Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/5064 K.2025/4476

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; 54 20... parseldeki 17.08.2021 tarihli pay satışı nedeniyle doğan müvekkilinin ön alım hakkının engellenmesi amacıyla gerçek satış bedelinin 1.300.000,00 TL olmasına karşın tapuda 2.500.000,00 TL gösterildiğini, Mahkemece aksi kanaatte olunması hâlinde tespit edilecek değer üzerinden taşınmazı almak istediklerini ileri sürerek paya ilişkin tapunun iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; bedelde muvazaa iddiasını kabul etmediklerini, ödemenin tapudaki değere tekabül eden miktara karşılık Euro üzerinden banka kanalıyla yapıldığını ve taşınmazda fiili taksim olduğunu savunarak öncelikle davanın reddini, mümkün görülmemesi hâlinde taşınmazın geçen süre içinde değerlenmesi nedeniyle dava tarihindeki rayiç değeri olan 4.128.000,00 TL’nin aksi hâlde tapudaki satış değerinin güncellenmiş miktarının ödenmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanamadığı ancak tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden ön alım hakkının yasal koşullarının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; İlk Derece Mahkemesi kararının hukuka uygun olduğu gerekçesiyle başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; kesin süreye ilişkin 30.05.2023 tarihli ara kararın gereğinin yerine getirilmediğini, ön alım bedelinin kesin sürede yatırılmadığını, lehlerine usuli kazanılmış hak doğduğunu, ikinci defa kesin süre verilemeyeceğini, bedelde muvazaa iddialarının olmamasına karşın Bölge Adliye Mahkemesince bu yönde gerekçe yazılmasının ve istinaf dilekçelerindeki itirazlarının değerlendirilmemesinin dilekçelerin okunmadığını gösterdiğini, taleplerinin dava tarihindeki rayiç değer olan 4.128.000,00 TL, aksi hâlde tapudaki değerin güncellenmesi yönünde olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 94/3 hükmüne göre kesin süre içinde yapılması gereken işlemi, süresinde yapmayan tarafın, o işlemi yapma hakkı ortadan kalkar.

Temyizen incelenen kararda, 30.05.2023 tarihli ara karar ile davacıya 1.332.441,87 TL bakiye ön alım bedelini depo etmesi için kesin süre verildiği ancak verilen kesin süre içinde 1.332.441,87 TL'nin yatırılmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda, kesin sürenin gereği yerine getirilmediği dikkate alınarak buna göre bir karar verilmesi gerekirken hukuki dayanaktan yoksun olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti 28.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Dava ön alım hakkına dayalı tapu iptali-tescil istemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince dava kabul edilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf istemi esastan reddedilmiştir. Hükmün davalı tarafından temyizi üzerine Dairenin sayın çoğunluğu tarafından; Mahkemenin belirlediği kesin süre içinde ön alım bedeli depo edilmediği anlaşıldığından buna göre hüküm kurulması gereğine değinilerek karar bozulmuştur.

Hemen belirtilmelidir ki, gerek Yargıtay içtihatlarında, gerekse doktrinde ön alım hakkını kullanan davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine tâbi ise kural olarak ön alım davasının da mirasçılar tarafından birlikte açılması gerektiği, ancak tek mirasçının açtığı davanın hemen reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, bu durumda diğer mirasçıların davaya katılmaları ya da açılmış davaya muvafakat vermeleri için gerekli imkânın tanınması;

davaya muvafakatin de dava açan ortak dışındaki mirasçıların duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmaları ya da imzaları noterce onaylanmış muvafakat belgesi sunmaları ya da dava vekil aracılığıyla açılıp takip ediliyorsa aynı avukata vekâletname vermeleri suretiyle sağlanabileceği, aksi hâlde davacıya görevli mahkemede 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi uyarınca terekeye temsilci atanması yönünde görev verilmesi,

terekeye temsilci atandığı takdirde davanın tereke temsilcisi huzuruyla görülmesi gerektiği, davanın kabulü hâlinde de ön alım hakkına konu payın davayı açan ortak adına değil tereke adına tescilinin gerekeceği, ancak davayı açan ortak dışında kalan tüm mirasçıların ön alıma konu payın davayı açan ortak adına tesciline muvafakat edebilecekleri vurgulanmaktadır.

Nitekim ... ’ın Türk Eşya Hukuku kitabında da bu durum;“...Çünkü, ön alım hakkının belirli bir sürede kullanma zorunluluğu olduğu için, burada ivedilik durumu söz konusudur” şeklinde açıklamıştır (1991, sh. 139).

Eldeki davada, gerek 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, gerekse ön alım hakkının hukukî niteliği ve bu hakkın 4721 sayılı Kanun’un 733. maddesinde öngörülen noter bildirimi üzerine üç ay ve her hâlde iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde dava açılarak kullanılması gereken ivedi haklardan olması nedeniyle, elbirliği ortağı olan davacı; davalıya satılan payın tamamı için kendi adına tescil isteminde bulunsa da, bu istemin tereke adına açıldığının kabulü gerekir.

Bu hâlde, diğer elbirliği ortaklarının tamamının muvafakatlarının alınması ya da davaya dâhil edilmeleri, mümkün olmaması hâlinde terekeye temsilci atanması hususlarında davacıya süre verilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hüküm bozulmalıdır.

Ancak, Dairenin sayın çoğunluğu tarafından ön alım bedelinin belirlenen kesin sürede yatırılmamasına müeyyide bağlanması gereğine işaret ederek hükmü bozmuştur. Bilindiği üzere ön alım bedeli, pay tescili yapılmadan önce hâkim tarafından belirlenen yere yatırılmak zorundadır. Bedelin yatırılmaması hâlinde tescil kararı verilemeyeceği için bunun müeyyidesi davanın reddi yönünde olacaktır.

Oysa; bedelde muvazaa iddiası nedeniyle yapılan araştırma sürecinde önce 30.05.2023 tarihli oturumda, sonra bakiye bedelle ilgili 10.11.2023 tarihli oturumda bedelin depo edilmesi yönünde kurulan ara kararlarda verilen kesin süreye uymamamın müeyyidesi "davanın açılmamış sayılacağı" olarak belirtilmiştir. Hâkim, kesin süreye uymamanın müeyyidesini doğru bildirmekle yükümlü olup, yanıltıcı ve tereddüt uyandırıcı ara karar kuramaz.

Nitekim 6100 sayılı Kanun'un 27. maddesinde hukuki dinlenilme hakkının, yargılama ile ilgili bilgi sahibi olunmasını kapsadığı açıkça belirtilmiştir. Davanın reddi ile açılmamış sayılmanın sonuçları aynı olamayacağına göre hâkimin yanıltıcı işlemi sonuç doğuramaz. Bedel, hatalı ara kararlarına rağmen davacı tarafından depo edilmiş olduğuna göre, yalnızca taraf teşkili yönünden hükmün bozulması gerekirken, Dairenin sayın çoğunluğunun bozma gerekçesine iştirak etmiyoruz.