Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3209 K.2024/2321

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde; dava konusu Manisa ili, Akhisar ilçesi, ... Mahallesi, 90 ve 66 parsel sayılı taşınmazlarda 5/8'er pay maliki olduğunu, her iki taşınmazda 1/8 pay maliki olan ... ... ve 1/4 pay maliki olan ... ...'in 13.10.2020 tarihinde hisselerini toplam 49.000,00 TL bedel karşılığında davalı ...'a sattıklarını, satımın kendisine bildirilmediğini, taşınmazlarda fiili taksim bulunmadığını ileri sürerek ön alım hakkı nedeniyle taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazlara malik olan hissedarlar arasında fiili taksim mevcut olduğundan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; uyuşmazlığa konu ...

Köyü, 66 ve 90 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde davacı ve davalının paylı malik oldukları, dava dışı önceki paylı malikler ... ... ve ... ...'in işbu taşınmazlardaki hisselerini 13.10.2020 tarihli resmi senet ile satış yoluyla davalıya devrettikleri, noter kanalıyla davacıya satış yapıldığına ilişkin bildirimde bulunulduğuna dair bir iddia ileri sürülmediğinden eldeki davanın satış tarihinden itibaren iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, mahallinde icra edilen keşifte dava konusu taşınmazların bir bütün olarak kullanıldığı, parseller arası ayırıcı unsur bulunmadığı,

66 parsele dahil taşınmazın bir bölümünde geçen seneden kalma mısır artıkları bulunduğu, aynı şekilde 90 parsele dahil olan ve taşınmazın ikiye bölünerek kullanıldığı anlaşılan bölümüne denk gelen kısımlarda da mısır artıkları bulunduğu, tanıkların birbiri ile uyumlu beyanlarına göre de taşınmazların satım işlemine konu edilmeden önce uzun süredir taksim edilerek kullanıldığı,

nitekim davacı tanığı ...'in beyanlarına göre icarla aldığı kısma mısır ürünü ektiği, dava dışı satıcı ...'ın kullandığı alana ise domates ürünü ektiği, bununla birlikte tanıkların ortak ve birbiri ile uyumlu beyanları ile dava dışı ...'ın yerini senelerdir kiraya verdiği anlaşıldığından davalı yanın fiili taksim savunmasını ispatladığı kanaatine varılarak davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri ve İstinaf Aşamasındaki Süreç

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkilinin hukuken kiralanan bir yere hak sahipliği olmaması sebebiyle ses çıkartamadığını, söz konusu yeri uzun seneler bir arada işlediklerini, isteyen kişinin istediği kısmı kullandığını, kiralama hususunun tanık anlatımlarından da belli olduğu üzere çok uzun yıllar olmadığını, müvekkilinin üvey kardeşi ... ... ve anneliği ... ...'in müvekkiline haber vermeden taşınmazdaki hisselerini gizlice sattıklarını, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde; Mahkemece taşınmazın keşif ve karar tarihindeki bedeli üzerinden vekalet ücretine hükmedilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu 66 ve 99 parsel sayılı taşınmazların tapu kaydının incelenmesinde.

5/8 payın davacı ...'e, 1/4 ve 1/8 payların davalı ... adına kayıtlı olduğu, davalı adına kayıtlı olan payların önceki malikler ... ... ve ... ... tarafından 13.10.2020 tarihinde satıldığı, Mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarına göre; dava konusu 66 ve 90 parsel sayılı taşınmazın zeminde bir bütün olduğu her iki taşınmazın güney kısımlarında belirgin kot farkı bulunduğu, keşif mahallinde dinlenen tanık beyanlarına göre taşınmazlardaki davacının payının ..., ... payının ise oğlu ... tarafından kullanıldığı, taşınmazın uzun zamandır bu şekilde kullanıldığı,

davacının dava konusu hisselerin satıldığı tarihe kadar mevcut fiili kullanıma karşı çıkmadığı anlaşıldığından fiili taksim olgusuna değer verilerek davanın reddine karar verilmesinde ve ön alım davalarında harca esas değerin satım bedeli ile alıcı tarafından ödenen tapu harç ve masraflarından ibaret olması nedeniyle 49.980,00 TL üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebeplerle hükmün bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2, 732, 733 ve 734 üncü maddeleri. 1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. Türk Medeni Kanun'un 734 üncü maddesi uyarınca ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,