Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2276 K.2024/3904

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının maliki bulunduğu 264 ada, 51 parsel sayılı arsa üzerine inşa edilen binada kendisine kalan 1 inci kat, 15 no.lu daireyi müvekkiline sattığını, bedelini de peşin olarak aldığını, aradan iki yıl geçmesine rağmen taşınmazın tapu kaydının müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; davacının taraflar arasında yapılan sözleşme bedelini kendisine ödemediğini, kendisinin davacı ile herhangi bir ticari faaliyetinin de olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece yargılama sonucunda 11.04.2013 tarih, 2009/298 Esas ve 2013/261 Karar sayılı kararıyla "davacı yanın davasına dayanak yaptığı ...

3. Noterinin 15/05/2007 tarih ve 9137 yevmiye no.lu satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu dairenin davacıya satışının vaat olunduğu ve bedelin 12.000,00 TL devir bedeli karşılığında satıldığı yazılı olup bu hususun ihtilafsız olduğu, aynı taşınmaz üzerinde ise davalı ... yönünden kesinleşen haciz takibi mevcut olup kayda 29/08/2007 tarihli şerh olarak işlendiği, 2. İcra Müdürlüğünün 2007/1341 Esas sayılı dosyasından anlaşıldığı, haciz işleminin görülmekte olan davadan çok önceki tarihli olduğu,

haciz alacaklısı-dava dışı ...’ın kesinleşen alacağını dahili davalı ...'ya temlik ettiği, bilirkişi raporuna göre taşınmazın değerinin 71.388,00 TL olduğu, bu değerdeki dairenin 12.000,00 TL’ye satılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, satış vaadi sözleşmesindeki devir bedelinin peşin alındığı belirtilmiş ise de taşınmazın davacıya devir edilmediği gibi sözleşme tarihinde devir edilecek dairenin mevcut olmadığı, sözleşmenin afaki tanzim olunduğu, dava konusu taşınmazın mevcut davaya konu borcun doğumundan önce dava dışı ...’a satıldığı,

onun da temliken davalı ... ...’a tapuyu devrettiği gerekçesiyle" davanın reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; satış vaadi sözleşmesinin 15.05.2007 tarihli olduğunu, haczin 29.08.2007 tarihli olduğunu, davalı ile dahili davalının karı koca olduğunu, danışıklı işlem yapılmış olduğunu, davalı ...’ın hissesinin taşınmazda fazla olduğunu, sadece dava konusu daireden ibaret olmadığını, birkaç bağımsız bölümün daha davalıya ait olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ncı ve Noterlik Kanununun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8 inci maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı)

4. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez.

Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/14132 Esas, 2019/6133 Karar sayılı ilamı)

5. Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için satış vaadine konu gayrimenkulün sözleşmede belirtilmesinde zorunluluk bulunmamaktadır. Taşınmazların belirli veya belirlenebilir olması gerekli ve yeterlidir. Bu nedenle, satışı vaat olunan taşınmazın genel ve kapsamlı bir anlatımla sözleşmede yazılı olması ve arazide belli edilebilir olması durumunda belirlilik şartının gerçekleşmiş bulunduğu kabul edilmelidir. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2015/13509 Esas, 2015/11639 Karar sayılı ilamı) .

6. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/661 Esas, 2018/5376 Karar sayılı ilamı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı)

3. Değerlendirme

1. Mahkemece davanın reddine ilişkin olarak tesis edilmiş olan karar ve gerekçesi, talep ve dosya kapsamındaki delillerle uyumlu değildir. Davalı ... ile yüklenici Muhammet Karaaslan arasında 29 Eylül 2006 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olup, bu sözleşmeye göre arsa sahibine kalacak 264 ada, 51 parsel sayılı taşınmazdaki 15 numaralı bağımsız bölümdeki yer arsa sahibine bırakılmıştır.

Arsa malikinin kendisine kalan bağımsız bölüm hakkında gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi akdetmesi imkanı bulunmaktadır. Davacı ile arsa maliki davalı ... arasında bu kapsamda imzalanan gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak bir hüküm kurulması için yapının üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olması ya da sözleşmede arsa payının belirlenebilir olması gerekmektedir.

Taşınmaz üzerindeki yapı nedeniyle kat irtifakı ya da kat mülkiyeti oluşmadığı gibi sözleşmede arsa payı da belirtilmiş değildir.

2. O halde Mahkemece yapılması gereken, 264 ada, 51 parsel iken 15.02.2007 tarihli imar uygulamasıyla 6257 ada, 1 ve 2 parsellere giden ve dava konusu 15 no.lu dairenin üzerinde bulunduğu 6257 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki binada bulunan 15 no.lu bağımsız bölümün tespitiyle taşınmazda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmak üzere taraflara süre ve yetki verilmesi olmalıdır.

Verilen süre üzerine taraflarca kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulması halinde ve 15 numaralı bağımsız bölümün de davalı ... adına tescili halinde dava konusu 15 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi;

bunun mümkün olmaması halinde uzman bilirkişi heyetinden alınacak rapor neticesinde davaya konu olan 1, 5 numaralı bağımsız bölümün arsa payı hesaplanarak 2 no.lu parseldeki davalı ... hissesinden iptaliyle davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken belirtilen usulde bir araştırma ve inceleme yapılmadan, hukuki olmayan gerekçeyle karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Yukarıda (2)No.lu paragrafta açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harcın yatırana iadesine,