Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4703 K.2024/3866

Taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kabulüne, asli müdahale davasının reddine karar verilmiştir.

Kararın, taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı ve davalı vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine, asli müdahale vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın reddine, asli müdahale davasının kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesi ile; davalı ...'ın hissedar bulunduğu, İstanbul ili, ... ilçesi, ...

Köyü 330, 363, 376 ve 425 parsel sayılı ve tarla vasıflı taşınmazlarda tapu kayıtlarına da şerh edilmiş bulunan 28.09.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca hak sahibi olan davacı ...'ın her bir parselde 4/53 oranında hisse sahibi olacak şekilde iptali ile tescilini, her ne kadar taşınmazlar sözleşme dışı davalıya tapuda devredilmişse de, davalının satış vaadi sözleşmesi şerhi var iken satın aldığını, tapuya şerh edilmiş satış vaadi sözleşmesinin kayıtlar üzerinde sonradan herhangi bir yolla ayni hak kazanan 3 üncü kişilere karşı ileri sürülebileceği konusunda tereddüt bulunmadığını belirterek davalı adına kayıtlı hisselerden,

4/53 oranındaki hisselerin iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

2. Asli müdahale dilekçesi ile davacı olmak isteyen ...; asıl davaya konu taşınmazlar yönünden 23.02.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile hak sahibi olduğunu, bu satış vaadi sözleşmesinin de tapuya şerh edilmiş olduğunu belirterek davalı adına kayıtlı hisselerden 1/16 hissenin iptali ile adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ilk akdedilen sözleşmenin 23.02.1999 tarihinde yapıldığı, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığına dair bir tespitin bulunmadığı, dolayısıyla 10 yıl içinde talepte bulunmaları gerektiği, ilk sözleşmenin zamanaşımına uğramış olduğu gerekçesiyle asli müdahilin davasının reddine, davacı ...'ın üstün şahsi hak sahibi oluşu nazara alınarak her bir parsel için ... adına kayıtlı 1/6 oranındaki hisseler yönünden talebinin kabulü ancak dava dilekçesindeki 4/53 oranındaki fazlaya ilişkin talebinin reddine, ... mirasçıları ..., ..., ... ve ...'in miras paylarına denk gelen kısımlarının ayrı ayrı 1/16 oranındaki davalı ... adına kayıtlı tapununun iptali ile davacı ... adına ayrı ayrı kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde tüm taraf vekilleri ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; mahkeme gerekçesinin somut olaya uygun olmadığını, asli müdahil ile davalının baba-oğul olmaları nedeniyle danışıklı işlem yaptıklarını, davalının dava konusu taşınmazları iktisap anında davacının alacaklısı olduğu satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş vaziyette olduğunu, bu noktada davalının neticelerini bildiği ve öngördüğü bir durumda, satış vekaletnamesine dayalı olarak dava konusu taşınmazları satın alma yolunu tercih ederek,

bu tercihinin de açıkça bilinen ve öngörülebilir neticelerinden doğan hukuki sorumluluğunun kendisi üzerinde bulunması gerektiği hususları dikkate alındığında, davacının mevcut iyiniyeti ve üstün yararı karşısında, İlk Derece Mahkemesi kararının somut olaya uygun düşmeyen aksi yöndeki gerekçelerinin bu nedenle kabul edilebilmesinin mümkün olmadığını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Asli müdahil davacı (karşı davalı) ... mirasçıları vekili istinaf dilekçesi ile; asli müdahil davacıların murisleri ...'ın lehdarı/vaad alacaklısı olduğu, satış vaadi sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olduğunu, taşınmazların vaat alacaklısına teslim edildiği hususunun da sözleşmede açıkça belirtildiğini, zamanaşımına uğramadığını, keşifte de fiili kullanımın bizlerde olduğunun tespit edildiği halde hukuka aykırı gerekçelerle dikkate alınmadığını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

3. Davalı ... vekili istinaf dilekçesi ile; mahkeme kararının hatalı olduğundan bahisle kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; mahkemece yapılan keşif sırasında dava konusu taşınmazın asli müdahil tarafından kullanıldığının belirlendiği gibi asli müdahilin dayandığı satış vaadi sözleşmede teslimin gerçekleştiğinin de kayıt altına alındığı, bu haliyle zamanaşımı iddiasında bulunmanın dürüstlük kuralına uygun olmadığı gibi hukuken de dinlenemeyeceği, ayrıca taşınmazın birden fazla kişiye ayrı ayrı satışının vadedilmesi durumunda ilk yapılan sözleşmeye öncelik verilmesi gerektiği, asli müdahilin müdahale dilekçesinin usule uygun olduğu, davanın taraflarını davalı olarak gösterdiği,

tamamlama harcının yatırılmış olduğu, teslim ve ifa olanağı açısından yapılan değerlendirmede zamanaşımı süresinin dolmadığı gerekçesiyle davacı ve davalı vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine, asli müdahale vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına, asli müdahilin davasının kabulüne, asıl davanın reddine dair yeniden hüküm kurulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; tapuya önce şerh edilmiş olan sözleşmenin ancak yeni malike ileri sürülebileceğini, önceki tarihli sözleşmeye önem verilemeyeceğini, satış vaadi sözleşmesinin bilinebilecek olması somut olaya uygulanmaması gerektiğini ayrıca zamanaşımı ve ifa olanağı durumlarının yeterince araştırılmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun'un 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. Bir taşınmazın birden fazla kişiye satışının vaadi geçerlidir. Fakat geçerli olan ve feshedilmeyen önceki tarihi taşıyan sözleşmeye değer tanınır.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,