Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/5554 K.2024/4931

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirket ile müvekkili arasında 21.12.2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, 1333 parsel sayılı taşınmazda bulunan A3 blok, 7 numaralı bağımsız bölümün müvekkili tarafından satın alındığını, müvekkilinin sözleşmede kendisine yüklenen tüm edimleri ve ödemeleri eksiksiz yerine getirdiğini, davalı şirketin dava konusu bağımsız bölümü müvekkili davacıya fiilen teslim ettiğini; ancak müvekkilinin taleplerine rağmen tapu devrini gerçekleştirmediğini belirterek; dava konusu taşınmazın takyidatlardan ari şekilde tapu kaydının iptali ve müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zaman aşımına uğradığını, davacının tapu üzerindeki takyidatlardan arındırılmış şekilde tapu iptali ve tescil talebinde bulunduğunu; ancak taşınmazı ipotekli olarak satın aldığını ve müvekkili şirket tarafından ipoteğin terkin edilerek tapu devri yapılacağına dair bir taahhüt verilmediğini, müvekkil şirket ile dava dışı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. arasında ticari kredi anlaşması bulunduğunu, müvekkil şirketinin kredi anlaşmasından doğan borçları olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde dava dışı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine ipotek tesis edildiğinden davanın Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş.'ye ihbarı talebinde bulunarak davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "taraflar arasında dava konusu 504 ada 8 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan A3 blok, 7 numaralı bağımsız bölümün 125.000,00 TL bedel ile satışına yönelik 21/12/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, davacı tarafça taşınmaz bedelinin tamamının davalıya ödendiği, davalı tarafın da bu hususta bir itirazının bulunmadığı, dolayısıyla davacı tarafça sözleşmeden kaynaklanan edimlerin yerine getirilmiş olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere dava konusu taşınmazın tamamlanma oranının %100 olduğu,

ayrıca dava konusu taşınmazın 27/01/2015 tarihinde davalı tarafça davacıya teslim edildiği, ancak dava konusu taşınmazın tapu kaydının davalı tarafça davacı adına devrinin gerçekleştirilmediği, dolayısıyla davacı tarafça tapu kaydının adına tescilinin talep edilebileceği, halihazırda taşınmazın tapu kaydındaki takyidatların kaldırılmış olduğu" gerekçesiyle davanın kabulü ile 504 ada 8 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan A3 blok, ikinci kat, A giriş, 7 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; davacı tarafından taşınmazın ipotekli olarak satın alındığını ve müvekkili şirket tarafından ipoteğin terkin edilerek tapu devri yapılacağına dair bir taahhüt verilmediğini, taşınmazın devre hazır konuma getirildiğini; ancak davacının devri kabul etmediğini, sözleşmenin resmi şekil şartlarını taşımadığını, vekalet ücreti hesaplanırken taraflar arasındaki sözleşme bedelinin dikkate alınması gerekirken taşınmazın bedeli üzerinden vekalet ücreti takdirinin hatalı olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde dava dışı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş.'nin ipoteği bulunduğundan davanın Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş.'ye ihbarının gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davacının dayandığı 21.12.2013 tarihli sözleşmenin geçerli olduğu ve anılan sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın bedelinin davacı tarafından ödendiği, bu suretle davacının kendi edimlerini ifa ettiği, buna karşılık davalının karşı edim olan tapu devrine yanaşmayarak eldeki davanın açılmasına sebebiyet verdiği, davacının tapu iptali ve tescil taleplerinde haklı olduğu ve davalının taşınmazın tapusunu devretmemesinin hukuken geçerli bir nedene dayanmadığı,

taşınmazda takyidat alacaklısının davada taraf olmasının davacının takyidat talebine bağlı olarak kendi inisiyatifinde olduğu, oysa takyidatlarla ilgili kurulan hüküm de bulunmadığı, bu nedenle davanın ihbarında da hukuki yarar bulunmadığından netice olarak mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı, taşınmazın keşfen saptanan dava tarihindeki değeri esas alınarak harç ve karşı yan vekalet ücretine hükmedilmesinin yerinde olduğu" gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki beyanlarını tekrarlayarak kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yap-satçı yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölümün takyidatlardan ari şekilde tapu kaydının iptali ve tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas,

1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile "Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir.

4. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanunu'nun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Başka bir deyişle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, Haluk: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul, 2010, s. 426). Örneğin, davacı davalının sözleşme gereği kabul ettiği fiyattan malı alamayınca başkasından ve daha fazla fiyatla almak zorunda kalması hâlinde bu iki fiyat arasındaki fark onun müspet zararıdır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.

6. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 35/2 nci maddesinde. "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur.

Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır." hükmü gereğince davalı bankanın sorumluluğu kredi miktarı ve konutun tesliminden itibaren sadece 1 yıllık süre ile sınırlıdır.

Söz konusu olan bu süre emredici hukuk kuralı olması sebebiyle hak düşürücü süredir. Hak düşürücü süreler hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese bile her aşamada resen gözetilir.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,