Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1067 K.2024/1853

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemiyle ilgili verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin Ankara ili, Gölbaşı ilçesi, ... Mahallesi, 112397 ada 6 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, davalının 26.08.2015 tarihinde taşınmazın 1/20 payını satın aldığını, müvekkiline bildirimde bulunulmadığını ileri sürerek; önalım ... nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini ileri sürerek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 28.03.2018 tarihli ve 2017/26 Esas, 2018/172 Karar sayılı ilk kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 10.06.2020 tarihli ve 2020/87 Esas, 2020/573 Karar sayılı kararıyla;

"...Davacı tanıklarından ... satış sözleşmesinin tarafı olup, kendi muvazaasına dayanamayacağından beyanına itibar edilemeyeceği, davacının, dinlenen diğer tanıklarının anlatımları ile de muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı, bu nedenle mahkemece tapudaki satış bedeli ve davalı tarafça ödenen harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım ... tanınmasında usulsüzlük bulunmadığı, ayrıca fiili taksim savunmasında bulunan davalının da bu iddiasını ispatlayamadığı, tüm dosya kapsamına göre taşınmaz üzerinde sınırlar belirlenmek suretiyle fiilen bir bölünme olmadığı, davacı ve diğer paydaşların müstakilen kullandıkları bir alan bulunmadığı,

taşınmaz üzerinde gelişigüzel dökülmüş taş ve kereste yığınlarının olduğu, davalı tanıklarından babası ... ve ... satın alınan yerin eski tip dikenli tel ile çevrili olduğunu bildirmesine rağmen ...'ın şu an çevrili olan yerde eski tip dikenli tel olduğunu görmediğini beyan ettiği, davalının dinlenmediğini iddia ettiği tanığını keşif mahallinde hazır etmediği, dava dilekçesinde dava değerinin 367.000,00 TL gösterildiği ve harcın da bu bedel üzerinden yatırılması nedeniyle hükmedilen vekalet ücretinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı..." gerekçesiyle;

davacı vekili ile davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurularının HMK'nın 353/1-b-1 nci maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 25.11.2021 tarihli ve 2021/1475 Esas, 2021/3206 Karar sayılı bozma ilamıyla;

"...6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 259/2 nci maddesi gereğince, fiili taksim savunmasının, tarafların tüm tanıklarının taşınmaz başında dinlenilmek suretiyle kuşkuya yer bırakmayacak şekilde açıklığa kavuşturulması gerektiği, mahkemece, davalı tanığı ...’un dinlenilmediği, 26.10.2017 tarihli duruşmada, fiili taksim konusunda dinletilecek tanıkların keşif mahallinde taraf vekillerince hazır edilmesi yönünde ara kararı kurulduğu, adı geçen tanığa davetiye çıkarılmadığı, davalının bu tanığın dinlenmesinden vazgeçmediği, mahkemece de tanık ...’un dinlenilmesine gerek görülmediği hususunda bir karar verilmediği;

mahkemece, davalı tanığı ... adına, mahallinde yapılacak keşifte dinlenilmesi amacıyla davetiye çıkarılması gerekirken, HMK’nın 241 nci maddesinde belirtilen gerekçeler ileri sürülmeksizin tanığın dinlenilmemesinin ve değinilen hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği..." gerekçesiyle; temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 373/1 nci maddeleri uyarınca kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle bozulmasına, karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bozma ilamında değinilen eksiklikler giderildikten sonra İlk Derece Mahkemesinin başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"...Bozma öncesi yapılan keşifte taşınmaz başında dinlenen davalı tanığı ... 'ın beyanında taşınmazı satın almadan önce etrafının eski tip dikenli tel ile çevrili olduğunu ve içerisinde eski yıkık evin mevcut olduğunu, taşınmazı satın aldıktan sonra kendilerinin beton çit ve telleri yaptığını ve ayrıca çevirdikleri sınırların içerisine konteynerı kendilerinin koyduğunu beyan ettiği, dosya kapsamında dinlenen diğer tanıkların taşınmazdaki tel örgülerin ve sınırların davalının taşınmazda hisse aldıktan sonra oluşturduğunu doğruladıkları,

davada taraf olmayan bir kısım hissedarlar tarafından dosyaya sunulan beyan dilekçelerinde bilgileri olmaksızın davalının taşınmazda sınır oluşturduğu ve taşınmazın eski hale getirilmesini istediklerini beyan etmeleri hususları birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazda satış tarihi itibariyle fiili taksimin söz konusu olmadığı sonucuna varıldığı, davacı tarafın ön alım bedelini depo edip dekontunu sunduğu..." gerekçesiyle; davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; fiili taksim iddiaları kabul edilmesine rağmen davanın kabulünün hatalı olduğunu, taşınmazın müvekkili tarafından satın alınmasının öncesinde de tüm paydaşlarca depolama alanı olarak kullanıldığını, müvekkilinin ise kendi payı kadar yeri tel çit çekerek kullandığını, her paydaşın muayyen bir yer kullanmasının şart olmadığını, fen raporunda A-B-C-D-E harfleriyle gösterildiği şekilde kullanım bulunduğuna ilişkin tespite yer verildiğini, fiili taksim bulunmadığına ilişkin tespitin yerinde olmadığını, dava açılıncaya kadar hiçbir paydaş tarafından fiili kullanıma itirazda bulunulmadığını,

"A" ile işaretli yerde satıcının satmadan önce onun tarafından kullanılan bir bölüm bulunduğunu, tanıklar ... ve ...'ın da bu iddiaları destekleyen beyanlarda bulunduklarını, fiili taksim iddialarının kanıtı olarak 2014 yılı sonrası hava fotoğraflarının getirilmesi istendiği halde bu talep yerine getirilmeden davanın kabul edilmesinin adil yargılanma haklarını ihlal ettiğini, davacının bedelde muvazaa iddiası reddedildiği halde müvekkili lehine vekalet ücreti takdir edilmemesinin hatalı olduğunu,

Zira davacı tarafın dava dilekçesinde; tapudaki resmi satış sırasında gösterilen 367.000,00 TL'nin gerçek satış bedelini yansıtmadığını, ön alım hakkının kullanılmasını güçleştirmek maksadıyla bedelin yüksek gösterildiğini ileri sürerek bedelde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunduğunu, dava dilekçesinde taşınmazın gerçek değerine ilişkin bir açıklamada bulunulmadığını, mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın gerçek değerinin 275.000,00 TL olduğunun mütalaa edilmesi üzerine,

davacı tarafça bilirkişi raporuna ve raporda tespit edilen bedele itiraz edilmediği gibi 08.03.2018 tarihli celsede, süre verildiği takdirde tespit edilen 275.000,00 TL'yi depo etmeye hazır olduklarını beyan ederek satış bedelinin 275.000,00 TL olduğunun kabul edildiğini, bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamamış olması nedeniyle davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 nci maddesi şöyledir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Aynı Kanun'un 734 üncü maddesinde; “Ön alım ..., alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Ön alım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 323 üncü maddesinin (ğ) bendindeki düzenlemeye göre; "Vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti yargılama giderleri kapsamındadır."

Yine aynı Kanunun 330 uncu maddesine göre de; "Kanunda yazılı haller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir. Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır."

2. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin hükmün esasına yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2. Ön alım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin anılan bedel üzerinden davadaki kabul ve ret oranına göre takdir edilmesi gerekir.

3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 323 üncü maddesinin (ğ) bendindeki düzenlemeye göre vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti yargılama giderleri kapsamındadır. Yine aynı kanunun 330 uncu maddesine göre de kanunda yazılı haller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir. Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır.

4. Somut olaya gelince, davacı taraf dava dilekçesinde; tapudaki resmi satış sırasında gösterilen 367.000,00 TL'nin gerçek satış bedelini yansıtmadığını, ön alım hakkının kullanılmasını güçleştirmek maksadıyla bedelin yüksek gösterildiğini ileri sürerek bedelde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunmuştur. Dava dilekçesinde taşınmazın gerçek değerine ilişkin bir açıklamada ise bulunulmamıştır.

Ancak yargılamanın devamında mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın gerçek değerinin 275.000,00 TL olduğunun mütalaa edilmesi üzerine davacı tarafça, bilirkişi raporuna ve raporda tespit edilen bedele itiraz edilmemiş, bilakis hazır bulunduğu celsede davacı vekili, süre verildiği takdirde raporda tespit edilen 275.000,00 TL'yi depo etmeye hazır olduklarını beyan ederek satış bedelinin 275.000,00 TL olduğunu kabul ettiği anlaşılmıştır.

5. O hâlde; tapudaki devir işlemi sırasında taşınmazın satış bedelinin 367.000,00 TL gösterildiği, gerçek bedelinin ise 275.000,00TL olup tapuda muvazaalı işlem yapıldığı iddia edilmiş ise de davacı tarafça ileri sürülen "bedelde muvazaa" iddiası kanıtlanamadığından, davalı taraf lehine arasındaki fark miktar üzerinden avukatlık ücretine hükmedilmesi ve yargılama giderlerinin de bu kabul ve ret oranı esas alınarak haklılık oranına göre taraflara paylaştırılması gerekirken, bu hususlar dikkate alınmayarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Yukarıda (1) numaralı paragrafta açıklanan davalı vekilinin esasa yönelik temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Yukarıda (4) ve (5) nolu paragraflarda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,

Karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,