Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2467 K.2025/123

Taraflar arasındaki asıl ve birleştirilen davada, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi gereğince bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesinden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davaların kabulüne karar verilmiştir.

Kararın asıl davada davalı ... A.Ş. ve birleştirilen davada davalı ... Ltd. Şti. vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... A.Ş. ve birleştirilen davada davalı ... Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili asıl ve birleştirilen dosyaya sunduğu dava dilekçelerinde; yüklenici ... Gıda Pazarlama İnşaat Turizm Taahhüt Tic. ve San. Ltd. Şti. ile davalı arsa sahibi ... Turizm Teknoloji İnşaat Otomotiv San. ve Tic.

A.Ş. arasında Ankara 18. Noterliğinin 43179 yevmiye numaralı ve 12.08.2016 tarihli arsa payı karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin kurulduğunu, belirtilen sözleşmede arsa sahibinin yüklenici firmaya yapılacak daireleri satma yetkisini verdiğini, müvekkilinin arsa sahibi ve yüklenici firma arasındaki sözleşmeye güvenerek yüklenici ... Ltd.

Şti. ile 21.09.2017 tarihinde ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzaladığını ve davaya konu daireyi satın aldığını, müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve 30.06.2020 tarihinde daireye yerleştiğini ileri sürerek, taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... Turizm Teknoloji İnşaat Otomotiv San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin Ankara ili, Sincan ilçesi, Törekent Mah., 100790 ada 1 parselde yer alan taşınmazına ilişkin olarak yüklenici ... ve ...

Ortaklığı (yüklenici) ile 12.08.2016 tarihinde Ankara 18. Noterliği nezdinde 43179 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi imzaladığını, söz konusu sözleşmeye ek olarak da sırasıyla 02.09.2016 tarihli 1 inci değişiklik sözleşmesi,

04.08.2017 tarihli 2 nci değişiklik sözleşmesi ve satış hasılatı kullanma yöntemini değiştiren 3 üncü değişiklik sözleşmesinin imzalandığını, yüklenici tarafından sözleşmelerdeki pek çok yükümlülüğün yerine getirilmediğini, bu nedenle müvekkili şirket tarafından yüklenici aleyhine Ankara 32. İcra Müdürlüğü nezdinde 2021/3658 sayılı dosyası ile icra takibinin başlatıldığını ve akabinde de Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/401 E. sayılı dosyasında itirazın iptali davasının ikame edildiğini, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin davacı ile yüklenici arasında imzalandığını, müvekkili şirketin bu sözleşmenin tarafı olmadığını,

davacının tüm edimlerini yükleniciye karşı yerine getirdiğini ve müvekkili şirkete herhangi bir ödeme yapmadığını, dolayısıyla sözleşmenin tarafı olmayan müvekkili şirketin davacıya karşı herhangi bir yükümlülüğünün de bulunmadığını, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartlarını taşımaması nedeniyle geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Birleştirilen davanın davalısı ... Gıda Pazarlama İnşaat Turizm Taah. Tic. ve San. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin davada husumetinin bulunmadığını, fiili teslimi gerçekleştirerek yükümlülüğünü yerine getirdiğini, tapu devrini yapmaya yetkilinin taşınmazların maliki konumundaki ... Turz. Teknoloji İnş. Oto. San. ve Tic. A.Ş. olduğunu, müvekkili şirketin diğer davalı ... Tur. A.Ş.'ye karşı da tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Birleştirilen davanın davalısı ... Danışmanlık Bilgi İşlem İnş. Taah. Nakliye Gıda San. Tic. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının taşınmazı yüklenici davalılar Salihoğuları ile ... Ortaklığından satın aldığı, arsa sahibi ile davacı arasında doğrudan sözleşme ilişkisi bulunmadığı, arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu dolayısıyla yüklenici davalı vekilinin husumet itirazlarının yerinde olmadığı, davaya konu taşınmaz davalı arsa sahibi ...

Şirketine ait olup davacıya satış yapan yüklenici adi ortaklığın inşaat yapımı nedeniyle aralarındaki sözleşmeden kaynaklı alacaklı olduğu, davacı ile yüklenici adi ortaklık arasında yapılan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin uzun yıllardır uygulana gelen Yargıtay içtihatları gereğince alacağın temliki hükmünde olduğu, alacağın temliki sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmiş olmasının geçerlilik şartı için yeterli olduğu, dolayısıyla davacı ile yüklenici arasında düzenlenen satış sözleşmesinin geçerli olduğu, davacı vekili tarafından dosyaya sunulan ve davalı ... ...

Ltd. Şti. tarafından imzalanan müşteri ödeme listesine göre taşınmaz bedeli olan 284.000.000,00 TL'nin tamamının ödendiği, yapılan keşifte inşaatın tamamlandığının görüldüğü, inşaatın tamamlanmış olduğu hususunun tarafların da kabulünde olduğu,

davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı tahsilat paylaşımı sözleşmesi gereğince satışı yapılan taşınmaz bedelleri üzerinden arsa sahibi hasılat payını alacağı ve ödemelerin yüklenici hesabına yapılacağı, işveren arsa sahibinin taşınmazların bedelinin yükleniciye ödenmesi halinde tapu devrini alıcıya yapacağı kararlaştırıldığından asıl dava ve birleştirilen dava yönünden davanın kabulüne, dava konusu bağımsız bölümün davalı ...

Turizm Teknoloji İnşaat Otomotiv Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ... A.Ş. ve ... ... Ltd. Şti. vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı ... Turz. Tek. İnş. Oto. San. ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde; tapu devir koşullarının oluşmadığı, tarafına husumet yöneltilemeyeceği, 18.06.2020 tarihli taahhütnamenin 6 ncı maddesi gereği bedelin tarafına ödenmediğini, Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/401 E. sayılı dava sonucunun beklenilmesi gerektiğini, yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

2. Birleştirilen davada davalı ... Gıda Paz. İnş. Turz. Taah. Tic. ve San. Ltd. Şti. vekili istinaf başvuru dilekçesinde; taşınmazın tapu devrine ilişkin yükümlülüğünün bulunmadığını, taşınmazı fiilen davacıya teslim ettiğini, davanın açılmasına sebebiyet vermediklerini, taşınmaz değerinin düşük belirlendiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın tamamlandığı ve davacının ödeme edimini yerine getirdiği, davalı taraflar arasında noterde düzenlenen sözleşmenin 6/1 inci maddesi gereği davacının taşınmazı adına tescil ettirmeye hak kazandığı, davalılar arasındaki borç/alacak ilişkisi nedeniyle açılan davanın eldeki davanın sonucunu etkilemekten öte o sözleşmenin tarafları arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirdiğinden davalı ... Turz. Tek. İnş. Oto. San. ve Tic. A.Ş. vekili ile davalı ... Gıda Paz. İnş. Turz. Taah. Tic. ve San. Ltd. Şti. vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ... AŞ. ve ... ... Ltd. Şti. vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... Turz. Tek. İnş. Oto. San. ve Tic. A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde mevcut sebeplerle hükmün bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

2.Birleştirilen davada davalı ... Gıda Paz. İnş. Turz. Taah. Tic. ve San. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde mevcut sebeplerle hükmün bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi gereğince bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi: yüklenici tarafından arsa sahibinin arsasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ve bu surette elde edilecek satış bedelinin (bu bedelin elde edilmesi için yüklenici tarafından yapılan masraflar düşülmeksizin) arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayanmaktadır.

Halbuki adi ortaklıkta toplam maliyet giderleri toplam gelirden düşülerek kalan net kâr üzerinden paylaşım yapılır. Oysa hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde paylaşım konusu kâr olmayıp bağımsız bölümlerin satışından elde edilen brüt satış bedeli olmaktadır.

Bu paylaşım usulüne göre arsa sahibi tarafından bina inşaatı için herhangi bir harcama yapılmayacağından satış tutarı üzerinden yapılacak paylaşımda yüklenicinin payına düşenden fazla gideri olduğu durumda zarar etmesi ihtimali bulunmakta iken arsa sahibinin zararı söz konusu olmaz.

Arsa sahibinin bağımsız bölüm satışlarından elde edilen satış bedelinden pay almasına karşılık zarara katılmaması adi ortaklıkta diğer bir zorunlu unsur olan ortak amaç unsurunun da olmadığını gösterir.

Bu esastan yola çıkarak hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek brüt (gayri safi) geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme şeklinde tanımlanabilir.

Yüklenici tarafından meydana getirilen bağımsız bölümlerin tümünün sözleşmede tayin edilen sürede satışının yapılamaması halinde kalanların aynen paylaşımına ilişkin düzenleme de yapılabilir.

2. Bu tanımdan yola çıkılarak, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin unsurları; arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gayri safi geliri paylaşma borcu altına girmesi (arsa sahibinin satışı bizzat yapması ya da satışın gerçekleştirilmesi için yükleniciye vekalet vermesi), yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yapma; arsa sahibi adına satma ve alıcılara teslim borcu altına girmesi ve tarafların anlaşması olarak tespit edilebilir (Yrd. Doç.Dr. Emrehan İnal, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2011, s. 149-165).

3. Değerlendirme 1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile özellikle Bölge Adliye Mahkemesinin kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,