Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/14630 K.2021/1056

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, vekil edenine ait dava konusu 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 6 adet dükkan ile 1 adet prefabrik yapının davalı tarafından haksız olarak üçüncü kişilere kiraya verildiğini, söz konusu taşınmazın 11.04.2013 tarihinde teslim alındığını açıklayarak 2008 ila 2012 dönemine ilişkin olarak 86.952,00 TL ecrimisilin işgal tarihinden itibaren işleyecek gecikme zammı ile birlikte davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiştir

Davalı vekili keşif mahallinde, kötüniyetli olmadıklarını, ecrimisil talep edilen dönemde davacının bu taşınmazların kendisine ait olduğunu dahi bilmediğini, bu nedenle bir zararının oluşmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile, 86.952,00 TL ecrimisilin ihtar tarihi olan 06.12.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine; hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

A-Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Arsa ve binalarda ecrimisil belirlenmesinde taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.

Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Somut olaya gelince; bilirkişi heyeti, ecrimisil hesabı yönünden uzman kişilerden teşekkül ettirilmemiş, esas alınan kira bedellerinin tespitinde hangi verilerden yararlanıldığı açıklanmamış, Mahkemece de usulüne uygun bilirkişi incelemesi yaptırılmaksızın, davacı tarafın dava dilekçesinde talep etmiş olduğu miktarlar esas alınmak suretiyle karar verilmiştir.

Hal böyle olunca, Mahkemece, alanında uzman Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, İnşaat Mühendisi ve Emlakçı Bilirkişisinden teşekkül ettirilecek uzman bilirkişi heyeti aracılığı ile, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak hüküm tesis edilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

B-Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine, ecrimisil davalarında, her dönem için belirlenen miktara dönem sonu (tahakkuk tarihi) itibariyle faiz yürütülmesi gerekirken, ihtar tarihinden itibaren faiz işletilmesi doğru görülmemiştir.