Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2556 K.2023/3624

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA VE BİRLEŞTİRİLEN DAVALAR

1. Asıl davada, davacı ... vekili, 8070 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalının 05.07.2010, 16.08.2011 ve 01.02.2012 tarihlerinde satın almış olduğu paylar yönünden ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur.

2. Birleştirilen İzmir 12. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/123 Esas sayılı davada ise, davacı ... vekili, 8070 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalının 12.04.2012 tarihinde satın almış olduğu paylar yönünden ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur.

3. Birleştirilen İzmir 12. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/124 Esas sayılı davada, davacı ... vekili, 8070 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalının 01.04.2014 ve 03.04.2014 tarihlerinde satın almış olduğu paylar yönünden ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. 4.Birleştirilen İzmir 12. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/125 Esas sayılı davada, davacı ... vekili, 8070 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalının 05.07.2010, 16.08.2011, 01.02.2012 ve 12.04.2012 tarihlerinde satın almış olduğu paylar yönünden ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dileklerinde; davalının dava konusu taşınmazda paydaş oluğunu paydaşa karşı ön alım hakkı kullanılamayacağını, 27.03.2017 tarihinde trampa yapmak suretiyle taşınmazdan pay devir aldığını 01.04.2014 ve 03.04.2014 tarihlerinde satın aldığı paylar yönünden açılan davanın bu sebeple reddi gerektiğini belirterek davanın ve birleştirilen davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17.05.2012 tarih ve 2012/135 Esas, 2012/143 Karar sayılı kararıyla; paydaş hakkında ön alım hakkı kullanılamayacağı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin 17.05.2012 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.04.2013 tarih ve 2012/14008 Esas, 2013/6934 Karar sayılı ilâmıyla hükmün onanmasına karar verilmiştir.

3.Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.04.2013 tarihli onama ilamına karşı davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

4.Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.02.2014 tarih ve 2014/6830 Esas, 2014/13940 Karar sayılı ilâmıyla dava konusu edilen satışlardan önce davalının paydaş olmadığı işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken davanın usulden reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, davacının karar düzeltme isteminin kabulüne ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava tarihinden karar tarihine kadar on bir yıl geçtiği satış bedelinin güncellenmesi gerektiğini, mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı karar verildiğini, davacının dava konusu taşınmazda paydaş olduğunu, ön alım hakkının paydaşa karşı kullanılamayacağını, harç tamamlanmadan hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, 27.03.2014 tarihli trampa işleminin muvazaalı olduğunun kanıtlanamadığını 01.04.2014 ve 03.04.2014 tarihli satışlar yönünden ön alım hakkının kullanılamayacağını belirterek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlık, davanın kabulü kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı, hükmedilen bedelin hakkaniyete uygunluğu noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Asıl dava dosyası, birleştirilen 2017/123 Esas, birleştirilen 2017/125 Esas sayılı dosya yönünden yapılan temyiz incelemesinde; a. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

b.Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35 inci maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

c.Mülkiyet hakkının korunmasının Devlete birtakım pozitif yükümlülükler yüklediği hususu Anayasa'nın 35 inci maddesinin lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de; bu güvencenin sadece devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirdiği, bireyi üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bıraktığı düşünülemez. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni gerçek anlamda koruma sağlanmasıdır.

Buna göre anılan maddede bir temel hak olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin müdahaleden kaçınmasına bağlı değildir. Gerçek anlamda koruma sağlanması için devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Dolayısıyla Anayasa'nın 5 ve 35 inci maddeleri uyarınca Devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri bulunmaktadır.

Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

d.Tarafların mülkiyet haklarını koruyacak ve yeterli güvenceler sağlayacak hukuksal mekanizmaların devlet eliyle oluşturulması gerekmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda bunlardan hangisine üstünlük tanınacağının takdiri, kanun koyucuya ve somut olayın koşulları gözönünde bulundurularak ilk derece mahkemelerine ait bir yetkidir.

Bununla birlikte her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Menfaatler dengesinin kurulmasında taraflardan biri aleyhine bireysel olarak aşırı ve olağan dışı bir külfetin yüklenmesi, pozitif yükümlülüklerin ihlâli sonucunu doğurabilir.

Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

e. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

f. Davalı vekili ise; rayiç bedele hükmedilmesi gerektiğini, zarara uğratıldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir.

g. Yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

h. Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

ı. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibarıyla resmi senetteki bedelin, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

i.Ne var ki; somut olayda ön alım bedelinin nemalandırılarak ödenmesine karar verilmemiş, asıl dava tarihinden yaklaşık on bir yıl sonra, resmi senette belirtilen satış bedeli harç ve masraf toplamının ön alım bedeli olarak ödenmesine karar verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

Bu doğrultuda mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı satış tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir.

Belirtilen eksiklik giderildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

j. Kabule göre de; bu davalılarda tapunun iptali ile davacılar adına tescil hükmü kurulması ve hükümde Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297 nci maddesi gereğince davacılar adına tescil edilen payların infaza elverişli biçimde açıkça yazılması gerekirken; yazılı olduğu üzere infazda tereddüt oluşturacak şekilde karar verilmesi hatalıdır.

2. Birleştirilen 2017/124 Esas sayılı dosya yönünden yapılan temyiz incelemesinde;

a.Somut olayda; davalı taraf, davacının da paydaşı olduğu parsellerden 27.03.2014 tarihli resmi senede göre trampa ile bir kısım hisse almıştır. Davacı taraf, trampa işleminin muvazaalı yapıldığını iddia etmiş ise de 27.03.2014 tarihli trampa işlemine karşı ön alım hakkını kullandığını belirtmemiş, sadece 01.04.2014 tarihli ve 03.04.2014 tarihli satış işlemlerine karşı ön alım hakkını kullandığını beyan etmiştir.

Mahkemece her ne kadar trampa işleminde muvazaa olduğu kabul edilmişse de, davacının tanık olarak dinlenen oğlunun görgüye dayalı olmayan beyanı tek başına muvazaanın kanıtlanması için yeterli değildir.

O halde, 27.03.2014 tarihli trampa işleminin gerçekte satış olduğu ispatlanamadığından ayrıca davacı 27.03.2014 tarihli bu işleme karşı ön alım hakkını kullanmadığından, davalının taşınmazda trampa işleminden sonra edindiği hisselere yönelik ön alım hakkına dayalı davanın kabulüne karar verilmesinde hukuka uygunluk bulunmamaktadır.

b.Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732 nci maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

c. Bu açıklamalar ışığında; trampanın muvazaalı yapıldığı ispatlanamadığından ve trampa işlemine karşı ön alım hakkı da kullanılamadığına göre, davalı taraf 27.03.2014 tarihi itibariyle birleştirilen 2012/124 Esas sayılı davaya konu taşınmazda paydaş haline gelmiş olacaktır. Paydaş olduktan sonraki tarihlerde aldığı hisseler nedeniyle de artık davalıya karşı ön alım hakkı kullanılması mümkün olamayacaktır. Davalının trampa işleminden sonra aldığı diğer paylar yönünden artık paydaş olduğu ve paydaşa karşı ön alım hakkı kullanılmayacağı nazara alınmaksızın davanın kabulüne karar verilmiş olması isabetli olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle mahkemece yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan İlk Derece Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,