Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/4676 K.2025/4510

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile dâhili davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında düzenlenen 03.06.2014 tarihli sözleşme ile 31 76... parselde kayıtlı ... Cadde Evleri A Blok, 22 No.lu bağımsız bölüm ve 22.10.2014 tarihli sözleşme ile 31 73... parselde kayıtlı ...

Projesi A blok, 18 No.lu bağımsız bölümün satışı konusunda anlaşıldığını, 03.06.2014 tarihli sözleşmeye konu dairenin satış bedeli olan 232.000,00TL ile 22.10.2014 tarihli sözleşmeye konu dairenin satış bedeli olan 150.000,00TL’nin ödendiğini, davalının taşınmazların tapusunu devretmekten kaçındığını, harici satış sözleşmesi ile satın alınan taşınmazların davacı tarafından kullanıldığını, taşınmazlar üzerinde haciz şerhlerinin bulunduğunu, dava konusu her iki taşınmazın tapu kaydının davalı müteahhit firma ortaklarından ... adına olduğunu belirterek,

taşınmazlar üzerindeki tüm haciz, ipotek ve 3. kişiler tarafından konulan şerhlerin kaldırılmasına, dava konusu taşınmazların haciz, ipotek ve şerhlerden ari olarak davacı adına tesciline karar verilmesini, tapu iptali ve tescil talebinin mümkün olmaması hâlinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 382.000,00TL’nin ödeme tarihinden itibaren yürütülecek en yüksek mevduat faizi ile davalılardan alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalılar vekili cevap dilekçesi ile; davalı inşaat firmasının şehrin köklü firmalarından olduğunu, taraflar arasında düzenlenen sözleşmelerin firmanın taşınmazları davacıya satma iradesinin ürünü olduğunu, davalı firmanın sözleşmeden kaynaklanan tüm sorumlulukları yerine getirerek taşınmazlar üzerindeki zilyetliği davacı yana devrettiğini, ancak şirketin iradesi ve inisiyatifi dışında gerek kendi gerekse taşeronlara ait SGK borcunun ödenmemesi nedeni ile söz konusu taşınmazlar üzerindeki tasarruf haklarının kısıtlandığını, bu nedenle tapu devrinin gerçekleştirilemediğini, mülkiyetin devri konusunda firmanın büyük çaba içerisinde olduğunu, belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Dâhili davalılar ... T.A.Ş. vekili, ... vekili, SGK Başkanlığı vekili, .... vekili, ... Bankası T.A.O. vekili ile ... Bank A.Ş. vekilinin ayrı ayrı sundukları cevap dilekçeleri ile; davanın reddini savundukları anlaşılmıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kabulü ile 382.000,00 TL'nin 06.08.2018 dava tarihinden itibaren yürütülecek yasal faizi ile davalılar ... ve ... İnşaat San. Tic. Ltd. Şti'nden müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile dâhili davalı SGK Başkanlığı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 14.02.2024 tarihli kararıyla davacı vekili ile dâhili davalı SGK Başkanlığı vekilinin istinaf taleplerinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1 .Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Taraflar arasında resmî şekilde yapılmış bir satış sözleşmesi bulunmasa da davaya konu evlerin bedeli ödenmek suretiyle her iki taşınmazın da zilyetliği ve kullanım hakkının davacıya geçtiğini,

b. Bilirkişi incelemesi ve keşif taleplerinin değerlendirilmediğini,

c. Davalı Şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği söz konusu inşaatları yaptıklarını ve satış sözleşmeleri gereği üzerindeki daireleri 3. kişilere sattıklarını bilebilecek durumda olduklarını,

d. Dâhili davalıların basiretli bir tacir olarak söz konusu tapuların 3. kişilere satış sözleşmesi ile satılmış olabileceğini bilme yükümlüğüne sahip olduğunu, dâhili davalıların iyiniyetinden söz edilemeyeceğini, dâhili davalıların davalı inşaat şirketi ve ortağı ...’ten alacaklı oldukları icra dosyaları araştırılarak, satışı istenen ve kıymet takdiri yapılmış bağımsız bölümlerin dâhili davalıların alacaklarını karşılamaya yetip yetmediğinin bir bilirkişi marifetiyle incelenmesi gerektiğini, İlk Derece Mahkemesince kurulan hükmün eksik incelemeye dayalı olduğunu, bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerektiğini ileri sürmektedir.

2. Dâhili davalı SGK Başkanlığı vekili temyiz dilekçesinde; davanın kısmen kabul kısmen reddi ile davacının tapu iptali ve tesciline yönelik taleplerinin reddine karar verilmiş olmasına rağmen davanın reddi yönünden dâhili davalı Kurum lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin doğru olmadığını ileri sürmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, harici düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat istemine ilişkindir. 1. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26... sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddeleri uyarınca bu bir geçerlilik koşuludur.

2. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile.

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

3. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek yapsatçı konumunda inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Borçlar Kanunu'nun163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

4. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince. İlk Derece Mahkemesince taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu gerekçesiyle asıl talebin reddine, terditli tazminat talebinin kabulüne karar verilmişse de bu gerekçeye katılmak mümkün değildir. Şöyle ki; davacı ile yapsatçı konumunda bulunan davalı Şirket arasında 03.06.20 14... .10.2014 tarihli sözleşmeler, yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme Kararı gereği geçerlidir.

Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince, davacının asıl talebi olan tapu iptali ve tescile yönelik gerekli şartların oluşup oluşmadığına ilişkin keşif yapılması, alanında uzman bilirkişiden rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve hatalı gerekçe ile sonuca gidilmesi isabetsizdir. Hâl böyle olunca. Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

5. Bozma nedenine göre dâhili davalı SGK Başkanlığı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR