Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3607 K.2023/5343

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil talebinin reddine; tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.02.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Gelenin sözlü açıklaması ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ile davacının ...

Mahallesi, 1644 ada, 14 parsel ve 1643 ada, 31 parselde (yapılan ifraz işlemi ile 1643 ada, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66 parsel oldu) kayıtlı taşınmazlarda bulunan ve kendisine intikal edecek hisselerin müvekkiline satışı konusunda anlaştıklarını, bu anlaşma gereği Beyoğlu 5. Noterliğinin 20.09.2005 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmenin, davalının Beyoğlu 41. Noterliğinin 19.09.2005 tarihli vekaletnamedeki yetkiye dayanarak vekili ... tarafından yapıldığını,

satış vaadine konu taşınmazın hisseli yapısı ve taşınmazın işgalli olması nedeniyle bu güne dek müvekkiline devrinin mümkün olmadığını bildirerek, yapılacak yargılama sonucunda ...

Mahallesi, 1644 ada, 14 parselde kayıtlı taşınmazda ve 1643 ada, 31 parselde (ifraz ile oluşan 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66 ... parsel numaraları dahil) bulunan davalı adına hisselerinin iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talepleri kabul edilmediği takdirde bu taşınmazların dava tarihi itibariyle tespit edilecek değerlerinin dava tarihinden itibaren avans faizi oranı işletilerek müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu satış vaadi sözleşmesinde, satış vaadinde bulunan vekil ...'nın sözleşmeye konu gayrimenkulü, "... ...'nın vefatı nedeniyle diğer mirasçılarla birlikte bana intikal etmesi lazım gelen..." olarak beyan ettiğini, oysa ...'nın vekil olduğunu, kendisine gayrimenkul intikalinin söz konusu olmadığını, müvekkilinin ... ... taşınmaz hissesi için verilmiş bir vekaletnamesinin de olmadığını, müvekkilinin ... ...'nın mirasçısı olmadığını,

bu nedenle dava konusu gayrimenkuller üzerinde ... ...'dan gelen mirasçılık hak ve hisselerinin satış vaadi sözleşmesinin konusu olamayacağını ve tapuda devrinin de söz konusu olamayacağını, müvekkilinin ...'ya ... olduğu vekaletname ile böyle bir satış vaadi sözleşmesinin yapılamayacağını, yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, müvekkilinin satış vaadi sözleşmesi sebebiyle hiçbir bedel almadığını, müvekkilinin ...'ya Beyoğlu 41. Noterliğinin 19.09.2005 tarih,

27417 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile murislerinden gelen hisseler sebebiyle yetki verdiğini ve Beşiktaş 6. Noterliğinin 45300 yevmiye numaralı azilnamesi ile 30.11.2012 tarihinde kendisini azlettiğini, müvekkili ile vekili arasında 11.01.2013 tarihli ibraname ile ibralaştıklarını, ibranamede vekil ...'nın vekaletnameler ile intikal işlemleri dışında başka bir yetki kullanmadığını, satış vaadi sözleşmesi yapmadığını kabul ve taahhüt ettiğini, bu sebeple davanın ...'ya ihbarını talep ettiklerini, davada dava şartının oluşmadığını bildirerek, haksız ve mesnetsiz davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapu iptal tescil davasının dava şartı yokluğundan usulden reddine, ikinci kademedeki bedel istemine ilişkin davasının kabulü ile davacının hak ettiği 290.121,00 TL alacağından, taleple bağlılık ilkesi gereği davacı dava dilekçesinde dava değerini 100.000,00 TL olarak belirttiğinden bu değer üzerinden harç yatırıldığından 100.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf başvurusunda özetle; satış vaadi sözleşmesi müvekkilinin taşınmazdaki hisseleri için yapılmadığını, satış vaadi sözleşmesinde açıkça ... ... hisselerinin satışı yazıldığını, bu durumda aynı ada ve parselde ... ...'nın da hisseleri bulunduğundan yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin olmadığını, Mahkemenin deliller arasında, dosyaya sunulan azilname ve ibranamenin hiç dikkate almadığını ve inceleme konusu yapılmadığını, vekil ...'nın dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için müvekkiline hiçbir bedel ödemediğini, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından re'sen nazara alınacak sair sebeplerle haksız ve mesnetsiz, usul ve yasaya mahkeme kararının istinaf yoluyla kaldırılmasını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili duruşma talepli olarak temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29 uncu maddesinden ... taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ncı ve Noterlik Kanununun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden ... davalar için ... bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde yer ... “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer ... sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile; kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,