Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/4574 K.2020/2077

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, dava konusu 1035 parsel sayılı taşınmazda 2/8 hisse maliki bulunan ölü Ahmet Fazlı mirasçılarının gaip olması nedeniyle, bu kişilere, Büyükçekmece 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/633 Esas, 2011/1372 Karar sayılı dosyası ile İstanbul Defterdarının kayyım olarak atandığını, taşınmazın davalı tarafından, konut sitesi, müştemilatı ve bahçesi olarak kullanıldığını açıklayarak, 01.08.2008 tarihinden 31.12.2012 tarihine kadar hesaplanacak 30.105,00 TL ecrimisil alacağının yasal faizi ile birlikte davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davacı tarafın taraf ehliyeti olmadığını, vekil edeninin davacı hissesini kullanmadığını, taleplerin fahiş olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının davasının kısmen kabulü ile 8.973,71 TL'nin dönemsel yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil alacağına ilişkindir.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, toplanan delillere göre, taşınmazın arsa niteliği ile getirebileceği gelir esas alanarak hesaplama yapılmasında bir isabetsizlik yoktur. Ancak, talep aralığı ve davalının taşınmazın tamamını kullandığı da gözetilmek suretiyle ve az yukarıda açıklanan ilkeler gözönünde bulundurularak yöntemince hesaplanacak ecrimisil miktarından davacının taşınmazdaki payına isabet edecek kısmın hüküm altına alınması gerekirken, davacının payı gözetilmek suretiyle tespit edilen ecrimisilden de ayrıca davalının payı esas alınarak hesaplanan miktara hükmedilmesi doğru olmamıştır.