Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/587 K.2024/1184

Taraflar arasındaki yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil; terditli olarak tazminat istemli davadan dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kısmen kabulü ile yeniden hüküm tesisi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici şirket arasında satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, davalı şirketin dava konusu 2945 ada 49 parselde inşaatına başladığı projede C-3 blok, 20. kat 252 No.lu bağımsız bölümü 344.700,00 TL karşılığında müvekkiline sattığını, bunun karşılığında müvekkiline 9 adet senedin verildiğini ve 8 adet senedin karşılığı olan 327.600,00 TL'nin ödendiğini, müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ancak taşınmazın müvekkiline teslim edilmediği gibi tapuda adına da tescil edilmediğini ve müvekkilinin son senedi de ödemeye hazır olduğunu belirterek 2945 ada 49 parselde C-3 blok,

20. kat 252 numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olan hisselerinin iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini; terditli olarak ise sözleşmenin iptali ile müvekkili tarafından ödenen bedellerin denkleştirici adalet prensibi gereğince güncel değerlerinin uygulanacak avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, iddiaların haksız ve mesnetsiz olduğunu, eldeki davanın sebepsiz zenginleşme amacıya açıldığını, davacı tarafın yaptığı ödemeleri kanıtlamasının gerektiğini, davacı tarafın senetli borcunun bitmediğini, ödemelerin tamamının yerine getirilmediğini, sözleşmeye aykırı biçimde denkleştirici adalet ilkesine göre güncelleme ve fahiş oranlarda faiz taleplerinde bulunulmasının mümkün olmadığını, darbe girişimi sebebiyle alınan OHAL kararı sonucu inşaat işlerinin aksadığını, sözleşmenin feshedilmediğini, dava dilekçesinde faizin başlangıç tarihinin belirtilmediğini,

taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasının gerektiğini ve ortada bir ifa imkansızlığının söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesinin 22.09.2020 tarihli ve 2018/830 Esas, 2020/896 Karar sayılı kararında belirtilen "...davacının dava açılmadan önce davalıya 327.600,00 TL ödemiş olduğu, ödemelerin tamamlanması hususunda taraflar arasında bir ihtilafın bulunmadığı, mali müşavir bilirkişi raporunda yapılan hesaplamalar ışığında ödeme tutarları ve dava tarihine göre hesaplama noktasında çelişkilerin giderildiği,

davacının ıslah dilekçesi ile dava tarihinden sonra ödenen bedeller de dahil olmak üzere ödenen bedellerin ödeme tarihlerinden keşif tarihine kadar denkleştirici adalet sistemine göre güncellenmesi sonucu 631.259,57 TL'nin iadesini talep ettiği, dosya arasına alınan tapu kayıtları ve bilirkişi raporu irdelendiğinde taşınmazın bulunduğu bloğun inşaatının yaklaşık % 55 düzeyinde olduğu, taşınmazın bulunduğu parselin kat irtifakı kurulmamış arsa nitelikli olması nedeni ile dava konusu taşınmazın tapusunun davacı adına tescilinin mümkün olmadığı, bu bakımdan ifanın dava tarihi itibarıyla imkansız hale gelmiş olduğu,

aksini gösterir bir gelişme veya durumun inşaat alanında mevcut olmadığı, ıslah ile davanın başlangıcında davaya konu edilmeyen taleplerin öne sürülemeyeceği, bu taleplerin yeni bir davanın konusunu oluşturacağı, bu nedenle davacının dava açıldıktan sonra yapılan ödemeleri de dikkate alınarak keşif tarihine kadar toplam bedelin güncellenmesi sonucu ortaya çıkan bedel yönünden taleplerinin yerinde olmadığı..." gerekçesiyle davacının terditli davasındaki tapu iptal tescil talebinin reddine,

alacak talebinin kısmen kabulü kısmen reddi ile 534.043,59 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Kararın hukuka aykırı olduğunu,

2.Müvekkili tarafından sözleşmede belirlenen tutarın tamamının ödendiğinin sabit olduğunu,

3.Davalı tarafından sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmediğini,

4.Tescil kararının verilmesinin mümkün olduğunu,

5.Mahkeme kararının eksik inceleme sonucunda verildiğini,

6.Davanın tümden kabulüne karar verilmesinin gerektiğini,

7.Son ödenen senet bedeli de gözetilerek ıslah talebi doğrultusunda bir karar verilmesinin gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 13.10.2022 tarihli ve 2021/60 Esas, 2022/2317 Karar sayılı kararında belirtilen "...davacı ile davalı şirket arasında dava konusu C-3 blok, 252 nolu bağımsız bölüme ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, satış bedelinin 344.700,00 TL olarak belirlendiği sabit olup dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu blok ve katın kaba inşaat seviyesinde olduğu, taşınmazın bulunduğu mahalde herhangi bir çalışma yapılmadığı, teslim şartlarının oluşmadığı, taşınmazın bulunduğu blokun yaklaşık % 55 bitirme düzeyinde olduğu,

sözleşme esaslarına göre tamamlanıp davacıya teslim edilmesinin mümkün olmadığı, taşınmazın tapuda halen arsa niteliği ile davalı adına kayıtlı olduğu, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin kurulmadığı, bu haliyle taşınmazın tescile ve teslime uygun olmadığı, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı, başka bir deyişle mülkiyetin nakli koşullarının gerçekleşmediği anlaşılmış olup davacı tarafından terditli açılan davada davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ıslah talebinin geçerli olduğu,

ancak dava tarihinden sonra vadesi gelip ödenen 17.100,00 TL bedel yönünden herhangi bir değer kaybının söz konusu olmadığı, bu nedenle ödenen bu bedel yönünden denkleştirici adalet ilkesi gereğince yeni bir hesaplama yapılmaksızın, bilirkişi tarafından davacının dava tarihine kadar sözleşmede belirtilen tarihlerde Yeşil GYO'ya ödemiş olduğu toplam 327.600,00 TL'nin denkleştirici adalet sistemine göre dava tarihindeki karşılığı bulunan 534.043,59 TL olarak hesaplanan değere eklenerek alacak talebinin kısmen kabulü kısmen reddi ile toplam 551.143,59 TL'nin 534.043,59 TL'sinin dava tarihinden,

17.100,00 TL'sinin ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesinin gerektiği..." gerekçesiyle istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile "Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesinin 22/09/2020 tarih 2018/830 Esas, 2020/896 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, HMK 353/1-b-2 uyarınca gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle;

davanın kısmen kabulü ile davacının terditli davasında tapu iptali ve tescil talebinin reddine, alacak talebinin kısmen kabul kısmen reddi ile 551.143,59 TL'nin 534.043,59 TL'sinin dava tarihinden, 17.10,000 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Müvekkili tarafından sözleşmenin gereği olan tüm yükümlülüklerin yerine getirildiğini,

2.Davalı tarafından ise yükümlülüklerin yerine getirilmediğini,

3.Belediye nezdinde müvekkilince yapılan araştırmalarda taşınmazın kat irtifakının hazırlandığına yönelik bilgi edindiğini,

4.Mahkemece taşınmazın güncel durumunun araştırılmasının gerektiğini,

5.Bu araştırma yapılmadan verilen kararın haksız olduğunu,

6.Tapuya tescilin sağlanmasının gerektiğini,

7.Asıl talep olan tescil kararı yönünden davanın kabulüne karar verilmesinin gerektiğini,

8.Tüm bu nedenlerle verilen kararın hukuka aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil terditli olarak tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 716 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 ve 237 inci maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 3/i maddesi, 40 ve 41 inci maddesi.

3.Yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölüme ilişkin olan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca da, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alınması halinde taraflar edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olmaları halinde artık sözleşmenin şekle aykırılığının ileri sürülmesi iyi niyet kurallarına aykırı olduğu belirtilmiştir.

3. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebep; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan yeniden alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,