Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/4607 K.2025/3035

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; muris ...'ün 02.03.2009 tarihinde vefatı ile davacılardan ..., ..., ..., ..., ... ve ... ile diğer dava dışı , ... , ... , ... 'ün mirasçı olarak kaldığını, muris ...'ün, davalı ...'tan ...

Noterliğinin 25.09.1989 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi ile ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki haklarını satın aldığını, bedelini ödeyerek zilyetliği teslim aldığını, mirasçılardan ..., ..., ... , ... , ... 'ün söz konusu satış vaadine konu haklarını müvekkili ....'e ....

Noterliğinin 31.05.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı satış vaadi ve temlik işlemi ile 20.000,00 TL bedel ile temlik ettiklerini, davalının tapuda devre yanaşmadığını belirterek davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile 77/100 oranında ..., 5/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ...., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ... adlarına ayrı ayrı tapuya tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile satış vaadi sözleşmesine göre davalı ...'ın ... ada ... parselde kendisine intikal eden 28/112 hissesinin tamamını 1.000,00 TL bedelle ...'e satmayı vaat ettiği, satış bedelini nakden ve tamamen aldığını beyan ettiği, ...'ün vefatı ile geriye mirasçıları..., ..., , ... , ... , ... , ..., , ..., ..., ..., ...'ün kaldığı, tapu kayıtları incelendiğinde ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 1/4 hissesinin 14.02.2008 tarihinde davalı ...'ın intikal yolu ile edindiği, davalı vekilinin cevap dilekçesinde zamanaşımı süresi definde bulunduğu,

zamanaşımı süresinin sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlayacağı, davalının dava konusu taşınmazın 1/4 hissesini 14.02.2008 yılında edindiği, zilyetliğin devri var ise zamanaşımı iddiasının dinlenemeyeceği, yapılan keşif ve dinlenen bilirkişi beyanlarına göre taşınmazın ...'ler tarafından kullanıldığı, davalının taşınmazda herhangi bir kullanımının bulunmadığı, zilyetliğin devri söz konusu olduğundan davalının zamanaşımı iddiasının reddinin gerektiği, noterde resmî şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesi sırasında taşınmazın satıcı adına kayıtlı olmasının şart olmayıp belirli ve belirlenebilir olmasının yeterli olduğu,

yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olduğu, her ne kadar davalı vekili davacı ... yönünden davanın husumet nedeniyle reddini talep etmiş ise de; ....Noterliğinin 31.05.2021 tarih ... yevmiye sayılı temlik sözleşmesi ile ... mirasçıları ..., ... , ... ve ... 'ün ....

Noterliğinden onaylı 25.09.1989 tarih ve ... yevmiye No.lu satış vaadi sözleşmesi ile müşterek murisleri ...'ün satın aldığı ve intikalen malik ve hissedarı bulundukları hak ve hisselerinin tamamını 20.000,00 TL bedel karşılığında ...'e devir ve temlik ettikleri, satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın temlikinin hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, ... ada ... parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı hisselerin iptali ile ....

Noterliğinin 10.11.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı Muris ...'ün veraset ilamında yazılı olan 77/100 oranında ..., 5/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ..., 3/100 oranında ... adlarına ayrı ayrı tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle.

Mahkemece eksik ve hatalı incelemeye dayalı olarak hüküm kurulduğunu, satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımına uğradığını, mahkemenin zamanaşımı itirazının reddi gerekçesinin doğru olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığını, icra edilen keşifte taşınmaz üzerinde fiili taksim ibaresine bile rastlanılmadığını ve taşınmazın bir bütün olarak kullanıldığının görüldüğünü, bu itibarla müvekkilinin taşınmaz üzerinde belirli bir kullanım alanı bulunmadığından vaad alıcısına devir edebileceği bir zilyetliğinin de söz konusu olmadığını,

geçmişten bugüne kadar ...'ün doğrudan kullanımının bulunduğuna dair bir tane bile mahalli bilirkişi beyanı bulunmadığını, tarla niteliğindeki taşınmaz için yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa da aykırı olduğundan yine sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığını, elbirliği mülkiyetine tabi hak üzerinde bir takım mirasçıların, mirasçı olmayan 3. Şahıs ...'e hak devri yaptıklarını, bu durumun hukuka aykırı olduğunu, eldeki davanın muris ...'ün tüm mirasçıları tarafından da açılmadığını,

mecburi dava arkadaşlığına ilişkin itirazlarının da yerel mahkemece dikkate alınmadığını, ayrıca dava değerinin de hatalı olarak belirlendiğini, bu hususta müvekkili aleyhine hakkaniyete aykırı şekilde yüksek miktarlarda vekâlet ücreti ve yargılama gideri takdirine sebep olduğunu, yapılan hesaplamada dava tarihinin dikkate alınmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

TMK’nin 701/2 maddesine göre elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir.

Somut olayda, vaat alacaklısı ...’ün ölümü ile satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil isteme hakkı tüm mirasçılarına ait olup dava dışı mirasçılar tarafından davacı ...’e yapılan satış vaadi ve temlik sözleşmesi nedeniyle davanın görülebilirlik koşulu ancak haklarını temlik eden mirasçıların davada yer alması hâlinde mümkündür.

Hâl böyle olunca mirasçı ...., ... , ... , ... ’ün davada yer alması sağlanarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

VI.KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,