Davacı alacaklı 01.05.1988 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 13.10.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 1.650,00 TL kira alacağı, 99,91 TL ihtar masrafı ve işlemiş faiz olmak üzere toplam 1.786,13 TL’nin tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 16.10.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Davalı borçlu 24.10.2015 tarihli itiraz dilekçesinde, takip konusu borca tüm ferileriyle birlikte itiraz ettiğini, müvekkilinin böyle bir borcu bulunmadığını bildirerek takibe ve borca itiraz etmiştir. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
Davalı cevap dilekçesinde, davacının dava konusu taşınmazın mirasçılarından ...’nin hissesini satın aldığını, davacının kendi hissesine ait kira bedelini isteyebilecekken tek başına hissedarmışçasına 1.650,00 TL aylık kira bedeli talep ettiğini, ayrıca diğer hissedarların muvafakatı alınmaksızın tahliye davası açılamayacağını, tahliye isteminin bölünebilir olmadığını bildirerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, borçlu tarafından itiraz dilekçesinde sadece borca itiraz edilmiş, borcun ne şekilde ödendiği belirtilmediği gibi kira sözleşmesine, alacaklının sıfatına, taşınmazın ediniliş şekline itiraz edilmediği halde, itirazın kaldırılması davasında ileri sürülen sebepler itiraz dilekçesinde yer almadığından bu sebeplere itibar edilmediği, davalı borçlunun kira borcunun olmadığını İİK'nın 269/c maddesinde belirtilen belgelerle ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile itirazın kaldırılmasına karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden davalı tarafın alacağa yönelik temyiz itirazları ile aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin tahliyeye yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.
Kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.
Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.
Davacı tarafından davalı kiracıya gönderilen 08.05.2015 tarihli ihtar ile, söz konusu taşınmazın mülkiyetinin 1/6 payını 09.04.2015 tarihinde satın aldığını, kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği, taşınmazın kira dönemi sonunda tahliye edilmesi, ayrıca 1/6 payına düşen aylık 275,00 TL kira bedelinin bildirilen hesaba yatırılması istenilmiştir. Davalı da cevap dilekçesinde, davacının dava konusu taşınmazın mirasçılarından ...’nin hissesini satın aldığını bildirmiştir.
Buna göre taşınmazın aralarında davacının da bulunduğu 6 kişi adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Davacı ve diğer mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan takibin mirasçılar ve paydaş yeni malik tarafından birlikte başlatılması ve davanın da birlikte açılması gerekir. Ancak takip yalnızca paydaş yeni malik ... tarafından başlatılmıştır.
Başlatılan takip sonucu gönderilen ihtarlı ödeme emrindeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün olmamakla birlikte, ihtar tüm mirasçılar tarafından gönderilmediğinden hukuki sonuç da doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ihtarlı ödeme emrine dayanarak tahliye kararı verilemez. Bu durumda, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ; Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazlarının REDDİNE, 2 nolu bentte yazılı nedenle davalı vekilinin tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın alacağa hasren BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 21.02.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verild