Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/5173 K.2020/5485

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, 5454 parsel sayılı taşınmaz davalı adına kayıtlı iken davalı ile ...Yapı Koop. arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, sözleşmeye göre 12 dairelik bloktan toplam 3 dairenin anahtar teslimi olarak davalıya verilmesinin kararlaştırıldığını, davalı devir sözleşmesi ile kendisine düşen 1/3'üne tekabül eden 3. Kattan kuzeye bakan bölümdeki ortaklık hak ve hisselerinin tamamını 600,00 TL. karşılığında davacıya devrettiği, davalının taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmasından sonra davacıya vekalet verdiğini, davacı bu vekalete istinaden 5 nolu bağımsız bölümü eşi ... adına tescil ettirdiği,

davalının davacının eşi aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının kabulü ile tapunun iptali ile davalı adına tesciline karar verildiğini, adı geçen kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, davacının iptal edilen taşınmazı kendi adına tescili için açtığı davanın kabulüne karar verildiğini, davalının dava konusu taşınmaza 22.03.2007 tarihinde haksız müdahalede bulunduğunu, davacının kullanmasını ve kiraya vermesini engellediğini, davalının 5 nolu bağımsız bölümü 22.03.2007 tarihinden itibaren 10.000,00 TL. ecrimisil bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, ... AHM.'nin 2010/390 E. Sayılı dosyası ile tapunun davacıya verildiğinin doğru olduğunu, ancak kendisinin kiralamadığı gibi kimsenin kullanmadığını, davaya konu 5 nolu bağımsız bölüm olduğunu, bu bölümü Kooperatif üyesi olan Suzan Borazan ve ailesinin malik sıfatıyla oturduğunu, intifadan men koşulunu içeren ihtarın şart olduğunu, 8 yıllık ecrimisil isteğinin zaman aşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile beş nolu bağımsız bölümde davalının haksız müdahalesinin men'ine, ecrimisil karşılığı olarak 38.673,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş olup; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, mülkiyet hakkından kaynaklanan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, elatmaya yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden; ... ilçesi ... Mah. 5454 parsel sayılı taşınmaz davalı ... adına kayıtlı iken davalı ile ... Konut Yapı Koop. arasında ... Noterliğinin 19.10.1998 tarih ve 10182 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 2. maddesine göre parsele karşılık kooperatif tarafından yapılacak 12 dairelik bloktan toplam 3 dairenin anahtar teslimi olarak davalıya verilmesinin taahhüt edildiği, ...

Noterliği'nin 27.01.2000 tarih ve 739 yevmiye nolu kooperatif ortaklık hissesi devir sözleşmesi ile davalı ..., ... Konut Yapı Kooperatifindeki ortaklık hak ve hisselerinden 1/3'üne tekabül eden 3. Kattan kuzeye bakan taraf için ortaklık hak ve hisselerinin tamamını 600.000.000 TL. karşılığında davacı ...'a devredildiği, bu devir sözleşmesi, ... Konut Yapı Kooperatifliği'nin 17.06.1996 tarih ve 4637 yevmiye nolu ...

Noterliği'nce tasdikli karar defterine 27.01.2000 tarih ve 42 nolu kararla işlendiği, dava konusu 5454 sayılı parsel üzerinde ... Tapu Sicil Müdürlüğü'nce 11.12.2001 tarih ve 3145 yevmiye numarası ile kat irtifakı kurulduğu, davalı ... tarafından davacı ...'a ...

Noterliğinin 21.12.2001 tarih ve 10442 yevmiye sayılı vekaletnamesi ile 5454 parsel numarasında kayıtlı bulunan taşınmazın tamamını veya bir kısmını kat irtifaklı veya irtifaksız olarak yalnız 6 veya 12. Nolu bağımsız bölümler hariç diğer bölümler halinde eklentileri ile birlikte kendisini temsilen dilediği bedel ve koşullarda toptan veya parça parça, hisseli veya hissesiz olarak satmaya, satış bedellerini almaya şeklinde vekalet verdiği,

davacı ... bu vekaletnameye istinaden ve davalı ...'a vekaleten Tapu Sicil Müdürlüğünce düzenlenen 17.12.2001 tarih ve 3348 yevmiye numaralı işlem ile 5 nolu meskeni ve depoyu 700.000.000-TL karşılığında eşi ...'a sattığı ve satın alan adına tapuda tescilinin sağlandığı anlaşılmaktadır.

Davalı ... tarafından davacı ...'ın vekalet yetkisini kötüye kullanarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yerine getirmesi gereken edimlerinden kurtulmak için tapu devrini kooperatife yapması gerekirken 5454 parseldeki bağımsız bölümlerden satın alanlara devretmesi sebebiyle bu kişilere ve ...'a karşı 18.03.2002 tarihinde açılan davada ...

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29.04.2004 tarih, 2004/210 Esas, 2004/225 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne, davalılar adına olan tapuların iptaline ve davacı adına tesciline karar verildiği ve bu kararın derecattan geçerek 19.12.2005 tarihinde kesinleştiği, yine davalı ... tarafından ...'ın vekalet yetkisini kötüye kullanılması sebebiyle dava konusu 5 nolu bağımsız bölümü satın alan Kız ...'a karşı 20.07.2004 tarihinde tapu iptal ve tescil istemli açılan davada ...

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 01.12.2005 tarih, 2004/385 Esas, 2005/447 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne, Kız ... adına olan tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verildiği ve bu kararın derecattan geçerek 16.10.2006 tarihinde kesinleştiği, bunun üzerine davacı ... tarafından 04.12.2006 tarihinde davalı ...'a ve karşı ... Konut Yapı Kooperatifliği'ne karşı dava konusu 5 nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak ...

Noterliği'nin 27.01.2000 tarih ve 739 yevmiye nolu kooperatif ortaklık hissesi devir sözleşmesi ile davalı ..., ... Konut Yapı Kooperatifindeki ortaklık hak ve hisselerinden 1/3'üne tekabül eden 3. Kattan kuzeye bakan taraf için ortaklık hak ve hisselerinin tamamını 600.000.000 TL. karşılığında davacı ...'a devredildiği gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açıldığı, ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 23.02.2012 tarih, 2010/390 Esas, 2012/234 Karar sayılı kararıyla davalı ...

Konut Yapı Kooperatifliği'ne karşı açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ... aleyhine açılan davanın kabulüne, ... adına olan tapunun iptaline ve davacı ... adına tesciline karar verildiği ve bu kararın derecattan geçerek 23.06.2014 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, taraflar arasında görülen ve yukarıda bahsi geçen davacı ... tarafından davalı ...'e karşı açılan, davacı lehine sonuçlanan tapu iptali ve tescil davası 23.06.2014 tarihinde kesinleşmiş bulunmaktadır. Bahsi geçen dava türü kurucu yenilik doğurucu (inşai) nitelikte olduğundan hükmün kesinleşmesi ile birlikte taşınmazın davacı ...'a döndüğü, davacı ... adına tesciline karar verildiği, davalının taşınmazı kullanmasının bu tarihten sonra herhangi bir hakka dayanmadığı anlaşılmaktadır. Buna göre, Mahkemece davacının taşınmazı edinim tarihini dikkate alarak edinme tarihi ile dava tarihi arasındaki dönemler için davacı lehine ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.