Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/523 K.2024/1804

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat; birleştirilen davada faiz alacağının tahsili istenmesi üzerine yapılan yargılama sonunda Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin asıl dava yönünden bozma ilamına uyularak; davanın ... ve ... yönünden açılmamış sayılmasına, bir kısım davalılar yönünden tazminat talebinin kabulüne, birleştirilen davanın ise reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı vekili; 24.07.1989 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ... ’ın ...'e satmayı vaat ettiği 504 ada 1 parselde kayıtlı 1/29 arsa paylı C blok 2 numaralı daireyi, ...'in de 16.10.1991 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı vaat ettiğini, o tarihten bu yana davacının taşınmaza zilyet olduğunu, ... ’ın tapuyu davacıya devretmekten kaçınmak maksadı ile hileli bir şekilde ...'ye devrettiğini ileri sürerek ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili ile taşınmazın rayiç bedelinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ... dışındaki davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesini talep ve dava etmiştir.

2.Davacı vekili 25.01.2023 tarihli birleştirilen davada; asıl davada faiz istenmeden alacağın tahsili istendiğinden bugüne kadar geçen sürede 74.400,00 TL yüzde 12 ticari faiz alacağının davalı ... mirasçılarından yargılama gideri ve vekalet ücreti ile birlikte tahsili isteğinde bulunmuştur.

II. CEVAP

1.Davalılar ... mirasçıları vekili; ...'in 1992 yılında vefat ettiğini, taşınmaz üzerindeki şahsi hakkın davacıya noter senedi ile satışının vaad ve taahhüt edildiğini, şahsi hakkın devir ve temlikinin üzerinden 21 yıl geçtiğini, zamanaşımına uğradığını, davacının şahsi hakkını tapu maliki olan diğer davalı ...'e karşı ileri sürmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuş; birleştirilen davaya süresinde verdikleri cevap dilekçesinde faiz alacağının zamanaşımına uğradığını dile getirmişlerdir.

2.Davalı ... vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, davacı ile müvekkili arasında hiçbir şekilde sözleşme akdedilmediğini, müvekkilinin taşınmazı satması için emlak alım satım işi yapan ...isimli kişiye satış vekaletnamesi verdiğini, ...'ye yapılan satışın gerçek satış olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.

3.Davalı ..., davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkeme 04.11.2015 tarihli kararında; tapu iptal ve tescil talebi ile davalı ... mirasçıları aleyhine açılan tazminat davasının reddine, davalı ... aleyhine açılan tazminat davasının ise kısmen kabulüne karar vermiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. 1.Bozma Kararı

Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 20.02.2019 tarihli 2016/6915 Esas ve 2019/1502 Karar sayılı ilamında; "..Davacı tarafça tapu kayıt maliki ... ile ... arasında yapılan satış işleminin gerçek olmadığı, muvazaalı olduğu iddia edildiğinden öncelikle delil dilekçesinde bildirdiği ve dinlenilmelerinden vazgeçmediği ... isimli tanığın mahkemece taşınmaz başında dinlenmesi, özellikle davacının muvazaa iddiası göz önüne alınarak tanığın bu husustaki beyanlarının taşınmaz mahallinde yapılacak keşifte alınması, ondan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.

B. Mahkemesince 1. Bozma İlamına Uyularak Verilen Karar

Mahkeme 25.11.2020 tarihli kararında "bozma ilamına uyularak davalı ... aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine, davalılar ... mirasçıları aleyhine açılan tazminat davasının reddine, davalı ... aleyhine açılan tazminat davasının kısmen kabulüne" karar verilmiştir.

C. 2.Bozma Kararı

Dairemiz 30.11.2021 tarihli 2021/5815 Esas ve 2021/3361 Karar sayılı ilamında, "...mahkemece tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yok ise de; hükmedilen tazminatın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu konumunda bulunan ...’in mirasçılarından tahsiline karar verilmesi gerekirken sözleşme ilişkisi bulunmayan davalı ...’ndan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir" gerekçesiyle hükmün ikinci defa bozulmasına karar vermiştir.

D.Mahkemesince 2.Bozma İlamına Uyularak Verilen Karar Mahkeme yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; "davalı ... ve ... yönünden dosya işlemden kaldırıldığından davanın açılmamış sayılmasına, davalı ... mirasçıları yönünden tazminat talebinin kısmen kabulü ile 60.000,00 TL'nin davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline; birleştirilen davanın zamanaşımına uğradığından bahisle reddine" karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; birleştirilen dava yönünden verilen kararın doğru olmadığını, zamanaşımı nedeniyle davanın reddi ve davalılara vekalet ücreti takdirinin usul ve yasaya aykırı olduğunu dile getirmiştir.

2.Davalı ... mirasçıları vekili; davacı ile davalıların murisi arasında akdedilen sözleşme uyarınca muris, haklarını davacıya devrettiğinden bu tarihten sonra devir yükümlülüğünün ...'e geçtiğini, davacının 21 yıldır tapu malikinin bilgisi dahilinde dairede zilyet olduğunu, davalılar yönünden davanın zamanaşımına uğradığını, davacıya karşı tek sorumlu olan kişinin ilk tapu maliki ... olduğu, davalı ...'ye yapılan satışın muvazaalı olduğundan iptali gerektiğini dile getirmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat; birleştirilen dava ise faiz alacağının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1.Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

2.Satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin herhangi bir nedenle aynen ifa edilememesi sonucu, vaat alacaklısının zarara uğrayacağı açıktır. TBK’nın 112 nci maddesi, “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür” hükmünü içerir. Buna göre vaat borçlusunun, vaat alacaklısının zararını tazmin etmesi gerekir.

Vaat borçlusunun sorumlu olmasının nedeni sözleşmeyle yükümlendiği taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akde dayanır. Buna “akdi tazminat”, sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denir. Satış vaadi sözleşmelerinde borçlunun edimini yerine getirmemesinden ötürü vaat alacaklısının karşılaması gereken zarar daima müspet zarardır.

Çünkü, borç ifa edilmiş olsaydı; alacaklının mal varlığına hem borcun konusunu teşkil eden şey (satış vaadine konu teşkil eden eşyanın mülkiyeti) fiilen girmiş, hem de satış vaadi alacaklısı bundan başka kazançlar elde etmiş olacaktır.

3. 6098 sayılı TBK'nın 152 nci maddesi gereğince asıl alacak zamanaşımına uğrayınca ona bağlı faiz ve diğer alacaklar da zamanaşımına uğrar. Diğer bir deyişle, faiz alacağı esas alacağın tabi oldugu zamanaşımına tabi olur. TBK’nın 154/2.maddesine göre alacaklının dava açmasıyla zamanaşımı kesilir. Ancak, zamanaşımın kesilmesi sadece dava konusu alacak için söz konusudur.

3. Değerlendirme 1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekili ve bir kısım davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden bir kısım davalılara yükletilmesine,

Onama harcı davacıdan peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,