Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3320 K.2024/3022

Taraflar arasındaki ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazdaki bir kısım payların davalıya dava dışı paydaşlar tarafından 14.09.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaat edildiğini, ardından davalı tarafından açılan tapu iptali ve tescil davası ile payların davalı adına tesciline karar verildiğini, noterden bildirim yapılmadığını, ön alım haklarını kullanmak istedikleri belirterek davalı adına satın alınan hissenin iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; mahkeme kararı uyarınca miras hisselerinin adına tesciline karar verildiğini, bu nedenle ön alım hakkının kullanılamayacağını, ön alım hakkı kullanılmak istenilen taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmadığını, davacıların bu davayı tek taşına açamayacaklarını, taşınmazın güncel değerinin tespit edilerek depo kararı verilmesi gerektiğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taşınmazın tescilinden sonra uzunca bir dönem geçmesi nedeniyle objektif değer artışının tespiti için keşif yapılıp rapor alındığı, davacıların kendilerine verilen yasal süre içinde şufa bedelini ve harcı yatırdıkları gerekçeleriyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili istinaf dilekçelerinde özetle; depo bedelinin fahiş bir şekilde belirlendiğini, şufa bedelinin gerçek bedelden yatırılması gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; maliklerin tümünün rızalarının alınmadığını, mahkeme kararı ile taşınmazın devir edildiğini, ön alım hakkının kullanılamayacağını, depo kararının hatalı olduğunu, tapu masraflarının hesaplanmadığını, noterlikte ve mahkemedeki masraflarının dikkate alınması gerektiğini, taşınmaz değerinin hesaplanmasında objektif değer artışının hatalı hesaplandığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacıların 576/582 hissede diğer mirasçılar ile birlikte elbirliği halinde taşınmazda paydaş oldukları, ancak davacılar dışındaki diğer tüm mirasçıların açılan davaya muvafakat ettikleri, dosya kapsamı itibarı ile satış bedelinin satış vaadi sözleşmesinde gösterilen bedelden daha düşük olduğunun ispatlanamadığı, taşınmazda fiili taksim bulunmadığı, depo bedelinin hukuka uygun olduğu gerekçeleriyle davacılar ve davalı tarafın istinaf isteminin ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Taraf vekilleri istinaf dilekçelerinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuşlardır.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ön alımdan kaynaklı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 288 inci, 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 nci, 733 üncü ve 734 üncü maddeleri.

3. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 06.03.2014 tarih, 2014/11488 E., 2014/14929 K. sayılı ilamı.

3. Değerlendirme 1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. Kural olarak önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Bununla birlikte, dava konusu edilen payların davalıya satış vaadi sözleşmeleri ile satıldığı ve tapuda ferağ verilmediği durumlarda davalı tarafından tapu iptal ve tescil davası açılmakta, mahkemece verilen cebri tescil kararının kesinleşmesi ile mülkiyet satış vaadi alacaklısına(davalıya) geçmekte, bu tarih itibariyle de paydaşın önalım hakkını kullanma yetkisi doğmaktadır.

Normal olarak satış vaadi sözleşmelerindeki satış bedelinin önalım bedeli olarak kabul edilmesi gerekirken sözleşmelerin kurulduğu tarih ile önalım davası arasında uzunca bir süre geçmesi halinde önalım bedeli, önalım davasının açıldığı tarihteki pay değeri kabul edilmektedir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarih 2014/11488 E., 2014/14929 K. sayılı ilamı)

3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu' nun 288 inci maddesinde, tarafların, bilirkişi raporunda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilecekleri; mahkemece, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden ek rapor alabileceği; ayrıca gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse, yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla, tekrar inceleme yaptırabileceği açıklanmıştır.

Bilirkişiler, raporlarını hazırlarken raporun dayanağı olan somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermek zorundadır. Bilirkişi raporu aynı zamanda taraf ve Yargıtay denetimine de elverişli olacak şekilde bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir. Ancak bu şekilde hazırlanmış raporun denetimi mümkün olup, hüküm kurmaya dayanak yapılabilir.

4. Yapılan açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, dava konusu pay davalı tarafından 14.09.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve sözleşmenin ifası için açılan Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/187 E. sayılı kararı ile edinilmiştir. Bu nedenle, depo edilmesi gereken payın değeri, yukarıda da ifade edildiği üzere satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarih değil, önalım davasının açıldığı tarihteki rayiç değeri esas alınarak belirlenmelidir.

Zira, ön alım hakkına konu edilen payın satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir sürenin olması nedeni ile bu zaman kesiti içerisinde enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi halinde taraflar arasındaki çıkarlar dengesinin bozulacağı, ön alım hakkı sahibinin sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalının fakirleşeceği kuşkusuzdur. (Müslim Tunaboylu, Şuf'a-Vefa-İştira Davaları, Ankara 1996, s.408.)

5. Nitekim mahkemece, dava konusu taşınmazın rızai devir ile değil mahkeme kararı ile davalı adına tescil edilmiş olması ve tescile dayanak sözleşmenin üzerinden oldukça uzun zaman geçmesi nedeniyle taşınmazın güncel değerinin tespiti için mahallinde keşif yapılarak rapor alındığı görülmüştür. Ne var ki, hükme esas alınan asıl ve ek raporda dava konusu payın değeri, emsal taşınmazların 2012 yılındaki (taraflar arasındaki satış vaadi sözleşme tarihi olan) m2 birim değerlerinin Yİ-ÜFE dikkate alınarak dava tarihine uyarlanarak hesaplandığı anlaşılmıştır. Rapordaki hesaplamanın, yukarıda açıklanan ilke ve yönteme aykırı olduğu açıktır.

6. Bunun yanında davalı tarafça kök rapora emsal taşınmazlar sunularak itiraz edildiği, alınan ek raporda ise sunulan emsal taşınmazlar yönünden değerlendirme ve açıklamada bulunulmaksızın ek rapor düzenlendiği görülmüştür.

7. O halde mahkemece, mahallinde keşif yapılarak davaya konu payın dava tarihi olan 27.11.2015 tarihindeki rayiç değerinin davalı tarafın itirazları da karşılanacak şekilde hesaplanması, belirlenen değer üzerinden harcın tamamlanması ve ön alım bedelinin depo edilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Yukarıda V.C.3. ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,