Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/997 K.2024/1510

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa bedel talep edilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava konusu 2984 ada 19 parselde kayıtlı, tamamı 394 m² alanlı taşınmazda müvekkili ..., annesi ve kardeşlerinin hisseleri toplamı 174/394 (annesi ... kardeşleri ... , ..., ..., ... ) olduğunu, hisselerini davalı yüklenici ...'ya 22/01/2008 tarihinde tapuda devrettiğini ve davalı yüklenici ile aralarında Gaziosmanpaşa 3. Noterliğinin 06/02/2008 tarihli 05246 yevmiye No.lu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin imzalandığını, sözleşme hükümlerine göre dava konusu parsel üzerine yapılacak binada yüklenicinin zemin kattaki ve birinci normal kattaki birer daire ve bedelini nakden ve haricen aldığını,

müvekkilinin kendisine noter sözleşmesi ile satılan ve teslim edilen 4 No.lu dairenin davalı ... 'ya satıldığını öğrendiğini, davalı ... 'nın tapudaki iktisabının iyi niyetli olmadığını, devrin muvazaalı olduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde dava konusu taşınmazın dava tarihinde belirlenecek rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili; davanın husumet, hak düşürücü süre ve zamanaşımı yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, ayrıca müvekkilinin davacı ile hiçbir hukuki ilişkisinin olmadığını, davacının müvekkilinden herhangi bir hak ve alacağına dair bir ilişkisinin olmadığını, diğer davalının müvekkiline olan senetten kaynaklı borç nedeni ile davaya konu taşınmazı tapuda devrettiğini, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satılan gayrimenkulun tapusunun davalılardan ... adına kayıtlı olduğu, taşınmazı satın alan davalı ... 'ya ilişkin muvazaa ve kötüniyet iddiasının incelenen tapu kaydı ve tanık beyanları ile anlaşılamadığı, ...'nın tapu siciline güven ilkesi gereğince taşınmazı devraldığının anlaşıldığı, davacının ... yönünden iddiasını ispatlayamadığı, davacının davalı yüklenici ... ile imzalamış olduğu resmi nitelikli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimini yerine getirmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, terditli tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalılardan ... yönünden yapılan inceleme sonucu verilen kararı yerinde olup, bu konuda istinaf talebi olmadığını, yüklenici davalı ile müvekkili arasında yapılan Gaziosmanpaşa 3. Noterliğinin 06.02.2008 tarihli 05246 yevmiye No.lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre dava konusu 4 No.lu bağımsız bölüm müvekkiline 2009 yılında fiilen teslim edildiğini, müvekkilinin kardeşi ve annesi o tarihten bu yana burada ikamet ettiğini, bu hususun tanık beyanları ile sabit olduğunu,

2009 yılından bu yana dava konusu 4 No.lu bağımsız bölüm ile ilgili olarak müvekkiline gerek davalı yüklenici gerekse diğer davalı ... 'nın herhangi bir talepte bulunmadığını, müvekkilinin 4 No.lu bağımsız bölümde 2009 yılından itibaren nizasız ve fasılasız malik sıfatı ile ikamet ettiği tartışmasızken bundan 6 yıl sonra,

2015 yılında diğer davalı ... müvekkiline noterden ihtarname keşide ederek 14.08.2009 tarihinde ...’dan daireyi tapuda satın aldığını belirterek müvekkilinin tahliyesini talep ettiğini, davalı ... ’nın 6 yıl sonra ihtarname göndererek 4 No.lu bağımsız bölümün tahliye edilmesini istemesinin hayatın olağan akışına aykırı olup bir taşınmazı satın alan kişinin 6 yıl içinde kendisinin malik olduğunu oturana haber vermemesinin düşünülemeyeceğini, bu bakımdan bu satışın gerçek bir satış olduğunun kabulünün mümkün olmadığını, davalı ... ,

kendisine yüklenici davalı ... tarafından dava konusu daire dışındaki başka bir dairenin teslim edilmemesi sebebiyle, teslim edilene kadar yükleniciye ait dairede oturduğunu, dolayısıyla dava konusu bağımsız bölümün bu satışlar için teminat mahiyetinde olduğunu beyan ettiğini, bu nedenle gerçek bir satış yapılmadığı ve davalıya satıldığı belirtilen diğer daireleri almadığı hususunda da herhangi bir delil ibraz etmemiş olması sebebiyle ...’nın yüklenici ile anlaşmak suretiyle dava konusu 4 No.lu daire için gerçekte olmayan muvazaalı satış yapıldığının açık olduğunu, tapu senedinde taşınmaz değerinin 10.000,00 TL yazılı olduğunu,

bedeller arasındaki bu fahiş farkın da yüklenici ... tarafından ... ya yapılan satışın açıkça muvazaalı olduğunu gösterdiğini ileri sürerek davalı ... yönünden davanın reddine ilişkin Mahkeme kararının kaldırılmasına, taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yap-satçı ... 06/02/2008 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı vaat ettiği dava konusu 4 No.lu bağımsız bölümü 14/08/2009 tarihinde davalı ... 'ya satış yoluyla devrettiği, devir sırasında çekişme konusu taşınmazın tapu kaydında mülkiyetin naklini engelleyici ya da kötüniyetle edinildiğini kanıtlayacak bir şerh bulunmadığı,

davalı yap-satçı ...'nın satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı vaat ettiği taşınmazı herhangi bir hakkı bulunmadığı halde davalı ... 'ya satması yolsuz tescil niteliğinde ise de, bu durumu taşınmazı davalı ...'dan tapudan resmi şekilde satış suretiyle sonradan edinilen davalı ...'in bildiğine ilişkin bir kanıtın sunulmadığı, muvazaalı devir yapıldığının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava dilekçesindeki ve istinaf aşamasındaki iddialarını tekrarla belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E, 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188 inci maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

3. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı Tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,