Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/1717 K.2025/1799

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 08.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ..., karşı taraftan davalı vekili Avukat ........ geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 402 ada 2 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalının, sınırdaş olan 402 ada 3 parsel sayılı taşınmazı 24.10.2019 tarihinde satın aldığını, davalının söz konusu taşınmazı 500.000,00 TL bedel ile satın aldığını, satış bedelinin yüksek gösterildiğini, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesi gereğince davacının ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek; davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; satış bedelinin resmi senette gösterilen bedel olduğunu, asıl Toprak Koruma Yasasından faydalanması gereken kişinin müvekkili olduğunu, çünkü üretim yapmakta ve araziyi işlemekte ve işletme kurmakta olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

Hükmün davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün üzerinde alana sahip olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesince zorlama gerekçeler ile davanın reddine karar verildiğini, dava konusu taşınmaz dikili tarım arazisi olarak değerlendirilmiş ise de, bilirkişi raporunda sulu tarım arazisi niteliğinde olduğunun bildirildiğini, çelişkili kararlar verildiğini, arazi büyüklüğüne göre değerlendirme yapılmasının hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, 5403 sayılı Yasa'nın 8/i maddesi uyarınca açılan ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Ön Alım Hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.

Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin ön alım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanun'u hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun (5403 sayılı Kanun);

a) "Amaç" kenar başlıklı 1. maddesi şöyledir:

"Bu Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir."

b) "Tanımlar" kenar başlıklı 3. maddesinin ilgili bölümleri şöyledir:

"...

h) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi hâlinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünü,

ı) (Değişik: 30/4/2014-6537/3 md.) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini,

...

İfade eder."

6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (6537 sayılı Kanun) ile değişik 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi 3. fıkrasının ilgili bölümü şöyledir:

"Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz..."

Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

Bu tespitlere göre sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.

6537 sayılı Kanunla getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin artırılması amaçlanmaktadır.

Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.

Somut olaya gelince. Bölge Adliye Mahkemesince 5403 sayılı Kanun'un 8/3. maddesinde dikili tarım arazilerinde asgari büyüklük 0,5 hektar (5.000 m²) olarak düzenlendiğinden, dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu, hatta Kanun'un 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün (10.000 m²) de üzerinde olduğu anlaşıldığından,

bu taşınmaz hakkında ön alım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, dava konusu taşınmaz dikili tarım arazisi olarak nitelendirilmiş ise de, dosya içerisinde bulunan 04.02.2021 havale tarihli bilirkişi raporunda dava konusu 402 ada 3 parsel sayılı taşınmazın sulu tarım arazisi olduğu, keşif tarihi itibarıyla taşınmazın tamamının sürülü olduğu ekili ve dikili tarımsal ürün bulunmadığı belirtilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmenin bilirkişi raporu ile çelişkili olduğu anlaşılmaktadır.

O halde, Mahkemece yapılması gereken dava konusu taşınmazın niteliği Gıda Tarım Hayvancılık Müdürlüğünden de sorularak bilirkişiler tarafından duraksamaya yer olmayacak şekilde belirlendikten sonra davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR