Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4571 K.2023/5015

Taraflar arasında görülen satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Kadirli 2. Asliye Hukuk Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, dava konusu 378 parsel ... taşınmazın müvekkilince haricen satın alınıp yıllardan beri kullanıldığını, Kadirli 2. Noterliğinin 28.04.2014 tarihli ve 03957 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 378 parsel ... taşınmazın 1/5 payının davalı tarafından müvekkiline satışının vadedildiğini ileri sürerek 378 parsel ... taşınmazın davalı adına olan 1/5 payının tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili ve dahili davalılar vekili davanın reddini savunmuşlardır.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 01.10.2015 tarihli ve 2014/308 Esas, 2015/530 Karar ... kararıyla; davacının Kadirli 2. Noterliğinin 28.04.2014 tarihli ve 03957 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın 1/5 payını bedelini ödeyerek satın aldığı, taşınmazı devralan ...'ın davacıyla anlaşmak istediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının kabulüne, taşınmaz üzerinde yer alan bir kısım yapıların ve ağaçların beyanlar hanesine şerh düşülmesi yönündeki talebin ise reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A.Bozma Kararı 1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde dahili davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 11.12.2018 tarihli ve 2016/3346 Esas, 2018/8837 Karar ... ilâmıyla; “... Somut uyuşmazlıkta, satış vaadi sözleşmesine konu 378 parsel ... taşınmazın, 13.11.2014 tarihinde ...'a satış suretiyle devredildiği, karşı davacı vekilinin, 24.11.2014 tarihli dilekçesi ile ...'ın, müvekkilinin açtığı davayı bildiğini ileri sürerek HMK'nin 125. maddesi uyarınca tapu kayıt sahibinin davaya dahil edilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.

O halde, kayıt sahibinin mülkiyeti satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur.

Önemli olan, mülkiyet ... sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.

Bu durumda mahkemece, taraf delilleri toplanarak yukarıdaki ilkeler doğrultusunda araştırma yapıldıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir...” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3. Mahkemece, bozma sonrası el atmanın önlenmesi, kâl ve ecrimisil talepli asıl davanın tefrikine karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile (özetle); 1. Davalı ... ile davacı ... arasında taşınmazın 1/5'inin devrine ilişkin satış vaadi sözleşmesi yapıldığı,

2. Satışın yapılmasına rağmen taşınmazın 1/5 payının bölünerek devredilmesi ile ifrazının mümkün olup olmadığının dahi belirsiz olduğu,

3. Dahili davalı ...'ın dava konusu taşınmazın bulunduğu mahalde ikamet etmediği gibi ... ile aralarında herhangi bir akrabalığının da bulunmadığı, 4. Tanık beyanlarının dahili davalının taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin bilgisi olup olmadığı hususunda hükme esas alınacak açık ve net bilgileri içermediği,

5. Tek başına bir kısım tanık beyanlarının kötü niyet iddiasını ispatlamaya yeterli olmadığı,

6. Devirlerin kötü niyetli yapıldığı hususunun kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde (özetle), 1. Davacının uyuşmazlık konusu taşınmazı haricen satın aldıktan sonra üzerine samanlık ve ahır yapıp ağaçlar diktiğini,

2. Taşınmazı satın aldığı günden beri aralıksız kullandığını,

3. Yılda birçok kez köye gelip giden ve aynı zamanda tacir olan davalı ...’ın bu durumu bilmemesi ve taşınmazı görmeden veya araştırma yapmadan satın almasının hayatın olağan akışına aykırılık teşkil ettiğini,

4. Dinlenen tanık beyanlarından da anlaşıldığı üzere davalı ...'ın ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olduğunu,

5. Davalı ...’ın kötü niyetli olduğunu, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... bertaraf etme kasti ile hareket ettiğini ve yargılama devam ederken dava konusu taşınmazı kızına devrederek kötü niyetini sürdürdüğünü ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 ... Kanun) geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 ... Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 ... Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası,

2. Kaynağını ... Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, ... Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile ... Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde ... Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. 5403 ... Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve ... gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve ... gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.

4. Kanun'un “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8 inci maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

5. Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı,

6. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

7. Bu nedenle birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 ... Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın kararı veren Mahkemeye gönderilmesine,

HUMK'un 440/III-1, 2, 3 ve 4 üncü bentleri gereğince ilâma karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna,