Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4167 K.2023/4977

Taraflar arasında görülen satış vaadi sözleşmesine dayalı kat irtifakı kurulmak suretiyle bağımsız bölüm hakkında tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde hesaplanacak olan arsa payının iptali ile davacı adına tescili, olmadığı takdirde tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kat irtifakı kurulmak suretiyle tapu iptal ve tescil talebinin reddine, hesaplanan arsa payının iptali ile davacı adına tescili talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, babasından ...

1. Noterliğinin 15.09.1988 tarih ve 109152 yevmiye No.lu satış vaadi ile Muğla ili ... ilçesi, Karaçulha Köyü Çalıca altı mevkiinde kain 1107 parselde kayıtlı 855 m2 tarla üzerindeki ekli projeye göre inşaa edilen iki katlı evin, ikinci katını 800.000 TL (sekizyüzbin) bedelle satın aldığını ve bedelini ödediğini, müvekkilinin satış vaadinin yapıldığı tarihten bu yana ve şimdi söz konusu evin 2 katını zilyet ettiğini ve oturduğunu, evin arsasını da kullandığını, müvekkilinin babasının vefat ettiğini, davalıların müvekkilinin kardeşleri olduğunu,

davalıların söz konusu satış vaadine konu yerin tapusunu devir etmediklerini belirterek davalarının kabulü ile öncelikle Muğla ili, ... ilçesi, Karaçulha Köyü Çalıcaaltı Mevkiinde kain 7 pafta 1107 parselde kayıtlı 855 m2 tapunun iptali edilerek kat mülkiyetine geçirilmek kaydı ile 2. katın mülkiyetinin müvekkili adına tescil edilmesine, olmadığı takdirde 2. kata düşen arsa payının müvekkili adına tescil edilmesine,

buda olmadığı takdirde söz konusu taşınmazın 2. katının değerinin ve müvekilinin ödemiş olduğu bedelin berlenecek fazlaya ilişkin haklarının saklı tutularak şimdilik 25.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren en yüksek fazii ile birlikte davalılardan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar, davaya karşı cevap dilekçesi sunmamışlardır.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 09.10.2013 tarihli ve 2008/235 Esas, 2013/1090 Karar ... kararıyla; 1107 ... parselde kayıtlı taşınmazın kat mülkiyetine geçirilmek kaydı ile binanın ikinci katının mülkiyetinin tescil talebinin reddine, 1107 ... parselde 855 m2 yüzölçümlü ... ... adına kayıtlı taşınmazın 250 m2'ye isabet eden 1/3 arsa payı oranında tapu kaydının iptali ile aynı oranda davacı ... adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 09.10.2013 tarihli ve 2008/235 Esas, 2013/1090 Karar ... kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 05.11.2015 tarihli ve 2014/14970 Esas, 2015/9886 Karar ... ilamıyla; "...Dosya içerisindeki 15.09.1988 tarihli sözleşmede davalının '…taşınmazın ferağını kat mülkiyetinin teminini müteakip en geç 6 ay içinde vereceğim…' şeklinde beyanı mevcuttur. Görülüyor ki, sözleşmenin ifasının istenmesi ilerideki bir hadisenin gerçekleşmesi şartına bağlanmıştır.

Gerçekten olayda uygulanması gereken Borçlar Kanununun 149 uncu maddesi hükmü uyarınca; 'Bir akdin mevzuunu teşkil eden borcun mevcudiyeti, meşkuk bir hadisenin tahakkukuna talik edilmiş ise o akit şarta bağlı akit olur' ve aktin ifası (icrası) ancak şartın tahakkuku anında istenebilir. Ne var ki, aynı yasanın 154 üncü maddesine göre şartın tahakkukuna iki taraftan biri iyiniyet kurallarına aykırı bir hareketle mani olursa o şart gerçekleşmiş sayılır.

Yapılan bu açıklamalara göre 15.09.1988 tarihli sözleşme taliki şarta bağlandığından ve taşınmazda henüz kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadığından bu aşamada ifasının istenemeyeceğinin düşünülmesi, davalıların kötüniyetleriyle şartın tahakkukuna sebebiyet verip vermediklerinin araştırılması, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir.

Nitekim Belediye Başkanlığından gelen cevabı yazıda dava konusu binanın gerekli onaylar alındığı takdirde ruhsata bağlanabileceği, bilirkişi raporlarında ise binanın tadilat projesi düzenlenip onaylandığı takdirde kat irtifakının kurulabileceği belirtilmiştir. Bu durumda davacıya gerekli işlemleri yapması için yetki ve uygun bir süre verilmeli, bütün bunların sonucuna göre istemin hükme bağlanması gerekir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemece, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; bozma ilamı sonrasında davacıya yetki ve uygun bir süre verilmekle aradan geçen 7 yıla yakın bir süreye rağmen taşınmazın kat mülkiyetine geçmesi mümkün olmamakla davacının dava konusu taşınmazın mülkiyetine geçirilmek kaydı ile binanın ikinci katının mülkiyetinin tescil talebinin reddine, ... ... adına kayıtlı taşınmazın 250 m2 ye isabet eden 1/3 arsa payı oranında tapusunun iptali ile 1/3 arsa payı oranında davacı ... adına tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı Temyizi Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahkemenin bozma ilamının gereklerini yerine getirmediğini, bozma ilamındaki hususları karşılar şekilde bilirkişi raporu alınmadığını, belediyenin imar çalışmaları sorulduğu halde çalışmalar devam ettiği cevabına rağmen, sonuç beklenmeden karar verildiğini, taşınmazda davacı tarafından yapı kayıt belgesi alındığı halde dikkate alınmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı Temyizi Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte ifâ olanağının bulunmadığı açık olup, sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye göre davacıya pay verilmesinin hatalı olduğunu, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını, taşınmazın tarla vasfında olup hisselendirilerek bölünmesinin mümkün olmadığını, taşınmazın kat irtifakına geçmesinin mümkün olmadığını, red kararına karşılık lehe vekalet ücretine hükmedilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı kat irtifakı kurulmak suretiyle bağımsız bölüm hakkında tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde hesaplanacak olan arsa payının iptali ile davacı adına tescili, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 ... Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 ... Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 4721 ... ... Medeni Kanunu'nun (4721 ... Kanun) 706 ve 716 inci maddeleri, 818 ... Borçlar Kanunu'nun (818 ... Kanun) 22 ve 213 üncü maddeleri, 1512 ... Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddelesi.

3. Değerlendirme Dava konusu satış vaadi sözleşmesine konu ikinci kat hakkında kurulmuş bir kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmadığından, ikinci katın tapu iptal ve tesciline yönelik talebin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Buna karşılık, mahkemece dava konusu yer için arsa payı belirlenmek suretiyle tescil hükmü kurulması doğru olmamıştır.

Şöyle ki; her bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı hesaplaması, 634 ... Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3/2 inci maddesi hükmüne göre yapılır. Anılan maddeye göre, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre arsa payı belirlenir. Ancak arsa payının belirlenmesinde sadece bu iki ölçüt değil bağımsız bölümün değerini etkileyen tüm ölçütler dikkate alınmalıdır. Kısaca, her bir bağımsız bölümün değeri, anagayrimenkulün değerine kıyaslanarak elde edilen orana göre arsa payları da belirlenir.

Bu açıklamalara göre; henüz kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiş yerde arsa payının tespit edilemeyeceği açık olup, satış vaadi sözleşmesinde de arsa payının satışına ilişkin bir hüküm bulunmaması nedeniyle mahkemece belirlenen payın iptaline karar verilmesi doğru değildir.

O halde mahkemece; davacının terditli talebi olan tazminat istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tapu iptal tescil hükmü kurulması isabetli olmamıştır.

Öte yandan, dava konusu 1107 parsel ... taşınmazın 3402 ... Kanun'un 22/a maddesi gereğince 18.10.2019 tarihli işlemle yenileme görerek 2192 ada 55 parsele dönüştüğü hususuna dikkat edilmeden sicil kaydı kapatılan pasif tapu kaydı üzerinden tapu iptal ve tescil hükmü kurulmuş olması da hatalı olmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle, temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,