Davacı ... vekili, davalılardan ... ile davacı arasında yapılan 13.09.2006 tarihli satış sözleşmesi gereğince ...
Mahallesi 385 ada 7 parseldeki dairenin davacıya satıldığını ve 2006 yılı Eylül ayında davacıya teslim edildiğini, o tarihten bu yana dairenin davacı tarafından nizasız fasılasız kullanıldığını, tapu devrinin çeşitli bahanelerle yapılmadığını, en son ... tarafından tapu devrinin 15.07.2009 tarihinde yapılacağı sözü verildiğini, karşılığında 15.09.2009 vadeli kambiyo senedi düzenlenerek davacıya teslim edildiğini, senedin arkasına ... tarafından tapu ...'e verildiği takdirde bu senet geçersizdir şerhi düşüldüğünü,
dava dışı ... adına kayıtlı daire için ...'a verilen vekaletname ile davacıya devir edilmesi gereken dava konusu dairenin ... tarafından diğer davalı ...'e muvazaalı olarak devredildiğini, dairenin içinin de davacı tarafından yaptırıldığını, vergilerinin ödendiğini açıklayarak dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetle taşınmazı tapuda ...’den bedelini ödeyerek satın aldığını, haricen sözleşme ile davacı tarafından alındığını bilmediğini, davacının resmi olmadığı için geçersiz olan sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil isteyemeyeceğini, muvazaa da bulunmadığını açıklayarak davanın reddini savunmuştur.
Davalı ...’e dava dilekçesi usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş, davalı ... duruşmaya gelmemiş, bir cevap da vermemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile ... Mahallesi 385 ada 7 parselde davalı adına kayıtlı olan paydan 30/575 paya ait tapu kaydının iptali ile iptal edilen bu payın davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi üzerine, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu 385 ada 7 parselin 12/115 payı tapuda davalılardan ... oğlu ... adına kayıtlı olup bu payın dava konusu yapılan 6/115 payı ... adına tapuda kayıtlı iken kayıt malikinin vekili ... tarafından ...’e satılarak tapuda devredilmiştir.
Davacı ..., ... ile aralarında 385 ada 7 parsel üzerindeki meskenin alım satımına ilişkin düzenlenmiş harici 13.09.2006 tarihli alım satım ve komisyon anlaşması başlıklı belgeye ve zilyetliğe dayanarak talepte bulunmaktadır. Davalılardan ... dayanılan belgede yer almamaktadır. Alım satıma ilişkin harici sözleşmenin düzenlendiği tarihte dava konusu payın tapuda ... adına kayıtlı olduğu da açıktır.
Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 (818 sayılı BK’nun 213.m, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.
Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Bu nedenle resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz.
Ancak geçersiz sözleşmeden dolayı ödenen satış bedelinin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları, tefe-tüfe endeksleri, altın, döviz fiyatlarındaki artış oranları, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar ile 10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar, 07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK Kararlarının kapsamları da gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin istenmesi mümkündür.
Başka bir ifadeyle tapulu taşınmazın harici satışına değer verilemez ve mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmez. Ancak tapulu taşınmazın haricen satılması ve alıcısına teslim edilmesi (zilyetliğinin devredilmesi) halinde satın alan kişi yönünden kişisel hak sağlayacağı, değişik anlatımla Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesi hükmü uyarınca harici satış bedeli kendisine ödeninceye kadar taşınmazı alıkoyma hakkına (hapis hakkına) sahip olacağı da kuşkusuzdur.
Davacı, davada dayandığı haricen düzenlenen geçersiz sözleşme sebebiyle kişisel hak sahibidir. Buna karşın davalı ... dava konusu payı tapuda resmi şekilde satın alarak tapudaki ayni hakkı devralan, mülkiyet hakkına dayanan kişidir. Gerek TMK’nun 1023. maddesi, gerekse bu maddeyi tamamlayan 1024 ve 1025. maddelerinin açık hükümlerine göre ayni hak edinirken tapu kaydı dışında bir kişisel hakkın varlığını bilmesi ayni hak sahibini kötü niyetli kılmaz.
Kazandığı mülkiyet hakkına etkili olamaz. Değinilen bu husus kişisel hak ile aynı hakkın çatışması halinde ayni hakka üstünlük tanınacağına ilişkin ana kuralın doğal bir sonucudur. Başka bir anlatımla davacı haricen düzenlenen sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını ancak satın aldığı sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebilir. Bu kişisel hakkın taşınmazı tapuda devralan üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilmesi mümkün değildir.
Diğer yandan, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı'nda ifade edildiği üzere Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının “hakime özel ve istisnai hallerde
hüküm verme imkanını sağlamak” şeklindeki amacı, bu istisnai durumun, adalete uygun düşecek hüküm kurmanın zorunlu olduğu durumlarda kendini göstermesi ve tali olması karşısında orta yerde şekle aykırı bir akit varken ve bu akit Borçlar Kanununa göre geçersiz iken yasanın emredici ve hakimin resen gözetmesi zorunlu hükmünü bertaraf edecek şekilde hakkın kötüye kullanılması kuralından söz edilmesi de hukuka uygun olmaz. Aksi halde bu sonuç emredici kuralları tali, hakkın kötüye kullanılması kuralını da öncelikli hale getirecektir.
Bu açıklamalar karşısında davacının kişisel hak doğuran harici sözleşmeye dayandığı gözden kaçırılarak sözleşmenin tarafı olmayan davalı ... aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabule karar verilmesi doğru olmamıştır.
Açıklanan nedenle davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulü ile Usul ve Kanuna aykırı bulunan hükmün 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 990,00 TL Avukatlık Ücreti'nin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında Avukat marifetiyle temsil olunan davalı ...'e verilmesine, taraflarca HUMK.nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK.nun 440/1. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve 297,00 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davalı ...'e iadesine 25.06.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.