Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2022/7457 K.2023/874

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddi ile 10.000,00 TL tazminatın 3.333,33 TL'sinin davalı ...'den, 3.333,33 TL'sinin davalı ...'den, 3.333,33 TL'sinin davalılar Teliya, Songül ve ...'den dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacılara verilmesine, davacı tarafın ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir.

Kararın davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizce mahkeme kararının oy çokluğuyla onanmasına karar verilmiştir.

Davalı ... tarafından Dairemizce verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde.

Ekim 2007 tarihinde davacılara ait ana yapının kat mülkiyetine geçiş işlemini müteakip 3 adet bağımsız bölümün zemin katını Tahsin, birinci katını Sadık ve ikinci katını Abdullah'a sattığını, satış öncesinde ana yapının inşaat projesine aykırılığı nedeniyle bağımsız bölüm olarak tescili mümkün olmayan ancak, mesken olarak kullanılan bodrum katın satış dışı bırakıldığını, satış öncesinde noterlikçe düzenlenen "beyan ve taahhüt" başlıklı bir belgeyle satıcı ve alıcının bu konuda uyuşan iradelerinin yazılı hâle getirildiğini, taşınmazın davalı ...'ın oğlu Hakan tarafından mesken olarak kullanıldığını,

Hakan'ın taşınmazdan tahliyesine yönelik yapılan işlemlerin sonuçsuz kaldığını, bu yerin sözleşme ile satış dışı tutulması nedeniyle satın aldıkları konutlar için daha az bedel ödediklerini, daha az bir bedel ile bağımsız bölümlerde malik olduklarını, bu nedenle haksız olarak zenginleştiklerini, 19/1 ada 190 parselde bulunan bodrum katın rayiç bedelinin ve 15.09.2008 gününden bu yana mahrum kalınan kira gelirlerinin tespitine, tespit edilen yekûn alacağın sözleşmeye aykırılık hükümlerince temerrüt faiziyle davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... cevap dilekçesinde; davacının dairesinde oturanların başkaları olduğunu, kendileri ile bir ilgisinin olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

2. Bir kısım davalılar cevap dilekçesinde; tapu kayıtlarında arsa payının 1/3 olarak düzenlenmiş olmasının dava konusu parselde bulunan bodrum katın da bağımsız bölümlere ait olduğunu gösterdiğini, belgenin taşınmazların satın alma tarihinden önce düzenlendiğini, noterde düzenlenen bu belgenin bir anlam ifade etmediğini, Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/53 Esas sayılı kararının gerekçesinde buna değinildiğini, bodrum katın kendileri tarafından kullanıldığının da ispatlanamadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 19.11.2015 tarih ve 2014/390 Esas, 2015/542 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazı dava dışı Hasan Kesen kullandığından davacıların fiilen başkası tarafından kullanılan bu yer nedeniyle davalılardan ecrimisil istemesinin mümkün olmadığını, noterde düzenlenen dava konusu yerin satış harici tutulduğuna dair protokollerin taraflar için bağlayıcı olduğu,

protokoldeki taahhütlere uymayıp bu yerde hak iddia eden ve burayı davacıların kullanmasına izin vermeyen davalıların, bu kısmın bedelini davacılara ödemelerinin gerektiğini belirterek davanın kısmen kabul kısmen reddi ile 10.000,00 TL tazminatın 3.333,33 TL'sinin davalı ...'den, 3.333,33 TL'sinin davalı ...'den, 3.333,33 TL'sinin davalılar Teliya, Songül ve ...'den dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte alınarak davacılara verilmesine, davacı tarafın ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Gerekçe ve Sonuç

Dairemizin 07.06.2022 tarih ve 2021/5463 Esas, 2022/4092 Karar sayılı ilâmında; hükmün oy çokluğuyla onanmasına karar verilmiştir.

V. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran

Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

B. Karar Düzeltme Sebepleri

Davalı ... karar düzeltme dilekçesinde; karşı oy gerekçesindeki hususları aynen tekrar ettiğini, bağımsız bölümlerin başkasına devri, kiralanması ve kayıtlanması hâlinde eklentilerin ve ortak yerlerin de kendiliğinden kayıtlandığını, ayni hakkın niteliği ile bağdaşmayan bu sözleşmeye dayanılarak kişinin korunamayacağını, hukuka aykırı sözleşmelerin geçersiz olacağını, davanın tümden reddinin gerektiğini, re'sen belirlenecek nedenlerle birlikte kararın kaldırılmasını ve düzeltilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, alacak istemli açılan davada davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen kararın bağımsız bölümlerin başkasına devri, kiralanması ve kayıtlanması hâlinde eklentilerin ve ortak yerlerin de kendiliğinden kayıtlanıp kayıtlanmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 683 ve devamı maddeleri.

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun'un 5 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

l.

Dava, mülkiyeti davalılara ait kat mülkiyetine tâbi olan taşınmazın bağımsız bölümden sayılmayan bodrum kısmının, satış yapılırken satış harici tutulduğu ve bu kısmın satıcı uhdesinde kalacağına dair ayrı ayrı protokol imzalandığı, protokollerde geçen bodrum katın bağımsız bölüm olarak tapuda kaydının ve arsa payının olmadığı durumda, davacılara kullandırılmaması nedeniyle davalıların haksız işgalci olup olmayacağı diğer bir deyişle ecrimisil sorumluluğunun olup olmayacağı noktasından ibarettir.

Mahkemece, noterde düzenlenen dava konusu yerin satış harici tutulduğuna dair protokollerin tarafları için bağlayıcı olduğu, protokoldeki taahhütlerine uymayıp bu yerde hak iddia eden ve burayı davacıların kullanmasına izin vermeyen davalıların sorumlu olduğu iddiasıyla dava kabul edilmiştir. Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş, davalıların her biri ayrı bir bağımsız bölüm malikidir.

Davacıların dava konusu yerde ayni bir hakları olmadığı da uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık ortak alan olan bodrum katın mülkiyeti ve kullanım hakkı ile ilgilidir.

2. Bilindiği üzere, 4721 sayılı Yasa'nın 683 ve devamı maddelerine göre, bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.

3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5 ve devamı maddelerine göre, kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yolu ile geçmesi hâlinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

Kat mülkiyetini kayıtlıyan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, hava gazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün "beyanlar" hanesine kaydedilir ve bunlardan ana yapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması hâlinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.

4. Tüm bu yasal hükümler çerçevesinde; tapu maliklerinin mülkiyet hakkını ortadan kaldıracak sözleşmeler, ayni hakkın niteliği ile bağdaşmayacağından bu nevi bir sözleşmeye tutunan kişi korunamaz. Keza, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Açık yasa hükümlerine aykırı olacak şekilde kurulan sözleşme davacıların, ayni hak sahibi olan davalılara karşı açtığı ecrimisil davası dinlenemez. Bu nedenlerle, davanın tümüyle reddi gerekirken kısmen de olsa kabulüne ilişkin yerel mahkeme kararının bozulması gerekmektedir.

5. Hükmün temyiz incelemesi sonucunda Dairemizin 07.06.2022 gün ve 2021/5463 Esas ve 2022/4092 Karar sayılı ilâmıyla oy çokluğuyla hükmün onanmasına karar verilmiş ise de, yukarıda yazılı sebeple bozulması gerekirken maddi hata nedeniyle onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalı ...'in karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 07.06.2022 gün ve 2021/5463 Esas ve 2022/4092 Karar sayılı onama ilâmının kaldırılarak yukarıda belirtilen gerekçe ile mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Davalı ...'in karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 07.06.2022 gün ve 2021/5463 Esas ve 2022/4092 Karar sayılı onama ilâmının KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,