Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2466 K.2024/3045

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacılar vekilinin istinaf talebinin kabulüne, HMK'nın 353/1-b.2 nci maddesi uyarınca anılan mahkeme kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın davacıların aktif dava ehliyeti olmadığından usulden reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin murisinin ... ve ...’un, davalıların murisleri ... ve ...'den 27.01.1968 tarihinde o tarihte 46 parselde kain taşınmazdaki hisselerini 137.000,00 TL bedelle satın aldıklarını, söz konusu yeri müvekkillerinin murisleri satış tarihinden başlamak üzere ölüm tarihine kadar, mirasçıları da bu güne kadar aralıksız ve nizasız olarak devamlı surette kullandıklarını, taşınmazda hissesi bulunan kişiler ve murisler müvekkillerine herhangi bir bilgi vermeksizin hisselerine isabet eden yerlerde taşınmazlarını başkalarına satış yaptıklarını, satış vaadi sözleşmesinin mirasçılarını da bağladığını,

davalılar murisleri ... ve ...'ün, Samsun ili, Bafra ilçesi, ... Köyü 46 parselde kayıtlı taşınmazda bulunan hisseleri açısından tapu kaydının iptaline ve miras oranları nispetinde müvekkilleri adına tapuya tesciline, mümkün olmazsa taşınmazdaki hisselerin değerine göre belirlenecek tazminatın davalılardan yasal faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacıların dava konusu yeri kullanmadıklarını, satış vaadi sözleşmesinin 1968 yılında yapıldığını ve dava açma süresinin geçtiğini, satış sözleşmesinde belirlenen bedellerin müvekkillerinin murislerine ödenmediğini, satış vaadi sözleşmesindeki şartın yerine getirilmediğini, bu sebeple satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile satış vaadi bedelinin ispatlanmadığı ve taşınmazda elbirliği mülkiyeti nedeniyle ifa olanağı bulunmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştüğünden ifa olanağının mevcut olduğunu, mahkeme gerekçeli kararında satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan yerin elbirliği mülkiyet halinde olduğunu ve diğer kişilerin bu satışa muvafakatinin olmaması nedeniyle de ifa olanağının olmadığını beyan ettiğini, kararda taşınmaz hissesinin elbirliği mülkiyet kapsamında olduğunu ve bu nedenle de söz konusu taşınmazın devrinin ifa imkansızlığı kapsamında olduğunu beyan ettiğini, ancak dosyaya celp edilen tapu kayıtları incelenmeden karar verildiğini,

taşınmazların elbirliği mülkiyetten müşterek mülkiyet kapsamına geçtiğini ve dava konusu taşınmazın toplulaştırma kapsamında birçok parsele bölündüğünü ve elbirliği mülkiyet sona erdiğini, bu nedenle de sözleşme tarihinde mahkemece belirtilen ifa imkansızlığının söz konusu olsa bile bu imkânsızlığın giderilebilir bir eksiklik olduğunu ve dava sırasında bu eksikliğinde kanunen giderildiğini,

Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin emsal kararları gereğince mahkemece satış bedelinin ödendiği iddiasının ispatlanamadığı kanaatine varılması durumunda satış bedelinin mahkeme dosyasına depo edilmesi için süre vermesi ve sonrasında oluşacak duruma göre karar vermesi gerektiğini, müvekkillerinin murisleri ve vefatları sonrası da müvekkillerinin bu taşınmazları kullandıkları, tarım yaptıkları, taşınmazlar üzerine ev yapı yaptıklarını ve bugüne kadar hiçbir şekilde bir itirazın söz konusu olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin üzerinden çok uzun zaman geçmiş olması nedeniyle bu hususu bilen tanıkların birçoğu vefat etmiş olmakla,

dinletme imkânı olmadığını, ancak dinlenen tanıklarda söz konusu taşınmazı murislerin ve vefatından sonra da müvekkillerinin kullandığını beyan ettiklerini, mahkemenin davalılara yemin teklif etme hakları hatırlatılmaksızın karar verdiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması istemi ile istinaf başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar vekilinin istinaf talebinin kabulüne, HMK'nın 353/1-b.2 nci maddesi uyarınca anılan mahkeme kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın davacıların aktif dava ehliyeti olmadığından usulden reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplere ek olarak, elbirliği mülkiyet kapsamında bir kısım mirasçılar tarafından dava açıldığından, mahkemece diğer mirasçıların da davacı olarak davaya dahil edilmesi veya TMK’nın 640 ıncı maddesine göre terekeye temsilci atanması için süre verilmesi gerektiğini ileri sürerek temyiz yoluna başvurmuştur.

2. Bir kısım davalılar vekili; Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddedilmesi gerekirken usulden reddedildiğini, bu nedenle ve hükmün vekalet ücreti yönünden düzeltilmesi gerektiğini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekilince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,