Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/5507 K.2024/2997

Taraflar arasında asıl ve birleştirilen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı davacı-birleştirilen davada davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.05.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı-birleştirilen davada davacı vekili Avukat ... ile karşı taraftan davalı-birleştirilen davada davalı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili; 3653 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazın müşterek maliki olduğunu, davalı şirketin ise bu parseldeki hisselerinden bir kısmını 08.12.2014 tarihinde trampa göstermek suretiyle, 15.12.2014 tarihinde ve 20.01.2016 tarihinde ise satış suretiyle satın aldığını, ön alım hakkı gereği satış bedeli ve satış masraflarının depo edilmesi kaydıyla davalı şirket adına kayıtlı toplam 2/3 payın iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini talep ve dava etmiştir.

2. Davacı vekili birleştirilen davada; 3653 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazın müşterek maliklerinden olduğunu, müvekkilinin tapuda yaptığı araştırmada davalı şirketin bu parseldeki hisselerinden bir kısmını trampa ve satış yapmak suretiyle kendi mülkiyetine geçirdiğini öğrendiğini, ön alım hakkı gereği satış bedeli ve satış masraflarının depo edilmesi kaydıyla davalı şirket adına kayıtlı toplam 2/3 payın iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı vekili; tüm hissedarların paylarının satın alındığından davacının haberi olduğunu, devir işleminin trampa yolu ile yapıldığını, bu nedenle bildirim zorunluluğu olmadığını, müvekkilinin trampa işlemi ile taşınmazda hissedar olduğundan gerek ilk ve gerekse sonraki hisse alım işlemlerinden dolayı kendisine taşınmazın önceki hissedarları tarafından ön alım hakkına dayanarak dava açılmasının mümkün olmadığını, hak düşürücü süreler geçtikten sonra davanın ikame edildiğini, müvekkili şirkete hali hazırda kayyım atandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Birleştirilen davada davalı vekili; ön alım hakkının haberdar olunmasından itibaren üç ay içinde kullanılması gerektiğini, müvekkili şirketin ilk hisseyi trampa ile devraldığını, paydaş olduktan sonra diğer paydaşlara ait payları satın aldığını, önalım hakkının satış halinde kullanılabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi ilk kararında; "...trampa konusu olan hisselerin ve taşınmazların değerleri arasında aşırı bir nispetsizliğin bulunmadığı, fakat 643 ada 97 parselin tedavüllü tapu kayıtları incelendiğinde dava dışı ... ... ... 08.12.2014 tarihinde trampa ile adına tescil ettikten 8 gün sonra 16.12.2014 tarihinde kardeşinin oğlu ve önalıma konu taşınmazda paydaş olan ... ise 16.05.2015 tarihinde ilk malik ...

A.Ş.'ye sattığı, böylece ilk malike dönen taşınmazın ilk malik tarafından 15.09.2015 tarihinde Rasim Tümer'e satıldığı, tüm bu resmi kayıt içeriklerine göre 08.12.2014 tarihli işlemin trampa değil gerçek bir satış olduğu, bu işlemin 3653 ada 1, 2, 3, 4 parsel numaralı taşınmazlarda 15.12.2014 ve 20.01.2015 tarihlerinde alınacak paylara yönelik önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacını taşıdığı, kısa süreli satışların kötüniyetin kanıtı olduğu sabit olduğundan yapılan trampa işleminin muvazaalı olduğu kabul edilerek asıl ve birleştirilen davaların kabulüne..." karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-birleştirilen davada davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı-birleştirilen davada davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; trampanın muvazaalı olmadığını, trampa ile paydaş haline gelinmesi nedeniyle sonraki satışların ön alım davasına konu edilemeyeceğini, ayrıca ön alım bedelinin geç depo edildiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi 01.11.2022 tarihli ve 2022/1630-1878 Esas, Karar sayılı ilamında; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

V.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

Hükmün davalı-birleştirilen davada davalı vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 10.04.2023 tarihli ve 2022/7227 Esas, 2023/2071 Karar sayılı ilamında "...Mahkemece her ne kadar trampa işleminde muvazaa olduğu kabul edilmişse de, trampa edilen taşınmazlar arasında nispetsizlik bulunmadığı bilirkişi hesaplamalarından sabit olup muvazaaya ilişkin davacı tarafça bildirilen delil de bulunmamaktadır.

Trampa konusu dava dışı taşınmazın, trampa işleminden sonra kısa süre içinde birden fazla kez satışa konu olarak el değiştirmiş olması tek başına işlemde muvazaaya delil olamaz. Nitekim bu satışların davalının bilgisi ve isteği ile yapıldığına dair de kanıt sunulmamıştır.

Trampanın muvazaalı yapılmadığı kabul edildiği takdirde trampa işlemine karşı önalım hakkı da kullanılamadığı düşünüldüğünde davanın kabulüne karar verilmiş olması isabetli olmamıştır..." gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, bozma ilamına uyarak davanın ve birleştirilen davanın reddine karar vermiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-birleştirilen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı-birleştirilen davada davacı vekili; trampanın muvazaalı olduğu maddi delilleri ile ortaya konmasına rağmen verilen bozma kararının hatalı olduğunu, davalının ilk trampa işleminden sonra 43 gün içinde 4 parselin toplamının (9.759 m2) 2/3'ünü (6.506 m2) satın aldığını, şirket adına yetkili ...ile davalının emlak danışmanlığını yapan...Pazarlama Ltd.

Şti. yetkilisi İhsan Demir’in imzaladığı "..." başlıklı belgenin muvazaayı ispatladığını, hem beyanlarda, hem Tapu Müdürlüğünün resmi senedinde kısmi trampa (75.000,00TL) farkı alınarak (275.000,00TL) satıldı/alındı şeklindeki ispata rağmen değer tespiti için bilirkişi raporu istenmesinin gereksiz olduğunu, trampanın varlığı ya da yokluğu için gerek olmadığı halde alınan ve hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarının da kendi içinde çelişkili olduğunu, davalı şirket vekilinin ilk cevap dilekçesinde trampaya konu taşınmaz ile birlikte vadeli çekler de verildiğini söylemesi nedeniyle esas niyetin satın alma olduğunun açık olduğunu,

hükmün bozulması gerektiğini dile getirmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava ve birleştirilen dava; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733, 734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gibi gerekçeli kararda trampa edilen taşınmazın parsel numarasının 643 ada 97 yerine 643 ada 93 yazılması, üçüncü satışın tarihinin 20.01.2015 yerine 20.01.2016 yazılması, birleştirilen davanın esas numarasının hüküm sonucunda 2016/509 yerine 2016/598 yazılması ve temyiz süresinin 6100 sayılı HMK'nın uyarınca iki hafta yerine 1086 sayılı HUMK'nun uyarınca onbeş gün gösterilmesinin mahallinde düzeltilebilir maddi hata olduğu anlaşılmakla temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

17.100,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,