Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/1122 K.2024/2409

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşmalı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.05.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalılardan ... vekili Av. ... ve Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; ... ilçesi, 639 ada 2 parselin ... Belediyesi tarafından ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliğine tahsis edildiğini, bu birliğinde arsayı ... Konut Yapı Kooperatifine tahsis ettiğini, bu kooperatifin ... şirketi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme uyarınca kooperatife düşecek dairelerin satılması konusunda ... şirketine yetki verildiğini, dava konusu dairenin bu şekilde ...

Şirketinden konut satış sözleşmesi ile dava dışı ... tarafından satın alındığını, bu kişinin vefatı üzerine mirasçılarının daireyi davacıya Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile devir ve temlik ettiklerini, davacının taşınmazı teslim almış ve 12 yılı aşkın süredir malik olarak kullanmakta olduğunu, dava konusu taşınmazın tapusunun davalı kooperatifler birliği adına kayıtlı olduğunu belirterek İstanbul ili, ... ilçesi, 639 ada 2 parselde kayıtlı, B-3 C Blok D:11 numaralı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Sınai Ürünler Paz. Tic. Ltd. Şti. vd. vekili cevap dilekçesinde; adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapu iptal ve tescilin talep edilemeyeceğini, bunun için taraflar arasında resmi şekilde yapılmış bir sözleşmenin bulunması gerektiğini, somut olayda böyle bir sözleşme bulunmadığını, zamanaşımı süresinin dolmuş olduğunu, davacının ilk alıcı olan ...'ın satış bedelini tam olarak ödemiş olduğunu ispatlaması gerektiğini, davanın öncelikle aktif husumet, bunun uygun görülmemesi halinde pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... Konut Yapı Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde; davalı kooperatifin davacının hak sahipliğine bir itirazı olmadığını, davacının üst birlik ve davalı genel kurullarının almış olduğu karar gereği tapuyu almak için belirlenen bedelleri ödemekle mükellef olduğunu ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ...Konut Yapı Kooperatifleri Birliği cevap dilekçesinde; davacının birliğe olan borcunu ödemedikçe talep etme hakkının doğmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının talebinin tapu iptaline ve tescile yönelik olduğu, bu kapsamda dava konusu tescili istenen taşınmaza ait bedelin tamamını ödediği ve fiilen taşınmazı teslim aldığı, sonradan hesaplanan ve ortaya çıkan aidat, alt yapı, ortak alanlar gibi bedellerin tescile engel olmadığı, bu bedellerin ayrı bir takip ile dava konusu olabileceği gerekçesi ile; 1. Davanın kabulü ile; İstanbul ... 639 ada 2 parselde kayıtlı B-3 C Blok, D:11 ( eski No: Daire:67) sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline,

2. Bir kısım davalı vekillerinin katılım payı ve ortak giderleri ile ilgili taleplerinin saklı tutulmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...Konut Yapı Koop. Birliği vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ...Konut Yapı Koop. Birliği vekili istinaf dilekçesinde; alacağın temliki hükümlerine göre ... Birliğe olan borç ödenmedikçe 3. şahıs sıfatıyla davacının tapu talebinde bulunmaya hakkının olmadığını, birliğin alacağının kooperatif alacağından kaynaklandığını, eksik inceleme ile karar verildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı üçüncü kişinin edimini yerine getiren yükleniciden talep hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebileceği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bulunmayan sonradan yapılan protokol ve taahhütlerle getirilen yükümlülüklerin üçüncü kişiye karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...Konut Yapı Koop. Birliği vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesindeki nedenleri tekrar ederek kooperatif üyeleri tarafından yatırılması gereken birlik payının olduğunu, davanın kabulü halinde birlik payının davacı tarafından birliğe ödenmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince. “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir”.

Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya(yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

2. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi.

3. Değerlendirme 1. Somut olay değerlendirildiğinde; davadaki talebin dayanağı ... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı ... Sınai Ürünler Pazarlama Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan 31.03.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve davacıya yapılan şahsi hakkın temlikine ilişkin 24.02.2004 tarihli satış sözleşmesidir.

2. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında; davacı kendi edimini yerine getirmeden tapu iptali ve tescil talep edemeyeceğinden, mahkemece davacının kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumlu olduğu gözetilerek, genel ve alt yapı giderleri davacı tarafa depo ettirilmek sureti ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,