Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/3325 K.2019/3524

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı Vakıflar Genel Müdürlüğü vekili, dava konusu 730 ada 2 parsel sayılı taşınmazın vekil edeni idareye ait olduğunu, davalıların hiçbir akdi ve kanuni sebebe dayanmaksızın taşınmazın 230,00 m2'lik kısmını ikametgah olarak kullanmak suretiyle taşınmaza müdahale ettiğini, fazlaya ilişkin hakların saklı kalmak kaydıyla 01/08/2008-31/07/2013 tarihleri arasındaki 47.845,00 TL işgal tazminatının, işgalin başlangıç tarihinden itibaren kademeli kanuni faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ... davanın reddini savunmuş, diğer davalı ... duruşmada alınan beyanında, dava konusu yerde oturduğunu ancak tahliye edildiğini belirtmiştir.

Mahkemece, davanın davalılardan ...'a karşı kısmen kabulüne, 01/08/2008 ile 31/12/2008 tarihleri arasındaki dönemler için 1.000,00 TL, 01/01/2009 ile 31/12/2009 tarihleri arasındaki dönemler için 2.707,44 TL, 01/01/2010 ile 31/12/2010 tarihleri arasındaki dönemler için 2.738,30 TL, 01/01/2011 ile 31/12/2011 tarihleri arasındaki dönemler için 2.981,74 TL, 01/01/2012 ile 31/12/2012 tarihleri arasındaki dönemler için 3.313,01 TL,

01/01/2013 ile 31/07/2013 tarihleri arasındaki dönemler için 2.035,60 TL olmak üzere toplam 14.776,09 TL ecrimisilin ( İşgal Tazminatı ) her dönem sonundan itibaren kademeli yasal faiziyle davalılardan ...'tan alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya dair talebin reddine, ... hakkındaki davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğinine ilişkindir. Tüm dosya içeriği ve toplanan delilerden, dava konusu 730 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tarla niteliği ile davacı Vakıflar Genel Müdürlüğü adına tapuda kayıtlı olduğu, mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporu uyarınca, dava konusu taşınmaz üzerinde tek katlı birbirine bitişik iki adet bina bulunduğu, tanık beyanlarına göre davalı binanın ... tarafından mesken olarak kullanıldığı, önünde bahçe olarak kullanılan bir alan olduğu, bina ve bahçe olarak kullanılan toplam alanın 230 m2 olduğu, arsa değeri üzerinden talep edilen dönemler itibari ile ecrimisil hesabı yapıldığı anlaşılmaktadır.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda; yargılama sırasında yapılan keşifte sadece Harita ve Kadastro bilirkişisi hazır bulundurulmuş, İnşaat bilirkişisi hazır bulundurulmamış, hükme esas alınan bilirkişi raporunun tanziminde, bu şekilde uzman bilirkişi heyeti oluşturulmadan karar verilmiştir.

Ayrıca, yine hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın davacı tarafından yapılmadığı belirtilerek, arsa değeri üzerinden hesaplama yapılmış ise de, dosya içeriği ve toplanan delillerden, davalı tarafından ev olarak kullanılan binanın kim tarafından yapıldığı mahkemece yeterince araştırılmadan bilirkişi tarafından sadece zemin değeri üzerinden hesaplama yapılmış olması da doğru görülmemiştir.

Hal böyle olunca; Mahkemece gerekli görüldüğü halde mahallinde yeniden keşif yapılarak, Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, Fen Bilirkişisi ve İnşaat Mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda bilimsel verilere uygun, denetime elverişli şekilde ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, dava konusu taşınmaz üzerindeki evin kim tarafından yapıldığının araştırılarak oluşacak sonuca göre arsa değeri veya bina değeri üzerinden hesap yapılması ve ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.