Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/5135 K.2025/893

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ...'ı temsilen ... ... tarafından 117 ada 6 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilecek 11 ve 12 No.lu bağımsız bölümlerin satışına ilişkin olarak Aydın 3. Noterliğinin 13.06.2016 tarih ve 07578 yevmiye numaralı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme gereğince ödenmesi gerekli 110.000,00 TL satış bedelinin tamamının davalı tarafa ödendiğini belirterek dairelerin davacı adına tapuya tescilini, tescil talebinin yerinde görülmemesi halinde, ödenmiş olan 110.000,00 TL bedelin ödeme tarihlerinden itibaren yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; arsa sahibi olan davalının, diğer davalı yüklenicinin üzerine düşen sorumluluğunu yerine getirmemesinden dolayı kendisinin de mağdur olduğunu, tazminatlardan sorumlu tutulamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 11 ve 12 No.lu bağımsız bölümü oluşturan yapının meydana getirilmediği, bu nedenle ifa imkansızlığı sebebiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalı ...'ın vekaletnameye istinaden diğer davalı Şirket adına gerçekleştirdiği 13.06.2016 tarih ve 07578 yevmiye numaralı sözleşme nedeniyle davalılar arasındaki iç ilişki nedeniyle sorumlu olması gerektiği gerekçesiyle tazminat talebinin kabulü ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davacının kira bedelini içeren cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa sahibi ...'ın diğer davalı ... İnşaat Ltd.

Şti. ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve dava dışı ... ...'a vermiş olduğu düzenleme şeklinde vekaletname kapsamında davacı ile davaya konu 11 ve 12 No.lu bağımsız bölümlere ilişkin satış vaadi sözleşmesi yaptığı, bu sözleşme kapsamında alıcı-davacı tarafından yapılan ödemeyi teslim alıp, tahsil edenin yüklenici firma temsilcisi olduğu ve sözleşmenin geçersizliği sebebiyle davacıdan alınan satış bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacıya iadesinden de davalı Şirketin sorumlu tutulması gerektiği,

davalılar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı yüklenici tarafından yerine getirilmediği yapılan keşif sırasında belirlenip davalı arsa sahibi ...'ın bahsi geçen sözleşmeyi de feshettiğinin anlaşılması karşısında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yerine getirmeyen davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması halinde alacağın temliki hükümlerinin uygulanamayacağı bu nedenle, davalı ...'ın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle herhangi bir sorumluluğu bulunmadığı gibi, dava konusu ödemenin davalı Şirket temsilcisine yapıldığı anlaşıldığından,

sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı arsa sahibi ...'a da gidilemeyeceği gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun kabulüne, Aydın 2. Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesinin 25.12.2018 tarihli kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne, davalı ... aleyhine açılan davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davalı ... İnşaat Ltd.

Şti. aleyhine açılan tapu iptal ve tescil istemine yönelik davanın reddine, Aydın 3. Noterliğinin 13.06.2016 tarih ve 07578 yevmiye No.lu sözleşmenin feshi ile davacının Aydın Merkez 2. Bölge Zafer Mah. 117 ada 6 parsel üzerine yapılacak yapının 11 ve 12 No.lu bağımsız bölüm bedeli olarak ödenen 110.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı ...

İnşaat Ltd.Şti.'nden alınarak davacıya verilmesine, davacının, kira bedelini içeren cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

1. Davacıya teslim edilmesi gerekli bağımsız bölümler ile ilgili satış vaadi sözleşmesinin davalı ... ile yapıldığını, davalı ...'ın herhangi bir sorumluluğu bulunmadığından bahsedilemeyeceğini,

2. Davalı ...'ın tüm aşamalarda diğer davalı ... ile aralarındaki hukuki ilişkiyi kabul ve ikrar ettiğini, Aydın 3. Noterliğinin 13.06.2016 tarih ve 07578 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini ... vekili olarak geçerli vekaletnameye istinaden ... ...'un imzaladığını, bu nedenle ...'ın satış vaadinde bulunduğunu,

3. Terditli dava açıldığını ve tapu iptali ve tescil talebi reddedilmiş ise de terditli talebi kabul edildiğinden davalı ... lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, davanın kabulüne karar verilmiş ve lehine hüküm kurulmuş olmasına rağmen yargılama giderlerinden olan vekalet ücretinin davacıda bırakılmış olmasının hatalı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Fazla alınan harcın istek hâlinde davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 19.02.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak; sözleşme gereğince yükleniciye düşecek bağımsız bölümü Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile yükleniciden satın alan tüketici, yüklenici arsa sahibine karşı sorumluluğunu tam olarak veya büyük oranda yerine getirmediği taktirde, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın (dairenin) adına tescilini arsa sahibinden isteyemez. Yüksek Mahkemenin uygulamaları bu yöndedir.

Fakat temyiz incelemesine konu somut uyuşmazlıktaki fark şudur: Arsa sahibi davalı ..., Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince arsasına yapılması gereken bina yapılmadan, hatta daha temeli dahi atılmamışken, dava dışı ... ...'a, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince arsasında yapılacak binada yer alacak 11 ve 12 No.lu bağımsız bölümleri satması için vekaletname vermiş, ... ... da bu vekaletnameye istinaden Aydın 3. Noterliği'nin13.06.2016 tarih 7578 yevmiye numaralı Satış Vaadi Sözleşmesi ile 11 ve 12 No.lu bağımsız bölümleri davacıya satmayı vaat etmiş, satış bedeli olan toplam 110.000 TL'yi de davacıdan almıştır.

Yani hem yüklenici davalı firma, hem de arsa sahibi davalı ..., taşınmazın kendisine satılacağı yolunda davacı tüketicide bir güven oluşturmuşlardır. Davalı yüklenici şirket Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirmediği için bu defa Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi arsa sahibi davalı ... tarafından Aydın 2. Noterliğinden çekilen 01.11.2017 tarih 26562 yevmiye numaralı ihbar bildirimi ile ve tek taraflı olarak feshedilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 510/1-2. maddesi: "Vekâlet veren, vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte ödemek ve yüklendiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.

Vekil, vekâletin ifası sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini vekâlet verenden isteyebilir. Ancak vekâlet veren, kusuru bulunmadığını ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir." şeklindedir. Davalılardan ...'in, dava dışı ... ...'u vekil tayin ettiği, vekilin, vekalet sözleşmesine konu satış bedeli olan 110.000,00 TL'yi aldığı da satış vaadi sözleşmesi ile sabit olduğuna göre, bu bedelden, davacı tüketiciye karşı yüklenici ile birlikte sorumludur.

Vekil ...'nin, satış vaadi sözleşmesine konu bedeli müvekkili davalı ...'e ödeyip ödemediği hususu, vekil ile müvekkil arasındaki iç ilişki olup, davacıyı ilgilendiren bir husus değildir.

Aksinin kabulü, ortada henüz inşaat bile yokken Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine istinaden satış vaadi sözleşmeleri yapılmasını, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tek taraflı feshi ile de, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasındaki muvazaanın meşru hale gelmesini ve bu yolla tüketicilerin mağduriyetinin oluşmasının yolu açılmış olur.

Nitekim İlk Derece Mahkemesi isabetli olarak, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümler yapılmadığından tapu iptal ve tescil talebinin reddine, satış bedelinin ise her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar vermiştir. Bu yönde karar verilmek üzere temyiz incelemesine konu Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararının bozulması gerektiği kanaatinde olduğumdan, sayın çoğunluğun onama yönündeki görüşüne iştirak etmiyorum.