Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7313 K.2023/3430

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu 468 parsel sayılı taşınmazda, davalıların 10/12/2014 tarihli satış işlemi ile toplam 1/6 hisseyi 1.430.000,00 TL bedelle satın aldıklarını ve müvekkiline 11/12/2014 tarihinde ihtarname gönderdiklerini, satış bedelinin muvazaalı olarak şufa hakkını kullanmayı engelleme amacıyla yüksek gösterildiğini, gerçek bedelin 120.000,00 TL olduğunu belirterek, ön alım hakkı nedeniyle davaya konu olan arsa payının tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II.CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacıya gönderilen ihtardaki bedelin gerçek bedel olduğunu, davaya konu taşınmazın davacının murislerinden kendilerine kalan diğer taşınmazlar gibi paydaşlar arasında bölüşüldüğünü, davalıların taşınmazda kiracı olarak bulunduğu dönemlerde davacının davaya konu payın kira bedelinin ne kendisine ne de diğer paydaşlara ödenmesi hususunda bir ihtarının olmadığını, satıştan önce hak iddia etmediğini, davacının dava açma hakkını kötüye kullandığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1.İlk Derece Mahkemesinin 07/06/2018 tarih ve 2015/122 Esas 2018/181 sayılı kararı ile ''muvazaa iddiasının ispat edilemediği, davaya konu taşınmaz payının lokanta olarak uzun yıllardır davalılar tarafından işletildiği, kira bedelinin de taşınmaz payını satın aldıkları dava dışı ...'e ödedikleri bu durum fiili taksim kanaati oluşturmuş ise de, davalı tarafından hem ön alım hakkının kullanılmasına yönelik ihtarname gönderilip hem de bu hakkın kullanımını engellemeye yönelik fiili taksim savunmalarının dürüstlük ve iyi niyetle bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş,

kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince fiili taksim iddiası yönünden taraf delilleri ve dinletmek istedikleri tanıklar sorularak ve özellikle ...'nın kimliği tespit edilip beyanı alınarak, dava konusu taşınmaz ile bitişik taşınmazdaki dükkan kirasını kimin aldığı,

dükkanlar üzerindeki eylemli kullanımların kime ait olduğu hususlarının tanıklara sorulmak suretiyle tespiti ile mümkünse, kira kontratları getirtilerek dosya içerisine alınması ve fen bilirkişisinden eylemli kullanımı krokili raporunda göstermesinin istenmesi gerektiği'' gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, kararın kaldırılmasına, dosyanın yeniden bir karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ''dosya kapsamındaki tanık beyanları ve yapılan emsal araştırmalarına göre gerçek satış bedelinin tapudaki satış bedeli olduğu yönünde kanaat oluştuğu, muvazaa iddiasının ispat edilemediği, davalılar dışında fiili taksimi diğer paydaşların tümünün reddettiği, davacının teyzesi olan ...'nın da yeniden alınan beyanında fiili taksim yapılmadığını beyan ettiği, dosya kapsamıyla da fiili taksim olgusunun ispat edilemediği'' gerekçesiyle davanın kabulüne (eski 468 parsel) 801 ada 7 parsel sayılı taşınmazdaki davalılar ... ve ... adlarına tescilli 1/12'şer payın iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV.İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde; aşamalardaki tüm beyanlarını tekrar ederek, kararın usul ve Yasaya aykırı olduğunu, gelen yazılı belgelerin ve tanıkların fiili taksimin varlığına işaret eden beyanlarının hiç dikkate alınmadığını, davalıların taşınmazda kiracı olarak bulunduğu dönemlerde davacının kiranın kendisine ve diğer paydaşlara ödenmesi yönünde bir ihtarının olmadığını, kira kontratlarının payı satan ... adına olduğunu, tanıkların davacıyla danışıklı hareket ettiğini tanık...'nin ilk keşifte taksim yapıldığını beyan ettiği halde diğer keşifte beyanından dönerek taksim yapılmadığını söylediğini, ibraz edilen belgelerden,

vergi beyannameleri, banka kayıtları, tarafsız tanık ... ve mahalli bilirkişi...’un beyanından davaya konu edilen dükkanın dava dışı satıcı kardeş ... tarafından kullanıldığı, kirasının yıllardır onun tarafından tek başına alındığı, dava öncesinde de davacının ya da diğer hissedarların fiilen paylaşılan bu bölümden hiçbir pay ya da hak almadığı, hatta talep etmediklerinin tespitli olduğu, fiili taksimin ispat edildiğini, taksim olgusunun aksi de ispat edilemediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek, kararın ortadan kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C.Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ''kiraya veren sıfatına sahip olmak için malik olmak gerekmediğinden taşınmazın maliki olmayan kişinin de kira sözleşmesi düzenleyebileceği, taşınmazın paydaşlarının, paydaş olan veya olmayan kiraya verenden payına düşen kira karşılığını talep edebileceği, davacı paydaş ve davalıya pay satan paydaş dışındaki diğer paydaşların açıkça taşınmazın taksim edilmediğini, kiracıyı bulan kişi ile sözleşmenin yapıldığını, alınan kiranın paylaşıldığını beyan ettikleri, davalıların bayiinin eski paydaş dışındaki diğer bir kısım tanık beyanlarının duyuma dayalı olduğu,

incelenen tüm dosya kapsamına göre davacının ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümler olduğu hususunun davalı tarafça ispatlanamadığı anlaşıldığından ilk derece mahkemesince fiili taksimin ispat edilemediği yönündeki değerlendirmede bir hata bulunmadığı'' gerekçesiyle, davalılar vekili tarafından ileri sürülen istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b/1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme a. Dava; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

b. Uyuşmazlık; taşınmazın fiilen bölünerek kullanılmasına yönelik hissedarlar arasında herhangi bir niza bulunup bulunmadığı, davacının ön alım hakkını ileri sürmesinin 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde düzenlenen objektif iyiniyet kuralına aykırılık teşkil edip etmediği noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

2.4721 sayılı Kanun'un "Başlangıç" bölümünün "Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 nci maddesi şöyledir: "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 14.02.1951 tarih ve 1949/1 Esas, 1951/1 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının ilgili bölümü şöyledir: "...İş bu madde hükmünden faydalanabilmek şartı olan iyiniyetin hilafı gerçekleşmiş durumu, kanuni ehliyet ve sairede olduğu gibi mahkemece re'sen nazara alınması gerekir ve buna hukuki ve kanuni bir engel bulunmamaktadır.

...Netice; vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötüniyetin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötüniyetin bu durumda mahkemece re'sen nazara alınabileceğine..." hükmü yer almaktadır.

3. Değerlendirme 1. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

2. Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

3.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

4.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,