Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/5282 K.2020/5187

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu 306 ada 5 parsel sayılı taşınmazda bulunan 14 numaralı meskenin davalı tarafından işgal edildiğini, daha önce 2003-2006 dönemi için ecrimisil davası açılıp kabul edildiğini belirterek, 01.07.2006-30.09.2010 tarihleri için 28.233 TL ecrimisil talep etmiş, 07.06.2011 tarihli dilekçe ile talep 108.294 TL olarak belirtilmiştir. Usulüne uygun tebligata rağmen davalı cevap dilekçesi sunmamıştır.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda, davanın kısmen kabulüne 27.018 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiş, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; taraflar arasında her ne kadar daha önce görülüp kesinleşen ecrimisil davası bulunsa da, kesinleşen dönem dikkate alınmaksızın keşif tarihi itibariyle taşınmazın ne kadar gelir getireceği belirlenerek hesaplanan aylık ecrimisil bedelinin, kesinleşen döneme ÜFE uygulanmak suretiyle bulunan ecrimisil bedelinden yüksek olması halinde, düşük olan miktar esas alınarak hesaplama yapılması gerektiğinden bahisle bozmuş, bozmaya uyan Mahkemece,

yeniden bilirkişi raporu alınarak bu sefer davanın kısmen kabulüne, 28.233 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.

Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Taraflar arasında aynı taşınmaz için görülen Beyoğlu 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/314 Esas sayılı dosyasında, talep edilen 2003-2006 yılı için davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, karar 04.06.2007’de kesinleşmiştir. Söz konusu davada bilirkişi tarafından 2003 yılı için aylık 315 TL, endeks uygulayarak 2006 yılı için ise aylık 444 TL ecrimisil bedeli belirlenmiştir.

Somut olayda dava konusu taşınmaz mesken vasfında olup, davacı dava dilekçesinde 28.233 TL, bozma öncesi 07.06.2011 tarihli dilekçesinde 108.294 TL ecrimisil talep etmiştir. Mahkemece Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.02.2012 tarihli ve 2011/22613 Esas, 2012/4530 Karar sayılı bozma ilamına uyulmuş, 29.05.2013 tarihli bilirkişi raporunda emsal değerlendirmesi sonucu talep edilen dönem için 73.258,59 TL ecrimisil hesap edilmiş, raporlar arasında farklılık olması nedeniyle 28.01.2015 tarihli farklı bilirkişi kurulundan alınan raporda ise, yukarıda anlatılan ilkelere aykırı olarak 2014 Aralık ayı kirası bulunduktan sonra geriye doğru ÜFE uygulanarak 101.430 TL hesap edilmiş ve sonuç olarak dava dilekçesinde belirtilen değer üzerinden dava kısmen kabul edilmiştir.

Dosyada bulunan bilirkişi raporlarının çelişkili olması ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.02.2012 tarihli ve 2011/22613 Esas, 2012/4530 Karar sayılı bozma ilamına uyulmuş olmasına rağmen gereklerinin yerine getirilmemesi ve bozma öncesinde talep artırılarak 108.294 TL ecrimisil talep edilmiş olmasına rağmen dava dilekçesindeki değer üzerinden davanın kısmen kabul edilmesi doğru görülmemiştir.

Mahkemece yapılması gereken, dava konusu taşınmaz başında 3’lü uzman bilirkişi kurulu ile yeniden keşif yaparak, yukarıda anlatılan ilkeler ışığında rayice göre ecrimisil bedelini belirlemek ve davacının talebi gözetilerek karar vermek olmalıdır.