Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/3654 K.2024/3310

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil ile birlikte tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın tapu iptali ve tescil yönünden açılmamış sayılmasına, tazminat talepleri yönünden kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşmalı, davalı vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, davacı vekilinin duruşmalı temyiz isteminin değerden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirket tarafından satışa sunulan "..." olarak kamuoyuna tanıtılan projeden İstanbul ili, ... Mah. 744 ada 57 parselde kayıtlı 16. kat 263 numaralı (247 olup değişen numara) bağımsız bölümü satın almak üzere davalı ile aralarında ...

Noterliğinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin düzenlendiğini, satış bedeli ve tapu harçları dahil tüm giderlerin ödendiğini, davacı tarafından tüm yükümlülükler yerine getirilmesine rağmen davalının devir ve teslimden imtina ettiğini, bunun üzerine davalı şirkete noterden ihtarname keşide edildiğini, ihtarnameye rağmen davalının herhangi bir cevap vermediğini, sözleşmeye göre teslim tarihinin 31.12.2012 olarak gösterildiğini, buna rağmen taşınmazın teslim edilmediğini, sözleşmede cezai şartın yer aldığını, teslimin gecikmesinden dolayı yaklaşık aylık 8.000,00 TL kira bedelinden mahrum kaldıklarını,

proje ve teknik şartnameye göre dairelerin ısıtma ve soğutmasının merkezi klima ile sağlanması gerekirken daire içerisinde split klimalar takıldığını, yine şartnameye göre 1 açık 1 de kapalı olmak üzere 2 adet otopark tahsis edilmesi gerektiğini, bu taahhütün de davalı tarafından ne şekilde yerine getirilebileceğinin belli olmadığını belirterek;

dava konusu gayrimenkulün teslimi ve tapuda devri için yapılacak olan tüm gider ve masrafların davalı şirket tarafından ödenerek gayrimenkulün müvekkilini teslimi ile tapuda tesciline, 148.263,50 TL cezai şartın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, mahrum kalınan kira bedeli olarak şimdilik 8.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline, sözleşmeye aykırılık nedeni ile gayrimenkulün uğradığı değer kaybından dolayı 20.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, 2016 yılı tapu harcı farkı olarak kendisinden alınan 8.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tapu iptali ve tescil davası yönünden taşınmazın belirlenen değeri üzerinden harç ikmali yapılmaması nedeniyle işlemden kaldırılan dosyanın süresinde yenilenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescile yönelik talep yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği, tazminat talebi yönünden ise inşaatın gecikmesinin davalının tamamen kendi işlemleri, uygulamaları ve idari yargı ile ilgili başvuru yapılmamasından dolayı kusurundan kaynaklanan gecikme söz konusu olup mucbir sebep bulunmadığı sonucuna varılarak,

sözleşmede yazılı 31.12.2012 teslim tarihini 150 gün ilavesi ile 29.07.2013 tarihinde bağımsız bölümün davacıya teslimi gerektiği, bu tarihten sonrası için kira kaybının meydana geldiği, teslim koşulunun 18.12.2013 tarihinde gerçekleştiği, bu durumda davacının aylık kira mahrumiyetinin 4.000,00 TL'den 18.666,67 TL olacağının kabulünün gerektiği açık ayıp niteliğinde bulunan açık otopark tahsisinin yapılmaması ve mimari proje değişikliği ile ek bina yapılması,

binanın aynı zamanda bağımsız bölümün manzarasını kapatması nedeniyle bilirkişi tarafından hesaplanan değer kaybı toplamının 155.910,00 TL olacağı ve davacının bu tutarı talep edebileceği ancak taleple bağlı olarak geç teslim nedeniyle 8.000,00 TL değer kaybı nedeniyle 20.000,00 TL davacı zararının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiği,

davacının tapu harcı ile ilgili isteminin tapu devrinin yapılması ve harçların yatırılan bu para ile karşılanması nedeniyle reddinin gerektiği ve gecikme cezası ile şartın teslim sırasında hakkın saklı tutulması nedeniyle Borçlar Kanunu 179/2 ve taraflar arasındaki sözleşmesinin 4/c maddesine göre talep edilemeyeceği gerekçesiyle, tapu iptali ve tescil davasının açılmamış sayılmasına,

tazminat talebi yönünden geç teslim nedeniyle 8.000,00 TL, değer kaybı nedeniyle 20.000,00 TL olmak üzere toplam 28.000,00 TL maddi zararın davadan itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline, cezai şart ve tapu harcı ile istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkemece gecikme cezası nedeniyle tazminat talepleri yönünden cezai şartın teslim sırasında hakkın saklı tutulmaması nedeniyle talep edilemeyeceği yönündeki gerekçesinin hatalı ve hukuka aykırı olduğunu, teslimatın dava dışı üçüncü kişi ...'e yapıldığını, ...'in davacının eşi olduğunu ancak sözleşmenin tarafı olmadığı gibi o tarihte 80 yaşında olduğunu, davacı tarafından ...'e verilmiş yetki veya vekaletin olmadığını, kaldı ki dava dışı ...'in bu işlemi tek başına, davacıdan habersiz olarak yaptığını,

davacı tarafından yapılan işlemle ilgili olarak verilmiş bir icazetin de bulunmadığını, gayrimenkuldeki eksikli ve değer kayıplarının bilirkişi raporunda belirtilen miktar bakımından mukayese edilemeyecek kadar fazla olduğunu, yerel mahkemece bilgi, belge ve delil bulunmasına rağmen 18.12.2013 tarihini teslim tarihi olarak kabul ettiğini, değer kaybına yönelik seçilen bilirkişilerin ehil üyelerden seçilmediğini, bilirkişi heyetinde mimar-emlak komisyoncusu kökenli gayrimenkul değerlendirme uzmanlarının bulunması gerektiğini,

gayrimenkulün satış bedeli teslim anında değil sözleşme ile birlikte peşin ödendiğinden değer kaybının satış bedeli üzerinden değil teslim tarihindeki değeri üzerinden hesaplanması gerektiğini, müvekkilinin balkon duvarının yanlarına ve üzeri kapalı olması gereken bölüme üstü açık olarak yerleştirilen dört adet klima motorunun yol açacağı gürültü ve sıcak ya da soğuk hava sirkülasyonun vereceği rahatsızlığa değenilmediğini, bu makinaların bakım ve onarımı için müvekkilinin balkonundan başka ulaşım yolunun olmamasının da değerlendirilmediğini,

açık otopark yerinin sözleşmeye aykırı mevcut olmamasına dayalı değer kaybı bedelinin gerçeklerden uzak olduğunu, gecikme cezası kararlaştırılmış iken kira kaybı istemeyeceğine ilişkin saptamanın hatalı olduğunu, gecikme tazminatının 10 ay ile sınırlı olduğunu, gecikmenin 10 aydan fazla olması durumunda kira gelir kaybı talep edilebileceğini, taleplerinin de gecikmenin 10 aydan sonraki geçikilen döneme ilişkin olduğunu, yani hem gecikmeden kaynaklanan cezai şartları hemde kira kaybının aynı dönem için birlikte talep edilmediğini,

kira kaybına ilişkin taleplerinin cezai şart döneminin bitiminden itibaren başlayan aylık kira kayıplarına ilişkin olduğunu, tapu devri için yapılan masrafların reddedilmesinin hatalı olduğunu, davacının tapunun kendisine devredilmesi için 2014 tarihinde toplam 56.161,00 TL tapu harcını davalıya ödediğini, ancak davalı tarafın ayıplı şekilde teslim etmek istemesi nedeniyle teslimin haklı olarak kabul edilmediğini, bu nedenle tapu devrinin yapılamadığını, 26.08.2015 tarihinde dava dışı ...'e hukuken geçerli olmayan şekilde teslim tutanağı imzalattırılırken kendisinden aidatlar ve tapu harç farkı olarak 27.000,00 TL'nin tahsil edildiğini,

buna rağmen tapu devrinin dava açıldıktan dava dışı Rafet'ten alınan ödemeler sonrasında bir buçuk yıl sonra yapıldığını, tapu harcından doğan farkın davacıdan alındığını belirterek. İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, geç teslim ve gayrimenkul değer kaybına ilişkin tespitlerin talepleri doğrultusunda değerlendirilmesine ve kabulüne, cezai şart talebinin kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davalının davaya konu apart üniteyi süresinde ve herhangi bir gecikme olmaksızın teslim ettiğini, teslime hazır hale getirilen apart üniteyi teslim alması için davacıya teslime daveti içerir tebligat gönderildiğini, bu tebligatın 18.11.2013 tarihinde teslim alındığını, davacının teslim almada temerrüde düştüğünü, mahkemece 209 günlük inşaatın mühürlenme süresinin mücbir sebep olamayacağı yönündeki gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu, bilirkişi ek raporunda idarenin durdurma işleminde davalı şirketin hiçbir kusurunun olmadığı,

projede imar planına onaylı proje ve ruhsata aykırı bir husus bulunmamakla birlikte 209 günlük durmanın sadece imar denetimi şeklinde ifade edilerek yapıldığının belirtildiğini, mücbir sebep olgusunun açık olduğunu, inşaatın idarenin gerekçesiz işlemi ile durdurulması halinin mücbir sebep olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 4/a maddesine göre mücbir sebeplerin sayıldığını ve idari veya yargı makamlarınca inşaatın durdurulması gecikmesi resmi makamlar nezdinde beklenilen süreler ve bu gibi mücbir sebeplerin zuhuru halinde;

varsa zararın zevâline kadar geçen sürenin teslime ekleneceğinin düzenlendiğini, sözleşmenin bu hükmünün dikkate alınmadığını, mücbir sebep süresi dikkate alınmadan yapılan teslim süresi ve kira tazminatı hesaplamasının dayanaksız olduğunu, mücbir sebep süresinde geçen 209 günlük sürenin ilavesi ile yeni teslim süresinin 22.02.2014 olduğunu, müvekkili şirketin ise bağımsız bölümü 18.02.2013 tarihinde teslim ettiği dikkate alındığında teslimin gereken tarihten önce yapıldığının açık olduğu ve gecikme cezası ve/veya kira tazminatı günündeki hesaplamanın dayanaksız olduğunu,

davacı tarafından süresinde ayıp ihbarı yapılmadığının yerel mahkeme tarafından incelenmediğini, davacıya 263 No.lu bağımsız bölüme ilişkin kapalı ve açık alanda otopark yeri verildiğini, ancak açık otopark alanında daire numarası yazmasının açık otopark yeri verilmediği anlamına gelmediğini, belediye tarafından projede kat azaltılması sonrasında kullanılmayan inşaat hakkı ve kat eksilmesi nedeniyle satışı daha öncesinde diğer müşterilere yapılan apart ünitelerin inşaası için parsel bünyesinde 9 katlı yeni bir proje geliştirilmesinin zorunlu olduğunu,

davacıya ait bağımsız bölümün manzarasının kapandığı yönündeki tespitlerin dayanaksız olduğunu, davaya konu apart ünitenin tüm odalarının deniz manzarasının mevcut olduğunu, rapordaki kısmi manzara kesintisi ile neyin kastedildiğinin anlaşılamadığını, TBK 474 maddesi ve devamı maddeleri gereğince süresinde ayıp ihbarı yükümlüğünün yerine getirilmediğinden davanın reddinin gerektiğini, ek blok yapılması nedeniyle taşınmazın değer düşüklüğü iddiaları yönünden yapılan hesaplamada, açık ayıp niteliğinde olduğunun vurgulandığını belirterek;

gerekçeli kararın 2.a maddesinde belirtilen tazminat talebinin kabulü yönündeki kararın usul ve yasaya aykırı olduğundan bu kararın kaldırılmasına yeniden yargılama yapılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; geç teslim nedeniyle tazminata hükmedilmiş olmakla ayrıca cezai şarta hükmedilmemiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, davacı vekilinin tapu devrinin davalı tarafça geç yapılması nedeniyle oluşan tapu giderlerine yönelik istinaf sebepleri yönünden sözleşmede herhangi bir açıklık bulunmadığı gerekçeleriyle davacının bu yönündeki istinaf başvuru sebeplerinin esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusu ise; inşaatın gecikmesinin davalının kusurundan kaynaklandığı, kaldı ki sözleşmenin 4/a maddesinde belirtilen mücbir sebepler arasında imar değişikliği vs. hallerin yer almadığı gerekçesiyle esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili, katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili de, davacı vekili de temyiz dilekçelerinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tapu iptali tescil ve tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Kanunun'un 179 uncu maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,