Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/4532 K.2025/4387

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma isteminin değerden reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin eşi muris ...'ın ... Noterliğinin 26.04.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ... ili, ... ilçesi, ... Köyü, ... içi mevkiinde kain 254 parsel numaralı taşınmazdaki mirasçılık hak ve hisselerinin tamamını müvekkiline 30.000,00 TL bedel ile satmayı vaat ettiğini ve bu satış bedelini nakten ve tamamen aldığını, miras bırakan ...'ın 16.02.2003 tarihinde vefat ettiğini ve geriye mirasçı olarak eşi davacı ile evlatları davalılar ... ile ... bıraktığını, dava konusu taşınmazın murisin önceki eşi ... kalan 30/60 hisse olduğunu ileri sürerek davalı ... 'na intikal ve isabet eden 4365/24000 hisse ile diğer davalı ... isabet eden 4365/24000 hissenin davalılar adına olan tapusunun iptali ile vekil edeni adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, murislerinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte akıl sağlığının yerinde olmadığını, açılan vesayet davasından daha sonra vazgeçildiğini, murisin müvekkillerinden mal kaçırmak amacıyla önceleri bakıcısı olan ancak daha sonra evlendiği davacıya dava konusu taşınmazı gerçekte bağışladığı halde satış gibi göstermek suretiyle satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini beyan ederek davanın reddini olmadığı takdirde tenkis kurallarının uygulanması gerektiğini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 22.02.2018 tarihli kararı ile dinlenen tanık beyanları, kolluk araştırması gerekse de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte murisin yaşı, sağlık durumu, göz önüne alındığında muvazaa iddiasını ispatlar nitelikte olduğu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bedel karşılığında değil, mirasçılardan mal kaçırmak amacı ile yapıldığı kanaatine varılmakla davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 22.02.2018 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine, Dairemizin 09.11.2021 tarihli ilamıyla, dosyanın Adli Tıp Kurumuna (ATK) gönderilerek satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte murisin ehliyetli olup olmadığı yönünde rapor alınması, murisin ehliyetli olduğunun anlaşılması halinde Mahkemece, davalıların muvazaa savunması üzerinde durularak murise ait taşınmaz kayıtları dosyaya getirtilerek,

bu taşınmazlardan dava dışı olanların değerleri ile satış vaadi sözleşmesi ile satışı vadedilen dava konusu taşınmazda murisin satmayı vadettiği hissenin değeri belirlenerek dava konusu taşınmazın murisin tüm mamelekine oranının belirlenmesi, bunun makul karşılanabilecek sınırda kalıp kalmadığının değerlendirilmesi, taraflarca usulüne uygun bildirilen tanıklar dinlenerek, murisin davalılardan mal kaçırmasını gerektirir bir husus olup olmadığının açıklığa kavuşturulması,

miras bırakanın 26.04.2002 tarihinde taşınmazdaki hissesine yönelik satış vaadi sözleşmesi yoluyla yaptığı temlikteki gerçek iradesinin açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde saptanması ve ondan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemece, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında ATK’dan alınan rapora göre murisin işlem tarihi olan 26.04.2002 tarihinde fiil ehliyetinin olduğu, murisin davacı ile evlendiği tarihte 86, davacı ...’in ise 46 yaşında olduğu, murisin ekonomik durumunun iyi olduğu, emekli astsubay olup emeklilik maaşı ile geçindiği, murisin adına kayıtlı hisseyi satmasını gerektirecek bir borç veya harcamasının bulunmadığı, hayatın olağan akışı içinde bir kimsenin eşine mal satmasının da makul olmadığı, davacının, muris ile tanışmasının murise bakıcılık yapması vesilesi ile olduğu,

bu anlamda davacının da Kaş ilçesinin en gözde beldesi olan Kalkan beldesinde deniz manzaralı ve konum olarak denize çok yakın ve ekonomik olarak çok değerli bir taşınmazı satın alabilecek bir birikiminin olmadığı, murisin satıştan gelen parayı bankada tuttuğu veya bir yere harcadığına dair herhangi bir delil olmadığı, her ne kadar murisin ... ili ...

Tapu Müdürlüğünün İhsaniye Mahallesi 7 93... parselde inşa edilen binadaki 2. kat 16 numaralı bağımsız bölüme isabet eden arsa payını torunu Vahide Gaye’ye sattığı görülmüş ise de söz konusu taşınmazın muvazaalı olduğuna dair işbu davanın davacısı tarafından açılmış bir dava olmadığı, murisin mirasçıları olan davalılara miras payının taksimi anlamına gelecek bir kazandırmasının bulunmadığı, murisin başkaca mal varlığının olmadığı,

bu anlamda murisin dava konusu hisseyi davalılardan kaçırmak için davacıya bağışlama niyetinde olduğu ancak o tarihte taşınmazın elbirliği mülkiyet hükümlerine tabi olması nedeni ile bu yöndeki iradesini gerçekleştiremediği, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak hukuki engelin aşılmasının amaçlandığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalıların yasal süresi içerisinde verilmeyen iddialarını içeren dilekçelerin süresindeymiş gibi kabul edilerek kararın bozulmasının hatalı olduğunu, ATK'nın raporu karşısında davalıların ve tanıklarının doğruyu söylemediklerinin anlaşıldığını, Mahkemece davacının dinlenen tanıklarının hiç nazara alınmadığını, vekil edenin evlenmeden önce SGK'dan emekli olduğunu, bakıcılık yaparak para kazandığını, mirasbırakan'ın yaşı nazara alındığında, her ne kadar kağıt üzerinde karı koca iseler de fiilen böyle bir karı kocalık olayının olmadığını, davacının ödediği paranın faizi ile birlikte davalılar tarafından davacıya ödenmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

4. Muvazaa; tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmaları şeklinde tanımlanabilir. Bu tanımdan anlaşılacağı gibi muvazaada, irade ile beyan arasındaki uyumsuzluk sözleşmenin her iki tarafının da isteği sonucunda meydana gelmektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu,14.10.2021 tarihli ve 2017/1-1274 Esas-2021/1242 Karar).

5. Uygulamada ve doktrinde üçüncü şahısların muvazaa iddialarını her türlü delil ile ispat edebileceği kabul edilmektedir. Bu durumda hakim üçüncü kişinin muvazaa iddiasında varsa yazılı delilleri, tanık sözlerini, her türlü bulgu ve belgeleri, karineleri değerlendirerek karar vermelidir. Bu anlamda hakim, gerçek iradenin dışa yansımasını gösteren bulunabilecek tüm delilleri eksiksiz toplamak, hayatın olağan akışını, tarafların özel durumlarını göz önünde tutarak bir değerlendirme yapmak suretiyle karar vermelidir (..., ...: İşlem ve Muvazaa Davaları, 8. Baskı, 2020, s.214 vd.).

Somut olayda, resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak vaat alacaklısının vaat borçlusundan, ölmüş ise mirasçılarından sözleşme konusunun yerine getirilmesi hususunda şahsi hak talebi oluşur. Davacının bu talebine karşı davalılar murisin sözleşme tarihinde hukuki işlem ehliyetine haiz olmadığını savunmuşlar ise de, bu husus dosya kapsamında yapılan araştırma ile kanıtlanamamıştır.

Vaat borçlusunun mirasçıları her zaman için sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapıldığını def'i olarak ileri sürebilirler. Muvazaa iddiası muvazaalı ilişkinin dışındakilerce her türlü delil ile kanıtlanabilir. Dosya kapsamında bulunan deliller ve tanık beyanlarından vaat borçlusunun diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla hareket ettiği kanıtlanamamıştır. Sözleşmeye konu taşınmazın değerinin düşüklüğü tek başına muvazaanın kanıtı sayılamaz.

O halde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil hükmü kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR