Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/220 K.2025/3634

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerine ait boş arsa niteliğindeki taşınmazın 01.01.2008 tarihli kira sözleşmesi ile ...'a kiraya verildiğini, kiracı ...'in vefat ettiğinin ve taşınmazın davalı tarafından otopark olarak kullanıldığının müvekkillerince kısa bir süre önce öğrenildiğini, davalının taşınmazı eski kiracıdan devralarak kullanmakta olduğunu müvekkillerine beyan ettiğini, sözleşmede kiracının taşınmazı bir başkasına devri ya da alt kiraya vermeye yönelik izninin bulunmadığını, müvekkillerce keşide edilen ....

Noterliğinin 10.03.2016 tarihli ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile davalının taşınmazı tahliye etmesinin talep edildiğini, davalı tarafından gönderilen 18.03.2016 tarihli ve ... yevmiye sayılı cevabi ihtarnamede ise kendisinin kiracı ...'la adi ortak olduğu iddiasında bulunduğunu ileri sürerek; ... Mahallesi, 4300 ada 13 parsel, ...

Caddesi, 5 numarada yer alan davacılara ait taşınmaza davalının el atmasının önlenmesine, haksız işgalinden dolayı aylık 1.250,00 TL ecrimisilin ihtar tarihinden itibaren işleyen kademeli yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın dava dışı ... tarafından kiralandığını, ...'in 21.06.2006 tarihinden ölüm tarihine kadar taşınmazda otopark işi kapsamında vergi mükellefi olarak çalıştığını, müvekkilinin süreç içerisinde dava dışı ... ile adi ortak olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda karar başlığında belirtilen 25.06.2020 tarihli ve 2019/644 Esas, 2020/330 Karar sayılı kararı ile "...davalı tarafça dosyaya ibraz edilen 'karşılıklı sözleşme' başlıklı belgede, müteveffa ... ile davalının ortaklık sözleşmesi yapmak üzere aralarında anlaştıkları, kararlaştırdıkları bedelin bir kısmının verilip, sonrasında noter huzurunda ortaklık sözleşmesi yapılacağının bu belgede belirtildiği... söz konusu belgenin ön sözleşme niteliğinde olduğu,

duruşmada bilgi ve görgülerine başvurulan tanıkların karşılıklı sözleşmede yer alan ve bir kısım bedelin ödeme tarihi olan 18.09.2015 tarihinden önce davalı ile ...'in ortaklık yaptıklarını beyan ettiği, tanık beyanlarının bu yönüyle davalı savunmasını aştığı, davalının 6098 sayılı TBK'nun 356. maddesinden yararlanmayacağı,

davalının taşınmaza yönelik müdahalesinin haksız olduğu..." gerekçesiyle "....davanın kabulü ile dava konusu 4300 ada 13 parsel sayılı taşınmaza yönelik davalının el atmasının önlenmesine...440,00 TL ecrimsil alacağının 14.03.2016 tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine..." karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda (III) numaralı bendinde belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 11.10.2023 tarihli ve 2021/588 Esas, 2023/1581 Karar sayılı kararı ile "....TBK'nın 356. maddesine göre ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilecekleri, dava dışı ... ile davalı arasındaki adi ortaklığa dair ön sözleşme yapıldığı,

davalının 23.03.2016 tarihinden itibaren otoparkı işlettiğine dair vergi levhası ve yoklama fişinin bulunduğu, tanık beyanlarına göre davalının otoparkı ... ile birlikte uzun süreden beri adi ortaklık şeklinde işlettiği, ...'in hastalanması üzerine ortaklığı resmiyete dökmek üzere anlaşma yaptıkları, TBK'nın 356. maddesi gereğince davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesinin yerinde görülmediği...." gerekçesiyle "...İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına; yeniden esas hakkında hüküm kurularak davanın reddine..." karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde dava dilekçesindeki nedenleri tekrarla;

1. Haskız işgal nedeni ile çekilen ihtarnamede taşınmazın davalı tarafından kullanılmasına müvekkillerin rızasının olmadığının belirtildiğini,

2. Davalının taşınmazı işletme ruhsatı olmadan kullanmakta olduğunu ve taşınmazın sit alanı içerisinde bulunduğunu,

3. Vergi levhasında yer alan tarihler, davalının inşaat için sunduğu faturalardaki tarihlerin davalının beyanı ile uyumlu olmadığını,

4. Adi ortaklığa ilişkin sözleşmenin, sözleşmedeki alt kira ve devir yasağını aşmak için yasaya karşı hile durumu oluşturduğunu ve muvazaalı olduğunu,

5. Kiracı ...'in ölüm tarihinde ihtarnamede belirtildiği şekilde 3.885,00 TL kira borcunun bulunduğunun da bildirildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir.

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Kiracının Ölümü Halinde Sözleşmenin Sürdürülmesi" başlıklı 356. maddesinde "ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler" hükmü gereğince, bu maddeden yararlanacak olan ortağın kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte ortak olması, ya da kira sözleşmesinin devamında meydana gelen bu ortaklığın mülkiyet hakkı sahibi tarafından benimsenmesi gerekmektedir.

Her iki hâlde ispat yükü davalıda olup; dosyadaki belgelere göre kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte kiracı ... ile davalı arasındaki adi ortaklık ilişkisinin bulunmadığı, kira sözleşmesinin başlangıcından sonra kurulan adi ortaklık ilişkisi dâhilinde taşınmazın ortak tarafından kullanımına mülkiyet hakkı sahipleri tarafından rıza gösterildiğinin davalı tarafından ispatlanamadığı anlaşılmaktadır.

2. Öte yandan, dava konusu taşınmazın ...'e kiralanmasına yönelik sözleşmenin 01.10.2008 tarihinde yapıldığı, kiracı ...'in 08.02.2016 tarihinde öldüğü, hesap hareketleri dökümüne göre kira bedeli ödemesi açıklaması ile bankaya son ödemenin 16.04.2015 tarihinde yapıldığı, kira bedellerinin davalı tarafından ödenmediği hususları bir arada değerlendirildiğinde, davalının haksız işgalci olarak kabulü ile bu duruma uygun şekilde davacıların talepleri hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR