Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/252 K.2024/294

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin hissedarı olduğu 116 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalının 02.03.2021 tarihinde 354/409 oranında pay satın aldığını, davacının bu satış nedeniyle kanundan doğan önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek; davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, hak düşürücü sürenin geçtiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 22.06.2022 günlü 2021/325 Esas, 2022/396 Karar sayılı kararında; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil şartlarının bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuran

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, gerçek satış bedelinin resmi senette gösterilen bedelin 20 katı olduğunu, dava konusu payın rayiç değerinin belirlenerek bu bedelin depo ettirilmesi gerektiğini ileri sürerek istinaf isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 13.12.2022 günlü 2022/2915 Esas, 2022/3171 Karar sayılı kararında; "davacı yönünden fiili taksim ile kullandığı alanın mevcut olduğu hususunun sabit olduğu, davacı tarafından, hissesine karşılık olarak fiilen kullanılan yer haricindeki alanın, davalı tarafın satın aldığı hisselerin sahibi olan kişilerin kullanımına ayrılan yer olduğunun yukarıda belirtilen durum itibari ile sabit olduğu,

taşınmazın arsa niteliğinde olması ile bu kişilerin eylemli fiilen kullanımlarının mevcut olmaması halinin, davalı aleyhine değerlendirilmesinin hakkaniyete uygun düşmeyeceği, buna göre, davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ya da kullanılmasına ayrıldığı ayrı ayrı bölümlerin mevcut olduğu,

satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı, bu durumda ön alım hakkının yasal şartlarının oluşmadığı" gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Bölge Adliye Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunmadığını, davalıya dava konusu payı satan hissedarların kullandığı bir yerin bulunmadığının bilirkişi raporu ve tanık beyanları ile sabit olduğunu, davalının dava tarihinden sonra bir kısım yerin etrafını çevirdiğini ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734 üncü maddesi uyarınca ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava dosyası kapsamında bulunan kroki ve fotoğraflar ile keşif mahallinde ve duruşmada dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarından davacının 116 ada 1 parsel sayılı taşınmazda öteden beri kullandığı sınırları belirli yer bulunduğu, davalıya pay satan satıcıların dava konusu taşınmazda eylemli olarak kullandıkları bir yer bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davalıya pay satan satıcılar ve davacının satış tarihinden önce ayrı ayrı kullandıkları kısımlar bulunmadığından dava konusu taşınmazda fiili taksimin gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu sebeple işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,