Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/417 K.2024/5503

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin murisi ... ... ile davalıların murisi ... arasında 04.09.1991 tarihinde...Noterliği’nde 4912 yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye göre;

davalılar murisi ...'ın, Gelibolu Mevkii, 173 ada, 34 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine bina inşa etmesi için 1 dönüm araziyi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde adı geçen ... ...’a 10.000,00 TL bedel mukabilinde satmayı vaad ettiğini, davalının sözleşmenin devamında “bu satış vaadi sözleşmesi benim ve varislerimin ölümünden sonra dahi geçerli olup mirasçılarımızı ilzam eder” kayıt ve şartını da hüküm altına aldığını, sözleşmede kararlaştırılan bedelin tamamının ödendiğini ve taşınmazın fiilen kullanılmaya başlandığını, mezkur taşınmazın müvekkillerinin murisi ve müvekkilleri tarafından kullanıldığını,

davalılar tarafından herhangi bir müdahalede bulunulmadığını, halen de kullanılmaya devam edildiğini, ancak davalıların bu zamana kadar taşınmazın ferağı ile tescil işlemlerini yapmadıklarını, açıklanan nedenlerle 04.09.1991 tarih, 4912 yevmiye No.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak müvekkillerinin zilyetliğinde bulunan, davalılar adına kayıtlı, 173 ada, 34 parsel sayılı taşınmazın, tapu iptali ve ferağa icbar istemi ile mirastaki hisseleri oranında müvekkilleri adına tesciline, bu talepleri kabul edilmediği takdirde;

sözleşmede belirtilen taşınmazın bugünkü rayiç bedelinin tespiti ile şimdilik 10.000,00 TL’nin davalılardan tahsili ile mirastaki hisseleri oranında dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesi talep edilmiştir.

II. CEVAP

Bir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davayı kabul etmediklerini, davacıların daha önce anılan sözleşme ile ilgili müvekkillerinden tescil veyahut bedel iadesi ile ilgili herhangi bir talepte bulunmamaları sebebiyle, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını, bu nedenle zamanaşımı itirazında bulunduklarını, bahsedilen satış vaadi sözleşmesinin davacılar murisi ... ... ve tarafların ortak murisi ... tarafından akdedildiğini, sözleşmenin taraflarının ölümü ile sözleşmenin sona erdiğini, bu nedenle davaya husumet itirazlarının bulunduğunu,

taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarından birisinin de devri vaad edilen taşınmazın belirli ya da belirlenebilir olması olduğunu, dava konusu taşınmazın 17 dönümlük bir taşınmaz olduğunu, talep edilen bir dönümlük kısmın neye göre tespit edileceğinin belirsiz olduğunu, bu nedenle sözleşmenin ifa olanağının mevcut olmadığını, taşınmaz üzerinde bahsi geçen bina tek başına ... ...'a ait olmayıp, birinci katın davalı ...'ın kızı ... ve diğer davalı ...'ya ait olduğunu, taşınmaz üzerindeki binanın yapılması ve davacıların kullanımına müsaade edilmesinin,

bahsi geçen satış vaadi sözleşmesi ile herhangi bir bağlantısının olmadığını, davacıların murisi ... ...’ın, sözleşmenin diğer tarafı ...'ın torunu olduğunu, aralarında alım satıma ilişkin herhangi bir para alışverişi olmadığını, davacıların murisi ve sözleşmenin tarafı ... ...'ın çok yakın bir tarihte vefat ettiğini, bahsi geçen sözleşmenin gerçek bir satış vaadi sözleşmesi olmaması sebebiyle, 1991 yılından bu yana ... ... tarafından sözleşmenin yerine getirilmesine yönelik herhangi bir talepte bulunulmadığını, ... ...'ın iradesinin taşınmaz satın alımına yönelik olmadığını,

taşınmazın hak sahiplerinin kimler olduğunun hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde belli olduğunu, bu nedenle açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; tüm dosya kapsamı, yapılan keşif, hükme esas alınan bilirkişi raporu, tanık, mahalli bilirkişi beyanları, tapu kayıtları, noterlik belgeleri, davaya konu sözleşme, davalının sözleşmede imzasının olması ve bedeli aldığını ikrar etmesi,

zilyetliğin devredilmiş olması hususları mevzuat ve yargı kararlarıyla bir bütün olarak değerlendirildiğinde, davanın kabulü ile...ili,...ilçesi, Yeniköy Mahallesi, 173 ada, 34 parsel sayılı taşınmazın 15.03.2022 tarihli fen bilirkişi raporu ve ekinde mavi renkle gösterilen 1 dönümlük kısmının ve üzerindeki A harfi ile gösterilen yapının, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/314 Esas, 2021/240 Karar sayılı ilamındaki davacıların payları oranında adlarına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla elbirliği ortaklığında terekeye dahil bir hak ile ilgili tereke ortağı dışındaki bir kişiye karşı dava dışı ortaklar bulunması halinde pay oranında dava açılamayacağı gerekçesi ile istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeni hüküm kurularak davanın usulden reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

a. Tarafların murisleri arasında düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi bulunduğunu, davacıların bu sözleşmeye istinaden 30 yıldır taşınmazın kendilerine ayrılan kısmını kullandıklarını, b. Dava dışı mirasçının davaya dahil edilmesi için taraflarına süre verilmediğini, c. Davacıların kendi hak ve talepleri adına dava açtıklarını, dava dışı mirasçının davaya katılmak istemediğini, belirtilen nedenlerle usul ve yasaya aykırı olarak verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Murisin ölüm tarihi itibariyle terekesi Türk Medeni Kanunu'nun 701. maddesi gereğince el birliği mülkiyeti hükümlerine tabidir.

El birliği halinde mülkiyet hükümlerine tabi bulunan bir terekede, terekeye ilişkin tüm tasarruf işlemlerinin Türk Medeni Kanunu'nun 640. ve 702. maddeleri uyarınca tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılması zorunlu olup tasarrufi işlem niteliğindeki davanın da terekeye karşı üçüncü kişi konumundaki kişiye yönelik olarak tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.

Bir mirasçının, özellikle acele hallerde miras şirketinin menfaatini korumak için bütün mirasçılar adına yalnız başına dava açması mümkün ise de bu şekilde açılan bir dava tüm mirasçıların katılımı sağlanmadan yürütülemez. Bu halde, diğer mirasçıların muvafakatlerinin alınması ya da terekeye atanarak temsilci aracılığıyla davanın yürütülmesi zorunludur.

Somut olayda; dosyada mevcut 06.04.2021 tarihli veraset ilamına göre muris ...'nin davacılar dışında ... adlı bir mirasçısının daha bulunduğu görünmektedir.

Hal böyle olunca; davacıların, davayı tereke adına açtığının kabulü ile diğer el birliği mirasçılarının muvafakatinin alınması, bu mümkün olmaz ise terekeye temsilci atanarak davaya devam edilmesi gerekirken sıfat yokluğu sebebiyle davanın usulden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.12.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı oy)

KARŞIOY

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup, İlk Derece Mahkemesinin davanın kabulüne ilişkin kararı Bölge Adliye Mahkemesince kaldırılarak; elbirliği ortaklarının üçüncü kişiye karşı payı oranında dava açamayacağı gerekçesi ile davanın usulden reddine karar verilmiş, kararın davacılar tarafından temyizi üzerine hüküm sayın çoğunluk tarafından bozulmuştur.

TMK'nın 599 uncu maddesi hükmü uyarınca miras; murisin ölümüyle ve terekenin açılmasıyla mirasçılarına geçer ve mirasçılar terekedeki mallar (menkul- gayrimenkul) üzerinde bu tarih itibariyle hak sahibi olurlar.

TMK'nın “Miras ortaklığı” başlıklı 640. maddesinde de;

“Birden çok mirasçı bulunması halinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir.

Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir.

Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır…” hükmü düzenlenmiştir.

Tereke (miras ortaklığı) TMK'nın 701 ve devam eden maddeleri uyarınca elbirliği (iştirak) mülkiyetine tâbidir. Elbirliği mülkiyeti, yasa veya yasada gösterilen sözleşmeler uyarınca, aralarında ortaklık bağı bulunan kişilerin, bu ortaklık nedeniyle bir mala veya hakka birlikte malik olmaları durumudur. TMK'nın 701-703 üncü maddelerinde düzenlenen bu tür mülkiyetin (ortaklığın) tüzel kişiliği olmadığı gibi ortaklardan her birinin doğrudan doğruya bir hakkı da bulunmamaktadır.

Mülkiyet, bir bütün olarak ortakların hepsine aittir. Başka bir deyişle, ortaklık tasfiye ile sona erinceye kadar ortaklardan her birinin ayrı bir mal veya hakkı olmayıp, hak sahibi ortaklıktır. Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet türünde malikler, mülkiyet payları ayrılmadığından paydaş değil, ortaktır.

Bu ilke TMK'nın 701 inci maddesinde “...Kanun ve kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir." İddiaya konu mamelekin tereke malı olmadığını ispat etmek külfeti ise TMK’nın 6 ncı maddesi uyarınca iddia edene yüklenmiştir.

TMK'nın 702/2 nci maddesi, “Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir” hükmünü taşımaktadır. Ne var ki bu kural, uygulamada yumuşatılarak, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 11.10.1982 tarihli ve 1982/3-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla, bir ortağın tek başına dava açabileceği; ancak, davaya devam edebilmesi için öteki ortakların olurlarının alınması veya miras şirketine atanacak temsilci aracılığıyla davanın sürdürülmesi gerektiği kabul edilmiştir.

TMK'nın 702/2 nci maddesinde sözü edilen terekeye ait haklar üzerinde tasarruf söz konusu ise, ortakların oybirliği ile karar vermeleri maddenin açık hükmü gereği olduğundan, tasarruf işlemi niteliğindeki tapu iptali ve tescil davasının tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması veya terekeye temsilci atanması ve bu yolla davanın yürütülmesi gerekir. Bir mirasçı tüm mirasçılar adına tek başına dava açabilirse de, böyle bir davayı yalnız başına yürütemez.

Bu durumda davanın hemen reddedilmeyip, diğer mirasçıların davaya katılımlarının veya muvafakatlerinin sağlanması ya da terekeye temsilci atanması için davacıya uygun süre verilmesi gerekmektedir. Ne var ki, dava halefiyet esasına göre tereke adına değil de kendi miras payı için açılmış ise tüm mirasçıların onayının alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Bir ya da bir kısım mirasçı terekeye ait bir mal veya alacaktan yalnız kendi payına düşen kısım için yalnız kendi adına dava açarsa, bu dava dinlenemeyecektir. Böyle bir dava diğer mirasçıların paylarını kapsamadığından ve aynı zamanda onlar adına da açılmadığından, davaya diğer mirasçıların katılmasına (icazet vermesine) imkan yoktur.

Başka bir ifadeyle, öteki mirasçıların davaya katılmalarının sağlanması veya yöntemine uygun biçimde muvafakatlerinin alınması, ya da miras ortaklığına bir mümessil tayin edilerek onun huzuru ile davaya devam edilmesi mümkün değildir ve davanın reddi gerekir. Aynı nedenle, tereke temsilcisi de, bir mirasçının yalnız kendi payı için açmış olduğu davaya icazet verip davayı devam ettiremez.

Yargıtayın yerleşik uygulaması ve öğretinin görüşü bu yöndedir (Kuru, B.: Hukuk Muhakemeleri Usulü, 6. Baskı 2001, C.1, s. 984 vd). (aynı yönde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 16.03.2021 tarihli ve 2017/16-465 E., 2021/262 K. sayılı kararı).

Somut olayda, satış vaadi sözleşmesinin tarafının ölümü üzerine mirasçılarından bir kısmının payları oranında mirasçı olmayan kişiye karşı dava açtığı görülmektedir. Böyle bir davada, diğer elbirliği ortaklarının muvafakatlarının alınması ya da terekeye temsilci atanarak onun tarafından takip edilmesinin sağlanması yönünde mahkemeye bir görev yüklenemez. Aksi düşünce, yukarıda açıklanan kanun hükümlerine, HMK'nın 25 inci maddesindeki taraflarca getirilme ilkesine, yine 26 ıncı maddesindeki taleple bağlılık ilkesine ve istikrar kazanmış Yargıtay içtihatlarına uygun düşmemektedir.