Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/3086 K.2024/4409

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince kamu düzeni gereğince hükmün kaldırılmasına ve yeniden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.04.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalılar vekili Av. ... ve davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, 90933 ada 7 parsel sayılı taşınmazda davalılar tarafından 06.04.2016 tarihli ve 05.05.2016 tarihli satışlar ile hisse satın alındığını, davalıların ihtarname gönderdiğini, ancak ihtarnamede kaç m² aldıklarına dair bir açıklama bulunmadığını, ihtarnamede belirtilen bedel doğru ise bu rakamın muvazaalı olduğunu, gerçek satış bedeli karşılığında ön alım hakkını kullanmak istediklerini belirterek davalılar adına kayıtlı payların tapusunun iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, satış bedellerinin belirlenebilir olduğunu, davacının iddialarını ve delillerini somutlaştırma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, dava konusu paylar için toplamda 3.369.000,00 TL ödendiğini, satış tarihinden itibaren taşınmazda değer artışı da meydana geldiğini belirterek öncelikle davanın reddini, aksi halde ise satış bedelleri, arsa değer artışları ve tapu harç ve giderlerinin satış tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacıdan alındıktan sonra ön alım hakkı tanınmasına karar verilmesini istediklerini dile getirmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın kabulüne karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A.İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepler

Davalılar vekili; davacının hiçbir delili olmamasına rağmen bedelde muvazaa iddiasında bulunarak dava sürecini uzattığını, 08.03.2022 tarihinde depo kararı verildiği de gözetildiğinde satış tarihinden ve dava tarihinden itibaren geçen zaman içerisinde ekonomik ve objektif sebeplerle ön alım bedelinde değişiklikler olduğunu, 07.02.2019 tarihli celsede belirtilen bedeller ödenmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, aksi kanaatte olunması halinde müvekkillerinin ödemiş oldukları bedellerin, tapu harç ve giderlerinin, satış tarihinden itibaren faizleri ile birlikte ve arsa değer artışı kalemi de hesaplanarak davacıdan alınmak suretiyle ön alım hakkının kullandırılmasına karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

C.Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraf vekillerinin istinaf başvurusunun kamu düzeni yönünden kabulü ile hüküm sonucu düzeltilerek yeniden davanın kabulüne karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde duruşmalı olarak davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili; istinaf dilekçesindeki beyanlarını tekrar etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup, bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

3. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Somut olaya gelince; ön alım bedeli ön inceleme tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 6 yıl sonra depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

Dava konusu paya yönelik ön alım davasının açıldığı tarih ile ön alım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, ön alım bedelini zamanında depo etmeden kullanan davacının amacı dışında zenginleştiği, vaktinde depo ettirilip nemalandırılmayan satış bedelinin faiz getirisinden mahrum kalan davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Bu nedenle ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmi senetlerde yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 3.436.380,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 04.04.2017 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlendikten sonra bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilave edilmesidir.

Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti olan 17.100,00 TL'nin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,