Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/803 K.2024/1175

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava konusu 212 ada 41 parsel sayılı taşınmazda bulunan 4 üncü kat, 19 No.lu dairenin satımı için müvekkili ile davalı arasında sözleşme yapıldığını, dava konusu taşınmazın proje değişikliği nedeniyle revizyon görerek A girişi, 13 numaralı bağımsız bölüm olduğunu, daire için 90.000,00 TL üzerinden anlaşıldığını, bedelin 63.000,00 TL'sinin sözleşme tarihinde davalıya ödendiğini, inşaatın tamamlandığı halde davalı tarafından tapuda devir işleminin yapılmadığını, dairenin üçüncü kişilere satılacağını öğrendiklerini ileri sürerek davalı adına kayıtlı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, duruşmalardaki beyanıyla davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında yapılan sözleşmede peşinat olarak 83,000,00 TL, kalan olarak 7,000,00 TL gösterilmiş olsa da davacının 63,000,00 TL'lik dekontu dosyaya sunduğu, yapılan yargılama sırasında 7,000,00 TL kalan sözleşme bedelini Mahkeme veznesine depo ettiği, yapılan sözleşmede eksik kalan 20,000,00 TL'nin davacı tarafından davalıya ödendiği beyan edilmişse de, buna ilişkin herhangi bir belge dosyaya sunulmadığı,

davalı tarafın makbuz ile işlem yaptığını, eksik kalan 20,000,00 TL'lik kısmını almadığını beyan ettiği, sözleşme bedelinden kalan 20,000,00 TL'nin HMK’nın 200 üncü maddeye göre miktar olarak senetle ispat zorunluluğu kapsamında kaldığı, davacının bu parayı davalıya ödediğine dair dosyaya herhangi bir evrak sunamadığı, ödemeyi ispat edemediği, üzerine düşen bütün borçları ifa etmesi gerektiği, davacının üzerine düşen sözleşmedeki borcunu tam olarak yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın kaldırılmasını ve talepleri doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi tarafından davacının kesin süre içerisinde eksik kalan sözleşme bedelini depo etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine davacı tarafından, eksik kalan sözleşme bedelinin sadece 7.000,00 TL olduğu ve onu da depo ettikleri gerekçesiyle istinafa konu edilmiş ise de;

davacının dava açarken sözleşme bedelinin 90.000,00 TL olduğunu, 63.000,00 TL'nin peşin ödendiğini, geriye 27.000,00 TL'lik ödeme kaldığını belirttiği, Mahkemece 27.000,00 TL'nin depo edilmesi yönündeki ara karar üzerine davacı vekilinin sonraki duruşmada kendilerinin toplam 83.000,00 TL peşinat ödediklerini, bunun taraflar arasındaki 05.08.2013 tarihli sözleşme ile sabit olduğunu belirttiği, dosya içerisinde bulunan ödeme belgesinden davacının 63.000,00 TL ödediğinin sabit olduğu, davacı tarafın başka bir ödeme dekontu ibraz edemediği,

davacının dayandığı sözleşmede geçen peşinat olarak 83.000,00 TL ödeneceği yönündeki ibarenin davacının sözleşme anında 83.000,00 TL ödediği anlamına gelmediği, davacının peşinat olarak ödemesi gereken miktarı kararlaştırmak amacıyla sözleşmeye yazılmış olup, anılan sözleşmede davacının 83.000,00 TL peşinat ödediğine ilişkin bir ibare de yer almadığı, davacının 83.000,00 TL peşinat yatırdığını ispat edemediği, verilen kesin süreye rağmen depo kararının gereğini de yerine getirmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; aşamalardaki ve istinaf dilekçesindeki başvurularını tekrarla belirterek 20.000,00 TL için 05.08.2013 tarihli belgeye itibar edilmemiş olmasının hatalı olduğunu, imzanın da inkar edilmemiş olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşâ etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188 inci maddesi gereğince. “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir”.

Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

3. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,