Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/2820 K.2024/2981

Taraflar arasındaki yap-satçı yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davalı .... Bankası A.Ş. yönünden tazminat ve tespit talepleri yönünden davanın reddine, davalı ... İnşaat Sanayi Ve Ticaret A.Ş. yönünden; asli talep olan tapu iptali, tescil ve cezai şart taleplerinin reddine, terditli talep yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.05.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılardan ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında 15.04.2015 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt Köyü, 3119 ada 4 sayılı parsel üzerinde, E Blok, 9. Kat, 89 numara, bağımsız bölümün 31.08.2017 tarihinde davacıya teslimi hususunda anlaşma sağlandığını, satış bedeli 104.760,00 TL'nin 70.000,00 TL'lik kısmı için ....

Bankası A.Ş.'den 23.03.2015 tarihli ve 60 ay vadeli Konut Finansmanı sözleşmesi kapsamında geri ödemeli konut kredisi kullandığını, Konut Finansmanı Sözleşmesinin 1 numaralı ekinde yer alan Geri Ödeme Planı çerçevesinde, müvekkilinin, ilk taksit tarihi olan 24.04.2015 tarihinden itibaren 24.06.2019 (dahil) taksit tarihine kadar kredi faizi dahil toplamda 76.765,34 TL ödediğini, davacı ile davalı ...' arasında 09.07.2019 tarihinde protokol imzalanarak,

inşaatın durmuş olması sebebiyle kredi geri ödemeleri 6 aylık süre ile ötelendiğini, Ocak 2020 itibarıyla, Gayrimenkul için ...'e kredi geri ödemesi yapmaya devam edeceğini, Satış Vaadi Sözleşmesinin 3 üncü maddesi uyarınca, davalı ...'nın, gayrimenkulü sözleşmenin 1 numaralı ekinde belirtilen 31.08.2017 tarihinde anahtar teslimi esasına uygun olarak tamamlayarak davacıya teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davalı ...'ya 22.09.2016 tarihinde Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu (TMSF) kayyım olarak atandığını, gayrimenkulün bulunduğu binanın inşaatı yıllardır durmuş halde beklediğini,

müvekkil ile davalı ...'ün arasında imzalanan konut finansmanı sözleşmesi "Bağlı Kredi" sözleşmesi niteliğinde olduğunu, davalı ..., ... ile birlikte oluşan zarardan müteselsilen sorumlu olduğunu, tapu iptali-tescil ve gecikme sebebiyle tazminat ile zararların tazminini, mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme sebebiyle ödenen bedelin iadesi ve zararların tazminini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...vekili, bağlı kredilerde konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğunun konutun teslim edilmemesi durumunda sözleşmede belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi halinde teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ile kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olduğunu, sözleşmede teslim tarihinin 31.08.2017 olarak belirtildiğini, davanın ise 1 yıllık hak düşürücü süreden sonra açıldığını, diğer davalıya sözleşmeden dönme iradesini bildirmeyen davacının davalıdan bu aşamada talep hakkı olamayacağını, sözleşmeden dönme halinde ise bankanın müşterinin ödediği bedelleri iade ile yükümlü olduğunu,

davacı tarafından ödenen bedelleri aynen iade etmeyi kabul ettiklerini, davalı Banka davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden aleyhine yargılama giderine hükmedilmemesi gerektiğini, davacının faiz talebinin haksız olduğunu, davanın kısmen kabulü ile davalı Banka yönünden haksız ve hukuka aykırı davanın tümüyle reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ...

İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili; davalı şirketin yönetiminin TMSF'ye devredildiğini, bu nedenle davacının ihtiyati haciz talebinin haksız olduğunu, davalı şirket temerrüde düşürülmeden sözleşmenin feshinin istenemeyeceğini, dava dilekçesinde alacağın nitelik ve niceliğini net olarak belirtmesi gerekirken uğranılan zararlar ifadesini kullanılarak afaki bir beyan ve talepte bulunulduğunu, davacı her ne kadar uğranılan zarar ve cezai şart talebinde bulunuyorsa da sözleşmedeki düzenleme kapsamında taleplerin reddi gerektiğini,

satış bedeline ilişkin kredi ödemelerini ödemekten imtina eden davacı tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını, davacının davasının konusu tapu iptali ve tescil olduğu dikkate alındığında kredi ödemeleri durdurulduğu takdirde müvekkil şirketin inşaatın finansmanını sağlamasının mümkün olmayacağını, 684 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Bazı Düzenlemeler yapılması Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 8 inci maddesinde 07.11.2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu'n 45 inci maddesinin birinci fıkrası ile aynı maddenin üçüncü fıkrasının değiştirilmiş olduğunu,

davacı tarafından usulüne uygun biçimde dönme beyanı yönlendirilmemiş ve yüzseksen günlük kanuni sürenin geçmesi beklenmeden dava ikame edilmiş olduğundan dava tarihi itibarıyla müvekkili şirketin temerrüde düşmediğini davacının doğrudan sözleşme feshi yoluna gitmesi hakkaniyet ve iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu ileri sürerek davanın esastan reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. Mahkemece, davacı ile ... arasında aktedilen satış vaadi sözleşmesinde teslim tarihi 31.08.2017 olarak belirlendiğinden davalı Bankanın sorumluluğunun bu tarihten itibaren 1 yıl süre ile ve kredi miktarı ile sınırlı olacağı, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 35/2 nci maddesinde öngörülen 1 yıllık hak düşürücü süre geçtiğinden, 31.10.2019 tarihinde dava açıldığından Bankanın bağlı kredi kapsamında sorumluluğu kalmadığı,

2. Sözleşmenin akdedildiği tarih itibarıyla geçerli olduğu, ancak dava konusu dairenin bulunduğu bloğun tamamlanma yüzdesi % 27 olduğundan, dava tarihi itibarıyla tapu iptali ve tescil koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine,

3. Terditli talep yönünden; davanın kısmen kabul, kısmen reddi ile 118.895 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve ... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; müvekkilinin talebinin bankaya ödemesi tamamlanmayan bedelin kendisine ödenmesi olmadığını, müvekkilinin bugüne kadar fiilen ödediği tutarları ve taşınmazın emsal araştırmasına göre keşif tarihi itibarıyla satış bedeli ile sözleşmedeki satış bedeli arasındaki farkı talep ettiğini, müvekkili tarafından kredi geri ödemesi kapsamında ödemesi gerçekleşmeyen bir tutarın iadesi talep edilmediğinden sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olmadığını, banka tarafından sağlanan konut finansmanı bağlı kredi niteliğinde olduğundan, Mahkeme kararı ile satış vaadi sözleşmesi hükümsüz kabul edilmişken,

bağlı kredi niteliğinde olan konut finansmanı sözleşmesinin geçerli bir şekilde devam ettiğinin kabulü ve bakiye ödemelerin yapılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, davalı Bankanın sorumluluk süresinin sona ermediğini, 2 yıllık olağanüstü hal süresi, inşaatın yıllardır durmuş halde beklemesi ve ortada teslimi söz konusu olan bir gayrimenkul bulunmadığı hususları dikkate alındığında.

Bankanın sorumluluğu bakımından süre sınırının uygulanması ve sorumluluğunun sona erdiğinin kabulünün mümkün olamayacağını belirterek, Mahkeme kararının kaldırılmasına ve 171.427,07 TL bedelinin, ödenme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte ...’dan ve ...’den alınarak (...için kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere) davacıya ödenmesine, kredinin “Bağlı Kredi” niteliğinde olduğu dikkate alınarak, ...’e olan ödemelerin devam etmesi müvekkili açısından mağduriyete neden olacağından ve davalı Banka açısından haksız kazanç oluşturacağından müvekkilinin kalan kredi borcunun olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı 674 sayılı KHK uyarınca TMSF’nin kayyım atadığı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde.

İlk Derece Mahkemesince mücbir sebep ve beklenmeyen hal değerlendirmesi yapılmadığını, davalı temerrüde düşürülmediğinden davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, İlk Derece Mahkemesince davanın taşınmazın rayiç bedeli yönünden kabulüne karar verilmiş olmasının ve avans faizine hükmedilmiş olmasının hatalı olduğunu, sözleşmeden dönmenin iyi niyet ve dürüstlük kuralına aykırı olduğuna dair beyanlarının değerlendirilmediğini, İlk Derece Mahkemesince müvekkili şirket lehine dönme tazminatına hükmedilmemiş olmasınında hatalı olduğunu,

sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ilişkin taleplerinin İlk Derece Mahkemesince değerlendirilmediğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının dayanak sözleşmesinin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca geçerli bir sözleşme olduğu, davacının tazminat isteminin dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 112 nci maddesi kapsamında yüklenici taahhüdünü ihlal ettiğinden alacaklının müspet zararının ödenmesi gerektiği, müspet zarardan; borçlu, edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının malvarlığı ne vaziyette bulunacak idiyse, bu vaziyetle malvarlığının hali hazır vaziyeti arasındaki farkın anlaşıldığı,

bu şekilde müspet zarar olarak nitelenen dava konusunun taşınmazın rayiç değeri olduğu, Mahkemece dava konusu taşınmazın rayiç değerinin tazminat olarak hüküm altına alınmasında bir yanılgı görülmediği,

2. Davacının Bankaya kalan kredi borcunun iptaline ilişkin itirazı yönünden; davacının davalı Bankadan kullandığı kredi ile eldeki taşınmazı aldığı, bedelin bir kısmını bu yolla ödediği, neticede Mahkemece taşınmazın değerinin tamamının güncel hali ile tazminat olarak hüküm altına alındığı ve davacının tüm zararının karşılandığı, ayrıca kredi borcunun kaldırılması ile davacının sebepsiz zenginleşmesine yol açılacağı, davacının davalı Banka ile yaptığı protokol kapsamında kredisini yenilediği, artık bağlı kredi kapsamının aşıldığı,

bağlı kredi kapsamında sorumluluk süresi geçtikten sonra ek protokol ile krediyi kullanmaya devam ettiği ve açıklandığı üzere tüm zararının karşılanması nedeniyle bakiye zararının kalmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf itirazlarının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yap-satçı yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı,

3. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 35/2 nci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Davalı lehine duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,