Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/683 K.2025/5005

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda 25.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde duruşma talebiyle hükmü temyiz eden davalı vekili Avukat ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 501 parselde kayıtlı tarla vasfındaki gayrimenkulün 1/3 payının davacıya ait olduğunu, diğer 1/3’er payların da....'a ve....'a ait olduğunu, davacının Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gitmesi üzerine 2/3 hissenin davalı şirkete satıldığını öğrendiğini, davacının rızası olmadan satış yapıldığını ileri sürerek, ön alım hakkı gereği davalı adına kayıtlı 2/3 hissenin iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın kabulüne, davalı adına kayıtlı 2/3 hissenin iptali ile davacı adına tesciline karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

V.TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davalı vekili duruşma talepli temyizinde; davalı firmanın satın almadan önce tüm hissedarlar ile görüştüğünü, hissedarların satış iradesini davacıya ortaklığın giderilmesi davası ile 2019 yılında bildirdiğini, satış kararının davacı tarafından istinaf edildiğini, ancak m2 değerinin düşük olduğu gerekçesiyle istinaf edildiğini, satış haricen gerçekleştiğinden satış memurluğuna gidilmediğini, hakkı olmayan yere tecavüz suçundan yürütülen soruşturmada şüpheli sıfatıyla ifadesi alınan davacının fiili taksime dair beyanlarda bulunduğunu, fiili taksimin varlığı halinde davanın reddi gerektiğini ve taşınmazın güncel değerinin tespiti için de keşif yapılması gerekirken yapılmadığını, belirtmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Fiili taksimin varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda; davacı ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep etmiş, davalı ise istinaf ve temyiz dilekçesinde fiili taksim savunmasında bulunmuştur. Fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebileceğinden İlk Derece Mahkemesince taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılarak bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli, krokiye bağlanmış rapor alınmak suretiyle zeminde davalının veya davalıya pay satan kişiler ile davacının kullandığı yer olup olmadığının, başka bir ifadeyle taşınmazın fiilen taksim edilip edilmediğinin araştırılması için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR