Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/1500 K.2025/1841

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından duruşma istemli, davacı vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne, davalı vekilinin duruşma isteminin değerden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 146 ada 5 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, dava dışı ...in taşınmazdaki hissesini 01.02.2021 tarihinde davacıya hiçbir bildirimde bulunmadan tapuda davalı ... ....'a sattığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, davalının satın aldığı taşınmaz hissesinin gerçek değeri üzerinden, gerçek değerinin tespit edilememesi hâlinde tapudaki satış bedeli üzerinden müvekkilinin ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazda davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının Karaman 1. Noterliğinin 01.03.2021 tarihli ve 1265 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle dava konusu payı satın aldığını davacıya bildirdiğini, ihtarnamenin 24.05.2021 tarihinde tebliğ edildiğini, hak düşürücü sürenin geçtiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 16.06.2022 tarihli ve 2021/337 Esas, 2022/197 Karar sayılı kararıyla davanın hak düşürücü süreden sonra açılması nedeniyle reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

Davacı vekilinin İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunda bulunması üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 28.03.2024 tarihli ve 2023/2119 Esas, 2024/1840 Karar sayılı kararında "...davacıya ön alım hakkını kullanması bakımından noterden ihtarname gönderildiği savunulmuş ise de noterde düzenlenen anılan mahiyetteki ihtarnamenin 01.03.2021 tarih ve 01265 yevmiye olduğu, ne varki davacıya tebliğ edildiği belirtilen evrakın davacıya çıkarılan tebligat zarfına 20.05.2021 tarih ve 3027 yevmiye yazıldığı görülmüş olup bu haliyle davacıya ön alım hakkını kullanması bakımından tebligatın usulüne uygun olarak çıkarıldığından ve tebliğinden söz edilemeyeceğinden, üç aylık hak düşürücü işbu davada uygulanamaz.

Bu itibarla, davacı adına ön alım hakkını belirten ihtarnamenin davacıya tebliği usulüne uygun yapılmadığından, hak düşürücü sürenin başlangıcı olarak kabul edilerek davanın bu nedenle reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Mahkemece, işin esası incelenerek bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden" Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle;

a. İlk Derece Mahkemesinin bozma sonrasında kararında direnmediğini, davacı açısından usuli müktesep hak oluştuğunu, bu hâliyle dosyanın esasına girilerek ön alım hakkının kullanılmasıyla ortaya çıkan hukuki sonuca uygun depo bedelinin belirlenmesi gerektiğini,

b. Davalı tarafın bozma sonrası tanık listesi sunduğunu, muvafakatinin bulunmadığını,

c. Ön alım bedeline resmî bir bankanın mevduata uyguladığı en yüksek getiri üzerinden hesaplama yapılması gerektiğini, 5 ekonomik faktörün ortalaması alınarak ön alım bedelinin güncellenmesinin doğru olmadığını,

d. Davacı lehine takdir edilecek vekâlet ücretinin toplam ön alım bedeli üzerinden belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle;

a. Bildirimin davacıya 24.05.2021 tarihinde usule uygun tebliğ edildiğini, hak düşürücü sürenin geçtiğini,

b. Noterden 2. kez bildirimin tebliği işlemi yapılınca ikmal ile 1265 yevmiye sayı numarasının 3027 yevmiye olarak değiştirildiğini, 3027 yevmiye sayılı işlemin içeriğinin ilgili Noterden sorulmadan karar verildiğini,

c. Ön alım bedelinin uyarlamasının satış tarihinden yaklaşık 14 ay sonra yapıldığını, mahalli emlak değer artışının dikkate alınması gerektiğini,

d. Ön alım bedelinin nasıl belirlendiğinin gerekçelendirilmediğini ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekilerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasanın 35. maddesi ile bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için Devlet'e birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca Devlet'in müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, Devlet'in negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Diğer taraftan; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca; "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesi ile birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının Devlet'e yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

İlk Derece Mahkemesince, tespit edilen ön alım bedelinin makul süre içerisinde davacı tarafa depo ettirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalı tarafı fakirleştirecek ve ön alım hakkını kullanan davacıları amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalı tarafın zararına olmamalıdır. Ön alım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacıların amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

Yargıtay uygulaması ve doktrin tarafından ittifak ile kabul edilen ödenmiş olan bedelin çeşitli ekonomik göstergeler esas alınarak ulaştığı değerin tespiti ancak geçersiz olan sözleşmenin ifa edilememesi hâlinde ödeyen tarafın ödediği bedelin enflasyon karşısında satın alma gücünde meydana gelen azalmanın giderilmesine yönelik uygulamadır. Ön alım bedelinin bu şekilde ulaştığı değerin bulunarak ödetilmesi söz konusu değildir. Ne var ki ön alım bedeli olarak depo edilen miktarın davalıya ödenmesine kadar geçen sürede ülkede yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle davalı tarafından ödenen satın alma bedelin korunması amaçlanarak Dairemiz uygulaması ile satış bedelinin nemalandırılması yoluna gidilmiştir.

Bu durumda, İlk Derece Mahkemesince yapılması gereken; konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak 4721 sayılı Kanunun 734. maddesine göre belirlenecek ön alım bedelinin, ön inceleme tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenerek bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan miktar çıkarılıp aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar verilmesi gerekir.

İlk Derece Mahkemesince, değinilen hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

VII.KARAR