Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/5391 K.2024/4698

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 110 ada 77 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 3/4 hissesinin olduğunu, 1/4 hisse maliki dava dışı ...’in payını 18.10.2019 tarihinde davalıya 375.000,00 TL bedelle tapuda satış suretiyle devrettiğini, davacının davaya konu taşınmazda davalı ile hissedar olmak istemediğini, satış bedeli olan 375.000,00 TL'yi mahkeme veznesine depo etmeye hazır olduğunu ileri sürerek, davanın kabulü ile davalı üzerindeki taşınmaz hissesinin önalım hakkı nedeniyle davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazın gerek mevcut malikleri gerekse de önceki malikleri tarafından fiili olarak taksim edilmiş halde olduğunu, müvekkilinin kâr elde etmek amacıyla taşınmazı satın aldığını, davacı ve önceki malik arasındaki ilişkinin, tapu devir tarihleri ve tasarrufun iptali davası da dikkate alındığında davacı tarafın kötüniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kabulüne; davalı adına kayıtlı 1/4 hissenin iptali ile, davacının veraset ilamındaki mirasçılık payları oranında mirasçıları ..., ... ve Ulaş Kotluca adlarına tesciline, depo edilen 382.500,00 TL ön alım bedelinin karar kesinleştiğinde davalı ...'e ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

B. İstinaf Nedenleri

Davalı vekili; davacının müvekkilinin taşınmazına el koymak amacıyla kötüniyetle hem önalım davası hem de tasarrufun iptali davası açtığını, tapu kayıtları incelendiğinde dava dışı... tarafından davaya konu taşınmaz ile ilgili Manisa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/349 Esas sayılı dosyası ile 25.10.2019 tarihinde müvekkili aleyhine tasarrufun iptali davası ikame edildiğini, davacı ve önceki malik...'un 15 gün içerisinde hem taşınmazdaki hisse devir işlemini gerçekleştirdiğini, hem de aynı taşınmaz hakkında tasarrufun iptali davası ikame edildiğini, ardından da bu davanın açıldığını,

müvekkilinin Almanya’da yaşaması nedeni ile resmi devir işlemlerinin yeni tamamlanması, ancak satışı konusunda daha evvel anlaşılan payı hakkında hem tasarrufun iptali ikame edilmesinin, hem de taşınmazdaki kendi hissesini hileli olarak kayınbiraderine devretmesinin ardından müvekkili aleyhine ön alım davasının ikame edilmesinin tarafların kötüniyetini ortaya koyduğunu, her ne kadar söz konusu tasarrufun iptali davasında, bu davada olduğu gibi davacının iddiaları gerçeğe aykırı olsa da,... ve davacı ...'nın fikir ve eylem birliği içerisinde hareket ederek müvekkilinin taşınmazına el koymaya çalışıldığını,

dava konusu taşınmazın fiili olarak taksim edildiğini, bilirkişi raporunda hatalı inceleme yapıldığını, müvekkilinin de yatırım ve kar elde etmek gayesi ile söz konusu fiili ayrılık bulunması nedeni ile taşınmazı satın aldığını, raporda basit bir ark açılmak suretiyle fiili bir ayrım yapıldığını, bu ayrımın ise son 1 yılda açılmış olabileceğinin belirtildiğini, tarla vasfındaki davaya konu arazinin müvekkili tarafından satın alınmadan önce de, bu ayrımın önceki malikler ... ve ... tarafından da belirli bölümü ark açılmak suretiyle ayrıldığını, herkesin kendi payı ile ilgili tasarrufta bulunduğunu,

fiili taksimden söz edilebilmesi için Yargıtay tarafından aranan unsurların tamamının gerçekleştiğini, ayrıca tarla vasfındaki arazinin fiili ayrımının olması ark açılmak suretiyle yapılmasının en makul şekil olduğunu, paydaşların taşınmaz üzerinde uzun sürelerce çekişmesiz olarak fiili kullanımları bulunduğundan, bir paydaşın payını üçüncü kişiye devretmesi durumunda diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanamadığını, ayrıca tek taraflı olarak davacı tanıklarının hükme esas alınmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde belirttiği nedenlerle temyiz başvurusunda bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın 3. kişiye satılması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın 3. kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. Türk Medeni Kanunun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

3. Ön alım davasına konu olan payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yerin ve bu yere tekabül eden payın bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

4. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,