Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1584 K.2024/6018

Taraflar arasındaki harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin murisi olan ...

Uzun ile...ve ...isimli kişiler arasında 1994 tarihli harici satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeye göre davalıların murisinin hissedar olduğu Erek Mah., Gümbüşbaşı Mevkii, 26 parsel numaralı taşınmazın 458 m2'lik kısmının 175.000.000,00 TL bedel karşılığında davacıların murisi tarafından satın alındığını ve aynı tarihte taşınmazın zilyetliğinin müvekkillerinin murisine devredildiğini, sözleşmede, taşınmaz imara açıldığında ve ifrazı mümkün hale geldiğinde tapuda devir işlemlerinin yapılacağının taahhüt edildiğini,

satım sözleşmesinde satıcı olarak...ve ...görünmekte ise de taşınmazın bulunduğu alanda yakın zamanda yapılan imar çalışmaları ve yapılan parselasyon işlemleri sonucunda sadece...adına tescil edildiğini, dava konusu taşınmazın davalıların murisi adına kayıtlı tapusunun iptali ile müvekkillerinin miras payı oranında adlarına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; dava konusu talebin zamanaşımına uğradığını, davacının dosyaya sunduğu satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarını taşımadığını, özel parselasyona tabii elbirliği mülkiyeti bulunan taşınmazın devrinin geçerli olabilmesi için tüm maliklerin imzasıyla birlikte resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğini, davaya konu muhtarlıkça düzenlenen sözleşmede satıcı olarak ...'in imzasının bulunduğunu, bu durumda muris ...in satış vaadinde bulunduğundan bahsedilemeyeceğini, sözleşmedeki imzaların gerçekliğinin araştırılması gerektiğini, murisin terekesinin 2004 yılında iflas hükümlerine göre tasfiyesine başlandığını, tüm bu nedenle davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu sözleşmenin incelenmesinden satıcının dava dışı ..., tanıkların davalılar murisi...ile dava dışı ...ve alıcının ise davacıların murisi ... Uzun olduğu, davacıların husumeti, sözleşmede tanık olan ve dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın maliki olarak görünen ...in mirasçılarına yönelttiği, husumetin, sözleşmede satıcı olarak bulunan ...'e yöneltmesi gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde.

Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taşınmazın bulunduğu mevkiide 2022 yılında yapılan kadastro ve imar çalışmaları neticesinde ifraz işlemlerinin fiili duruma uygun şekilde yapıldığını, ekli ölçü krokisinde parselleri şu an kullanan kişilerin isimlerinin not düşüldüğünü, dava konusu 1292 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 1994 yılında hissedarlar arasındaki gayriresmi paylaşım esnasında hissedar ...'e düşmüş ise de, resmi parselasyon esnasında bu taşınmazın diğer hissedar...adına tescil edildiğini, ...in taşınmazın evveliyatında yani satış sözleşmesi düzenlendiğinde de bu taşınmazın hissedarı olduğunu,

sözleşmede hissedarlardan ...'in satıcı görünmesinin bir önemi olmadığını, bu durumun hissedarların kendi aralarındaki iç ilişkide ileri sürülebilecek bir husus olduğunu, dava konusu taşınmazın 1990'lı yıllarda hissedarların tamamı tarafından bölünerek parça parça üçüncü kişilere satıldığı ve zilyetliğinin alıcılara teslim edildiğini, dava esnasında dinlenilen mahalli bilirkişiler ve tanıkların bu durumu net ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde beyan ettiklerini, müvekkillerinin murisinin satın aldığı toprak parçasının bedelinin tamamını ödeyerek taşınmazın zilyetliğini devraldığını ve sözleşme tarihinden bu yana kullandıklarını,

tapunun iptali talebinin ancak tapuda malik görünen kişiye karşı ileri sürülebileceğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2.Davalılar vekili istinaf başvuru dilekçesinde; Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, yerel mahkemece zamanaşımı definin reddedilmesinin hatalı olduğunu, davacının sunmuş olduğu satış sözleşmesinin başka bir satıcı tarafından imza altına alındığını, yerel mahkemece herhangi bir araştırma yapılmadan doğrudan tarafların husumet yokluğunu bilebilecek durumda olmadığına ilişkin hüküm kurulmasının hukuka aykırı olduğunu, davanın, husumet yokluğundan reddine karar verilen durumlarda, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 7/2 nci maddesine göre avukatlık ücretinin belirlenmesi gerektiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından, taraf vekillerinin istinaf başvurusunun ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde mevcut sebeplerle hükmün bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, haricen satış nedeniyle tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. (743 S.K'nun 634.. 4721 S.Türk Medeni Kanun'u m. 706. Borçlar K. m. 213.

Tapu Kanun'u m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur. (Yargıtay H.G.K.'nun 05.12.2001 gün ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar; H.G.K.'nun 16.04.2008 gün ve 2008/8-324 Esas, 2008/328 Karar; H.G.K.'nun 27.05.2009 gün ve 2009/1-181 Esas, 2009/220 Karar; H.G.K.'nun 16.06.2010 gün ve 2010/14-290 Esas, 2010/328 Karar) Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir.

(TMK m. 706, BK m. 213, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60, 89) Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak bu durumda, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme olduğundan dava, sözleşme zamanaşımı süresine tabidir.

TBK’nın 146 ncı maddesinde (818 sayılı BK m.125) sözleşmeye dayanan alacakların, başka türlü hüküm mevcut olmadığı takdirde 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır.

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile özellikle Bölge Adliye Mahkemesinin kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Onama harcı peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,