Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/1770 K.2025/5416

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkiline ait olan İzmir ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 424 38... parsel sayılı taşınmaz üzerine 13.01.1989 tarihinde davalı lehine 2981 İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanunu'nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun (mülga) kapsamında idare tarafından ipotek konulduğunu, 3290 sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmelik ile fiilen yola dönüşen alanların bedelsiz olarak kamuya terkin edilmesi gerektiği hâlde, işbu davaya konu ipoteğin tesis edildiğini, idari işlemin iptaline ilişkin dava açtıklarını, ....

İdare Mahkemesinin 2017/1540 Esas, 2018/507 Karar sayılı dosyası ile idari işlemin iptaline karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini ileri sürerek, ipoteğin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ipotek bedeli olan 0,10 TL'nin günümüz değeri olarak kabul edilemeyeceğini, depo kararı vermeden önce taşınmazın güncel değerinin belirlenerek bu değer üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararda özetle; dava konusu taşınmazı kapsayan alanda ... Büyükşehir Belediyesi tarafından 2981 sayılı Kanun uyarınca hazırlanan imar uygulamasının ... Belediyesince onaylandığı, davacının eski 35 85... sayılı parseldeki 100 m²'sine isabet eden 100/1717 hissesinden düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra yeni oluşan 84 m² yüzölçümlü 424 38... sayılı parselde tam hisse olarak verildiği, 10 m²'nin de bu uygulamada hissesine karşılık kendisine yer verilemeyen eski 35 85... sayılı parsel hissedarı davalı ... lehine ipotek tesis edildiği, idari işlemin .... İdare Mahkemesinin 2017/1540 Esas, 2018/507 Karar sayılı kesinleşmiş ilâmıyla iptal edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; ipoteğin güncel bedeli 17.860,00 TL olarak tespit edilmesine rağmen bu bedelin depo edilmesine ve davalıya ödenmesine karar verilmediğini, verilen kararın bu hâliyle usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; imar ipoteğinin terkini istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Onama harcı peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.12.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Dava, tapu kaydında mevcut imar ipoteğinin terkini isteğine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 424 38... parsel sayılı taşınmazın ...

Belediye Encümeninin 01.09.1988 tarihli ve 4898 sayılı kararıyla ve 2981 sayılı Kanun'un 10/c maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması sonucu oluştuğu ve 13.01.1989 tarihinde davacı adına tescil edilerek taşınmazda davalı lehine de 100.000,00 ETL bedelli ipotek tesis edildiği; dağıtım cetveline göre düzenleme ortaklık payı (...) kesintilerinin yapıldığı, davalının kadastral parseldeki payının şuyulandırılması ile 12 sayılı imar parselinin davalı adına oluşturulduğu ve davalı adına tescili gereken kalan payın ise bedele dönüştürülerek,

aynı ada 4, 5, 7, 10, 11, 13... sayılı imar parsellerinde davalı lehine ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır. Öte yandan; .... İdare Mahkemesinin 25.04.2018 tarih ve E:2017/1540, K:2018/507 sayılı kararıyla; davacının ... Belediye Başkanlığı ile ...

Büyükşehir Belediye Başkanlığı aleyhine, dava konusu taşınmazda ıslah imar planı uygulaması sonucu eski malik lehine ipotek tesis edilmesine ilişkin işlemin iptali isteğiyle açtığı dava sonucunda, dava konusu işlemin iptaline karar verildiği ve kararın 05.07.2018 tarihinde kesinleştiği görülmektedir.

Hemen belirtmek gerekir ki; tapu sicilinin tutulması prensiplerinden biri tescil, diğeri sicilin aleniliği (güvenirliği), bir diğeri Hazinenin kusursuz sorumluluğu, sonuncusu ise geçerli bir hukuki sebebinin bulunması, yani kaydın illetten mücerret olmamasıdır.

Öte yandan; imar parsellerinin dayanağını teşkil eden idari işlemlerin idari yargı yerinde iptal edilip kesinleşmesi ile imar parsellerinin sicil kayıtlarının illetten mücerret hâle geleceği, yani 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesinde öngörülen yolsuz tescil durumuna düşeceği; yine, tapu sicil kaydının dayanağı olan idari işlem idari yargı yerinde iptal edilmediği sürece imar uygulamasına yönelik taleplerin dinlenme olanağının bulunmadığı açıktır.

Bu arada. 2981 sayılı Kanun'un 10/b maddesi uyarınca yapılan işlemin kadastro tutanağına bağlanarak yapılan kadastral işlem olup bu maddeye göre yapılan işlemlerin imar uygulaması olarak nitelendirilemeyeceği; aynı Kanun'un 10/c maddesi uyarınca yapılan işlemin ise idari işlem olup idarece kadastral parseller üzerinde alınan idari karara dayalı olarak ve dağıtım cetvelleri düzenlenmek suretiyle yapılan imar uygulaması yani parselasyon işlemi olduğu kuşkusuzdur.

Ayrıca; şuyulandırma cetvellerinde hem ... kesintisi yapılması hem de hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan vs. hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisselerin bedelsiz olarak terkini kamulaştırmasız elatma niteliğinde olup mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğuracaktır. Nitekim aynı ilkeler, Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2021 tarihli ve E:2017/5-2371, K:2021/1451 sayılı kararında da vurgulanmıştır.

Bilindiği üzere; imar uygulaması sırasında kadastral parsel maliklerinin malik oldukları taşınmaz miktarlarından ... kesintisinden sonra imar parselinde adlarına tescili gereken miktarlardan daha az veya daha fazla miktarda imar parselleri oluşturularak tescil yapılabileceği gibi, bazı kadastral parsel maliklerinin malik oldukları miktarlar itibariyle taşınmaz tescili yapılmayıp, malik oldukları taşınmazlarda paylarına isabet eden miktarlar bedele dönüştürülerek lehlerine, payına isabet eden miktardan daha fazla yer alanın imar parselinde ipotek tesis edilebilir.

Farklı bir anlatımla; imar uygulaması sebebiyle bir kişinin maliki olduğu taşınmazdan bir miktarın başka kişi adına oluşturulan imar parseline ilavesi zaruretinden kaynaklı olarak bu miktar kadar taşınmazı katılan lehine ipotek tesis edilebilir. Böylesi bir durumda, imar parsel maliki aslında ipotek lehdarı adına tescili gerekirken kendi adına tescil edilen miktarı fazladan kazanmış olup bu nedenle taşınmazında ipotek tesis edilmiş olabilir.

İşte imar parsel maliki bu ipotek bedelini ödemeden ipoteğin terkinini isteyemeyecektir. Burada ödenmesi gereken kanuni ipotek bedeli ise imar uygulama cetvellerinden belirlenecek çekişmeli imar parselinde tesis edilen ipoteğin dayanağı taşınmaz miktarının dava tarihindeki değeri olacaktır.

Somut olayda; Belediye tarafından 2981 sayılı Kanun’un 10/b maddesine göre kadastro tespiti değil, aynı Kanun’un 10/c maddesi uyarınca şuyulandırma işlemi yapıldığı, çekişmeli taşınmazın imar düzenlemesi ile oluşturulmuş imar parseli olup, bu imar uygulaması sırasında ve uygulama gereği olarak da davalı lehine ipotek tesis edildiği; anılan bu işlemin idari yargı yerinde iptal edildiği; farklı bir ifade ile şuyulandırma ile imar parsellerinin oluşturulması ve ipotek tesisi, 2981 sayılı Kanun'un 10/c maddesi gereğince imar uygulaması yapılmasına ilişkin Belediye Encümen kararıyla gerçekleştirilmiş olup bu idari işlemin iptal edildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmaktadır.

O hâlde; imar uygulamasının dayanağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile sicilin dayanıksız kalacağı ve 4721 sayılı Kanun’un 1025. maddesi uyarınca yolsuz tescil durumuna düşeceği; bu durumda; açılacak kadastral parselin ihyası davası sonucunda, dayanıksız kalan (illetten mücerret) kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyası şeklinde karar verilmesi gerekeceği kuşkusuzdur.

İmar uygulamasıyla tesis edilen kanuni ipoteğin dayanağı da idari işlem olup bu idari işlemin iptaliyle ipotek tesisinin de illetten mücerret, yani "yolsuz" hâle geleceği ve iptal edilmesi gerektiği açıktır.

Ne var ki; lehine ipotek tesis edilen davalının hakkı, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalıdır ve imar uygulamasıyla oluşturulan imar parselinin, dayanak idari işlemin iptaliyle sicil kaydının yolsuz hâle gelmesi nedeniyle, davalının, kadastral parselin ihyası suretiyle mülkiyet hakkına kavuşacağı tartışmasızdır.

Böylesi bir durumda da, kadastral parseldeki mülkiyet hakkına dayalı olarak imar parselinde tesis edilen kanuni ipotek, ancak kaydın eski hâle getirilmesi (kadastral parselin ihyası) durumunda terkin edilebilir.

Ya da kadastral parsel henüz ihya edilmemiş ve davacı da ipoteğin terkinini talep ediyor ise; davacı, ipoteğin terkini ile birlikte ipotek lehdarının imar uygulaması öncesi kadastral parseldeki haklarına halef olacağından ancak ipotek bedelini depo etmesi durumunda anılan ipotek terkin edilebilecektir.

Hâl böyle olunca; Mahkemece, kadastral parsel ihya edilmediği sürece mevcut imar ipoteğinin bedeli ödenmeden terkin edilemeyeceği gözetilmeksizin yazılı olduğu üzere karar verilmiş olmasının doğru olmadığı düşüncesiyle Yerel Mahkeme kararının bozulması görüşünde olduğumdan, sayın çoğunluğun onama kararına katılamıyorum.