Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1364 K.2024/4903

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı ...İnşaat Taah. San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Av. ... ile davalı ...İnşaat Taah. San. ve Tic. A.Ş. vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu ... İli, ... İlçesi...Mahallesi, 4683 ada, 1 parselde yer alan sitenin A Blok 4. kat 10 numaralı bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazı davalılardan ...Yapı Ltd.

Şti.'den 2014 tarihli sözleşme ile satın aldığını satış bedelinin 620.000,00 TL olduğunu, davacının toplamda dava konusu bağımsız bölüm için 615.000,00 TL civarında ödeme yaptığını, davacının bakiye borcu ve iskan masrafını ödemeye hazır olduğunu, davalı ...Yapı Ltd.

Şti.'nin ekonomik sıkıntı nedeniyle içlerinde dava konusu bağımsız bölümün de bulunduğu aynı parsel üzerindeki 20 kadar daireyi diğer davalı ...İnşaat A.Ş.'ye devrettiğini, yapılan bu devir işlemlerinin muvazaalı olduğunu iddia ederek 10 numaralı bağımsız bölümün davalı ...İnşaat A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...Yapı Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili şirket arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ...İnşaat Taah. San. ve Tic.

A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın iddialarının gerçek dışı olduğunu, davacının diğer davalı ile akdettiğini belirttiği sözleşmeye müvekkili şirketin taraf olmadığını, müvekkilince taşınmazların tapu müdürlüğünde resmi satış sözleşmesi ile devir alındığını, bu anlamda müvekkilinin TBK m.237 gereğince taşınmazları usulüne uygun bir şekilde satın almış olduğunu, davacının diğer davalı ile yaptığı sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalıların dava konusu parseldeki 18 adet bağımsız bölümün satışı hususunda 07.11.2012 tarihinde anlaşma sağlandığını, müvekkilinin diğer davalıya 3.621.000,00 TL nakit ödeme yaptığını,

satış bedelinin 1.208.533,64 TL'sini müvekkilinin diğer davalıya inşaat malzemesi temin etmek suretiyle ödediğini, 22.11.2012 tarihinde ana taşınmaz üzerinde müvekkili lehine ipotek tesis edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının muvazaa iddiasını ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ...İnşaat Taah. San. ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, ...İnşaatın, ...İnşaat'tan 18 daireyi devralırken mal edinmek kastıyla değil, ekonomik sıkıntıya giren ...İnşaat ile birlikte hareket ederek daireleri muvazaalı olarak devraldığını, kendilerine ...İnşaat tarafından belirlenen ek ödemeleri yapanların dairelerinin ...tarafından geri devredildiği hususunun tanık anlatımları ile sabit olduğunu, eğer ...söz konusu daireleri gerçek anlamda satsaydı devrettiği daire sahipleriyle ...İnşaatın değil bizzat ...İnşaat yetkililerinin muhatap olması, daire satışı için fiyat belirlemesi bu hususta pazarlık etmesi,

her türlü görüşmenin bizzat kendileri tarafından yapılması gerektiğini, her iki tarafın da tacir olmasına rağmen basiretli tacir gibi davranması gereken şirketlerin, herhangi bir satış sözleşmesi imzalamadan 18 adet daireyi sözlü olarak satması,

diğer davalının da bunu sözlü olarak almasının mantığa ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, tarafların ticari defter ve belgelerinin eksik incelendiğini, karar defterinin incelenmesi gerektiğini, davalı ...tarafından daire bedellerinin tamamı ödenmemişken, davalı ...lehine 4.850.000,00 TL tutarlı ipoteğin neden tesis edildiğini, dava değeri belirlenmeden davalılar yararına nispi vekalet ücreti takdir edilmesinin doğru olmadığını, incelemeye yönelik talep ve beyanlarının göz ardı edildiğini ileri sürerek istinaf isteminde bulunmuştur.

2. Davalı ...A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın reddi ile birlikte vekalet ücretinin tapu sahibi müvekkili şirket lehine hükmedilmesi gerekirken diğer davalıyla paylaştırılmasının hatalı olduğunu ileri sürerek istinaf isteminde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Bölge Adliye Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, yap-satçıdan harici sözleşme ile bağımsız bölüm satın alma ve muvazaa hukuki sebeplerine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK'nın 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları ve dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir." Belirtilen ilke, TMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK'nin 1024. maddesinde de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

3. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçdan muaf olduğu için harç alınmasına yer olmadığına,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti olan 28.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalı ...İnşaat Taah. San. ve Tic. A.Ş.'ye verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,