Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/802 K.2024/1789

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ipoteği fek'ki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı bankalar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının 01.04.2011 tarihinde davalı ... İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den 4510 ada 16 parselde bulunan (tapuda 15718 ada 13 parsel) A2 Blok-D.3 No.lu bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi ile satın aldığını, gayrimenkulün müvekkiline teslim edildiğini ve müvekkilinin bu daireyi kullanmaya başladığını, satım bedelinin tamamının davalı ...

Şirketi'ne ödendiğini ancak taşınmazın tapusunun tescilinin adına yapılmadığını, taşınmazın üzerine taşınmazın müvekkiline satım tarihinden 3 yıl sonra 25.06.2014 tarihinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis edildiğini ileri sürerek, taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkil adına takyidatlardan ari olarak tesciline, taşınmaz üzerine diğer davalı Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş. tarafından tesis edilen ipoteğin kaldırılmasına, dava konusu gayrimenkul üzerine diğer davalı ... tarafından konulan ihtiyati haciz ve hacizlerin kaldırılmasına,

taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin bedelinin taşınmazın değerinden fazla olması sebebi ile ilk dört talebin kabul görmemesi halinde, taşınmazın tespit edilecek piyasa değerinden şimdilik 500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalı ... Şirketin'den tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekilleri, davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının satın almış olduğu bağımsız bölümün dava tarihi itibarıyla tamamen bitmiş olduğu ve tüm belediye hizmetlerinden faydalandığı, davacının üzerine düşen edimleri yerine getirdiği, dava konusu bağımsız bölümün tamamlanmış ve davacıya teslim edilmiş olduğu, tapunun davacı adına ipotek ve hacizlerle yüklü olarak tescil edilmemesinin hukuka aykırı olduğu, davalı yüklenicinin edimini sözleşme koşullarına göre yerine getirmekle yükümlü olduğu,

davalı Finans Katılım Bankası A.Ş.'nin dava konusu bağımsız bölümün diğer davalı yüklenici tarafından 3 üncü kişilere haricen ... olabileceğini bilebilecek durumda olduğu, satıcıya kredi verirken ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi ve değer tespiti yapma, ekspertiz incelemesi yaptırma yükümlülüğü bulunduğu, ipotek konulduğu tarihte taşınmazın fiilen davacının kullanımında olduğu,

basiretli tacir konumunda bulunan bankanın sadece tapu kaydına itibar ederek ipotek tesis etmesinin özen yükümlülüğüne aykırı bir davranış teşkil ettiği, davalı ... lehine tesis edilen hacizlerin geçici mühlet kararından önce başlatılmış olduğu gerekçesiyle dava konusu 3 No.lu bağımsız bölümün davalı ... İnş. Taah. San ve Tic.

A.Ş adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, dava konusu bağımsız bölüm üzerinde davalı Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş adına kayıtlı, 29.04.2014 tesis tarihli, 10462 yevmiye numaralı, 17.000.000,00 TL değerindeki ipoteğin ve Şekerbank A.Ş adına kayıtlı hacizlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ...Ş vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın hatalı olduğunu, tapuya şerh edilmemiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, hukuken geçersiz olduğunu, müvekkili bankanın tamamen iyiniyetli 3. kişi olup mevcut yasalar çerçevesinde hukuka uygun hareket etmiş ve bu çerçevede yasal haklarını basiretli bir tacir olarak kullandığını, Mahkemenin kararının kaldırılması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı Türkiye Finans Katılım Bankası vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olup kaldırılması gerektiğini, davacının adi yazılı satış vaadi sözleşmesinden ... taleplerini yalnızca sözleşmenin diğer tarafı olan davalı müteahhit inşaat firmasına karşı ileri sürebileceğini, ipoteğin fekkine karar verilmesinin açıkça hukuka aykırı olduğunu, TMK’nın 1023 üncü maddesinin açık olduğunu, müvekkil bankanın ipotek tesis ettiği tarihte söz konusu taşınmazın malikinin halen diğer davalılardan ...

İnşaat olup taşınmaz üzerinde hiçbir kısıtlama yahut şerh bulunmadığını, ipoteğin tesisi esnasında taşınmazın davacıyla iddia edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığının müvekkili tarafından bilinebilecek bir husus olmadığını, davacının kendi hatasından yararlanamayacağını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile. Satıcı Şirketin şeklen malik göründüğü tapu kaydına, satış sözleşmesinin yapıldığı 01.04.2011 tarihinden ve 31.12.2012 tarihindeki teslimden sonra, 25.06.2014 tarihinde ipotek koyan davalı bankanın teminata konu edilen taşınmazın mevcut durumunu bilmediği,

kat irtifaklı yer üzerindeki binalardan habersiz olduğu ve bu binaların mesken olarak kullanıldığından bilgisi olmadığını savunması için davalı bankanın satıcı şirkete kredi verirken ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi oluşturma, değer tespiti yapma ve bu taşınmazlar üzerinde eksper incelemesi yaptırması yükümlülüğünü yerine getirmiş olmasının gerektiği, davalı bankaların teminat karşılığı kredi vermek için sadece tapu kayıtları ile yetinmesinin mümkün olmadığı, teminatın tapu dışı unsurlar bakımından da ayrıntılı eksper raporları ile desteklediğinin bilinen bir gerçek olduğu,

harici satışla taşınmazın başkasına satılması uygulamada sıkça rastlanılan bir durum olması karşısında, satış nedeni ile yapılan ödemeleri basit bir araştırma ile tespit edebilecekken araştırmadan veya beklenen haklarının olup olmadığını sorgulamadan kredi vererek ipotek kurmak basiretli bir tüccarın niteliklerinden olan, Bankacılık Kanunu'nda da özenle araştırma yükümlülüğünün davalı kredi veren bankaya yüklenmesine karşın bu araştırmanın yapılmadığı, davacının sözleşme tarihi itibari ile, yani ipotekten evvel ödemelerinin şirket hesaplarında kayıtlı bulunduğu,

bankanın inşaat yapıp satış yapan şirkete kredi verirken bu dairelerin tüketicilere satılması gerçeği üzerinde hiç durulmadığı ve TMK’nın 1024 üncü maddesi kapsamında durumu bilebilecek durumda olan bankanın gerekli özeni göstermediği gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1 inci bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Türkiye Finans Katılım Bankası vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı banka vekili temyiz dilekçelerinde özetle; aşamalardaki ve istinaf başvurusundaki savunmalarını tekrarla belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, bedel iadesi, ipoteğin fek’ki istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E, 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188 inci maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

3. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı banka vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı banka vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,