Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2888 K.2025/1411

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davacı ... ve vekili Avukat ..., karşı taraftan davalı vekili Avukat ... ile Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 613 ada 270 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın riskli yapı olması nedeniyle kentsel dönüşüm çerçevesinde (2019 yılında) yıkıldığını, esasen arsa vasfında bulunan 1, 2 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin 28.02.2020 tarihli işlem ile (580.000,00 TL karşılığında) davalıya satıldığını, satış tarihinde bağımsız bölümlerin fiilen zeminde bulunmadığını, taşınmazın arsa niteliği ile davalı Şirkete devredildiğini ve fiilen zeminde bulunmayan bağımsız bölümler nedeniyle taşınmazın paylı mülkiyete dönüştüğünü belirterek dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesi sunmamış olup yargılama aşamasında davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; dava konusu 613 ada 270 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın riskli yapı olduğundan bahisle yıkıldığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 49/2 hükmü uyarınca kat irtifakının paylı mülkiyete dönüştüğü, davacının ön alım hakkı bulunduğu, satış bedeli ve harcın verilen kesin süre içerisinde depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle;

a. Davaya konu taşınmaz hisselerinin satış tarihi itibarıyla taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin kurulu olmadığı, eldeki uyuşmazlık bakımından kat mülkiyeti hükümlerinin değil kat irtifakı hükümlerinin ve 634 sayılı Kanun’un 49. maddesinin uygulanması gerektiği,

b.Taşınmaz üzerindeki kat irtifakının arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi veya kamulaştırılması sebebi ile kendiliğinden sona ermediği,

c. 634 sayılı Kanun'un 8. maddesi gereğince kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması hâlinde diğer irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkının bulunmadığı,

d. Üzerindeki bina yıkılan arsanın tamamen yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hâle gelmesi söz konusu olmadığına göre davalının pay satın aldığı tarihte taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakının kendiliğinden sona erdiğinden bahsedilemeyeceği,

e. Davalının kat irtifakına bağlanmış arsa payını satın aldığı tarihten sonra kat irtifakının terkin edilmesinin de 634 sayılı Kanun'un 8. maddesi hükmü uyarınca davacıya ön alım hakkı kullanmasına olanak vermeyeceği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle.

Bölge Adliye Mahkemesi karar ve gerekçesinin yerinde olmadığını, dava konusu 613 ada 270 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın riskli yapı olması nedeniyle kentsel dönüşüm çerçevesinde (2019 yılı içerisinde) yıkıldığını, esasen arsa vasfında bulunan 1, 2 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin 28.02.2020 tarihli işlem ile (580.000,00 TL karşılığında) davalıya satıldığını, satış tarihinde bağımsız bölümlerin fiilen zeminde bulunmadığını, taşınmazın arsa niteliği ile davalı Şirkete devredildiğini, fiilen zeminde bulunmayan bağımsız bölümler nedeniyle taşınmazın paylı mülkiyete dönüştüğünü,

davalının paylı mülkiyet şeklinde 5/6 hissesini satın aldığını, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2020 gün ve 2018/14-559 Esas, 2020/261 Karar sayılı kararı ile; “...tamamlanmış betonarme yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği, anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği dikkate alındığında anılan kayıtlara değer verilemeyeceği, anayapının harap olması ile beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam edeceği kuşkusuz...” dendiğini, dava konusu taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiğini, arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiğini,

taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceğini, nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 03.05.2004 tarih ve 2004/2890 Esas, 2004/3399 Karar sayılı ilâmının da aynı yönde olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR