Davacı vekili, haricen satın alma nedeniyle 169 parselin davalılar üzerindeki tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tapuya kayıt ve tesciline, olmadığı taktirde taşınmazın gerçek değeri üzerinden tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar usulüne uygun tebligata rağmen cevap vermedikleri gibi yargılama oturumlarına katılmamışlardır.
Mahkemece tapulu taşınmazın haricen satışının mümkün olmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin ise BK. nun 66. maddesi uyarınca 1 ve 10 yıllık hak düşürücü süreler dolduğundan reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu 169 parsel sayılı taşınmazın 18460 m2 yüzölçümüyle, davalılar miras bırakanları ... ve ...adına 1956 tarihinde imar sebebiyle tapuya kayıtlı olduğu sabit olup, davacı vekili dosya içinde örneği bulunan 29.05.1996 tarihli senet ile taşınmazın kayıt maliklerinin mirasçıları tarafından davacı şirkete 1.100.000.000 TL (eski TL) bedel mukabilinde satıldığını ileri sürmektedir. Sözleşmenin yapıldığı tarih itibari ile 169 parsel tapuda kayıtlıdır.
Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın haricen satışı TMK. nun 706, BK. nun 213, TK. nun 26 ve Noterlik Kanununun 60. maddesi hükümleri karşısında geçersizdir. Böyle bir satış haricen satın ve devralan kişiye mülkiyet hakkı bahşetmez. Mahkemece bu gerekçe ile tapu iptal ve tescil isteğinin reddine karar verilmiş olmasında herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Davacı vekilinin tapu iptal ve tescil davasının reddine yönelik temyiz itirazlarının reddi ile hükmün bu bölümünün ONANMASINA,
Davacı vekilinin taşınmazın gerçek değerinin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince; Kural olarak geçersiz sözleşmeye dayalı taşınmaz alım satımlarında herkes verdiğini geri alır. 07.06.1939 tarih 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK ile 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı YİBK buna imkan tanımaktadır. Başka bir anlatımla, davacı satışa konu taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini isteyemez. Sözü edilen içtihatı birleştirme kararları uyarınca davacı ancak harici satış senedinde yer alan bedelin tahsiline karar verilmesini isteyebilir. Ancak çoğun içinde azı da vardır kuralı gereğince davacının taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin tahsiline yönelik talebinin, sözleşme ile belirlenen satış bedelinin dava tarihindeki karşılığı olarak kabulü gerekmektedir.
Mahkemece, geçersiz sözleşmeye dayalı satış bedelinin hak düşürücü sürenin dolmuş olduğu gerekçesi ile reddine karar verilmiştir. Hak düşürücü süre; uyulmaması halinde hakkın kaybına yol açan, başka bir deyişle hakkın özünü ortadan kaldıran, kamu düzenine ilişkin, hakim tarafından re'sen gözönüne alınması gereken bir süredir.
Zamanaşımı ise bir hakkın yasanın öngördüğü süre ve koşullar içinde talep edilmediğinde dava yolu ile istenebilmesi olanağını ortadan kaldıran ve ancak tarafların ileri sürmesi halinde hakim tarafından gözönünde bulundurulacak bir nedendir.
Taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme ilişkisi mevcut olup, davacının talebi satış bedelinin geri verilmesi başka bir ifade ile alacak hakkına ilişkin olduğuna göre hak düşürücü süreye değil, BK. nun 125. maddesi gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup, davalı tarafın da usulüne uygun zamanaşımı savunması bulunmadığından satış bedelinin tahsilinin reddi kararı doğru olmamıştır.
Zamanaşımının başlangıç tarihi, ifa olanağının ortadan kalktığı, davacının artık, davalıların ferağ vermeyecekleri konusunda ümidini kestiği tarih olur. Yani eldeki davanın açıldığı tarih zamanaşımının başlangıç tarihidir.
Bu halde mahkemece tarafların göstermiş olduğu delillerin değerlendirilerek satışın doğrulanması halinde yukarıda sözü edilen YİBK denkleştirici adalet kuralı gözönünde bulundurulmalıdır.
Geçerli bir nedene dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine göre sağlanmalıdır. Bu husus, hakkaniyetin ve adaletin gereğidir. Bunun ilkesi, haklı bir neden olmaksızın başkasının malvarlığından yararlanarak kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olması ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünde bulunmasıdır.
Ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın alım gücü de bununla ters orantılı olarak düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.
Bu bakımdan, iadeye karar verirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi uygulamada, kısmi iade oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacaktır.
Bu amaçla davacının 29.05.1996 tarihinde ödediği 1.100.00 TL'nin (1.100.000.000 eski TL) çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün (enflasyon, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs.) ortalamaları alınarak sözleşmenin ifasının olanaksız hale geldiği dava tarihi olan 09.05.2007 tarihinde ulaşacağı alım gücü (sürüm değeri);
enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi veya kurulundan (bir uzman görüşçü, bir mali müşavir ve bir inşaat mühendisinden) nedenlerini açıklayıcı taraf, Hakim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir.
Mahkemece açıklanan bu hususlar gözardı edilerek eksik araştırma ve inceleme ile alacak talebinin reddine karar verilmiş olması doğru olmamıştır.
Davacı vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK. nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla halen yürürlükte bulunan 1086 sayılı HUMK. nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA ve aşağıda dökümü yazılı 17,15 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 1,25 TL'nin temyiz eden davacıdan alınmasına 01.12.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.