Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/4807 K.2020/2057

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı ... vekili, dava konusu 14 nolu dairede hiçbir hakları olmadığı halde davalılar tarafından el konulduğunu açıklayarak davalıların haksız müdahalelerinin önlenmesini ve fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 7.200,00 TL ecrimisil bedelinin faiziyle davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Davalı ... vekili ve davalı ... vekili, 14 nolu dairede davalıların mülkiyetten kaynaklı haklarının bulunduğunu, davalı ...'in kiracısı olduklarını, açılan davanın haksız olup, davalı ...'nun davalıların kiracısı olduğunu, 14 nolu dairenin tapuda kime ait olduğunu bilmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; tüm kanıtlar değerlendirildiğinde; sözleşmeye aykırı olarak inşaa edilen bir daire nedeniyle ecrimisil talebinde bulunulmasının kaçak olarak yapılan inşaatlara yasal bir geçerlilik tanınması anlamına gelmesi ve bu durumun da Yasa'ya aykırı bulunması, ayrıca 14 nolu bağımsız bölümün mülkiyetinin de kime ait olduğu hususun da dosyada açıklık bulunmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, süresi içerisinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, davalılar Rıza ve Arzu yönünden paydaşlararası, davalı ... yönünden ise üçüncü kişiye yönelik elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere TMK'nin 706, BK'nin 2l3, TK'nin 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, " ahde vefa" kuralının yanında TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terkedildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Somut olayda davacı, binayı inşa eden müteahhitle yaptıkları sözlü anlaşma gereği 14 nolu dairenin kendisine ait olduğunu ileri sürmüştür. Tüm dosya kapsamı incelendiğinde binanın en üst katında yer aldığı anlaşılan 14 nolu dairenin tapuda kayıtlı olmadığı, davacının tapuda 26/420 arsa paylı 5 nolu dairenin maliki gözüktüğü, davalılardan Arzu'nun tapuda 12 nolu dairenin 46/78 payına sahip gözüktüğü ancak kullanımın 14 nolu daire olarak gerçekleştiği anlaşılmaktadır.

46/78 hissenin davacı adına tapuda kayıtlı iken 15.08.2000 tarihinde satış ile dava dışı Canan, 01.02.2001 tarihinde satış ile davalı ..., 11.01.2007 tarihinde satış yoluyla dava dışı Ercan ve son olarak 08.03.2007 tarihinde satış yoluyla davalı ... adına tapuda tescil edilmiş, binanın yapımından itibaren bu hisse 14 nolu daire olarak kullanılmıştır.

Taşınmaz üzerine inşa edilen binada paydaş sayısınca daire ve her bir paydaşın payı kadar kullanabileceği yer bulunduğu diğer bir ifadeyle tüm paydaşları bağlayan fiili kullanım biçiminin oluştuğu açık olup, davalılardan Tamer'in de diğer davalıların kiracısı olduğu belirlendiğine göre elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının koşulları oluşmadığından reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ret kararı verilmiş olması doğru olmamıştır. Ne var ki bu husus yeniden yargılamayı gerektirmediğinden HUMK'un 438/son maddesi uyarınca davanın reddine ilişkin kararın gerekçesinin açıklanan şekilde değiştirilerek ve düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.