Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/3812 K.2019/7834

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü

KARAR

Davacı ... vekili, davacının 4729 ada 3 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalı şirketin anılan mahalde iş makineleri üreten bir fabrika niteliğinde olup söz konusu şirkete ait fabrika-atölyenin davacının arsasını içine alan geniş bir zemine oturduğunu, davalı şirket tarafından izinsiz olarak söz konusu amaçla kullanılan davacıya ait arsa ve eklentileri üzerindeki mevcut tecavüzün iyiniyetli tüm uyarılara rağmen önlenmediğini açıklayarak elatmanın önlenmesine ve fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile son 5 yıllık haksız kullanımdan kaynaklanan 10.000 TL ecrimisilin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, harcını da yatırdığı 12.03.2015 tarihli dilekçesi ile ecrimisil isteği yönünden talebini 120.452,60 TL’ye yükseltmiştir.

Davalı Ağmak Ağır San.Makinaları İmalat ve Tic.Ltd.Şti.vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının meni müdahale talebinin kabulü ile 4729 ada 3 parseldeki davalının haksız müdahalesinin menine, davacının ecrimisil talebinin ıslah dilekçesi doğrultusunda kısmen kabulü ile 115.792,15 TL’nin dava tarihi olan 22.05.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacının fazlaya dair talebinin reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından vekalet ücreti yönünden, davalı vekili tarafından esas yönünden temyiz edilmiştir.

Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir

2. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

Mahkemece hükme esas alınan 16.12.2014 havale tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen bedeller esas alınarak davacının taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren ecrimisil bedelinin 115.792,15 TL olduğu kabul edilerek yazılı miktara hükmedilmişse de, bu görüşe katılma olanağı bulunmamaktadır.

Şöyle ki; bilindiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda denetime elverişli emsal kira bedelleri karşılaştırılmadığı gibi, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası tespit edilerek sonraki dönemler için ÜFE artış oranı uygulanması yerine, dava konusu taşınmazın zemin ve üzerindeki yapıların değeri toplamından ibaret dava tarihi itibariyle belirlenen değerinin 26’ya bölünmesi suretiyle bulunan miktarın dava tarihi itibariyle ecrimisil değeri olduğu kabul edilerek hesaplama yapıldığı anlaşılmaktadır. Sonuç olarak, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınmamıştır.

Hâl böyle olunca, Mahkemece iddia ve savunma doğrultusunda taraf delillerinin toplanması (taraflara emsal kira sözleşmesi sunmaları için de süre ve imkan tanınmak suretiyle), gerekli görüldüğü takdirde mahallinde yeniden keşif yapılarak, gayrimenkul değerlendirme uzmanı, fen bilirkişisi ve inşaat mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda, (taşınmazın büyüklüğü, niteliği, yöredeki rayiç ve çevre özellikleri de nazara alınarak) bilimsel verilere uygun, denetime elverişli şekilde ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.